A la veille du 12ème salon national de la copropriété qui s'ouvre le 15 novembre à Paris Expo, une enquête effectuée auprès des lecteurs du site Universimmo.com donne, sans prétendre à la rigueur méthodologique d'un sondage, une image néanmoins intéressante du vécu de la copropriété en 2006. Décryptage...

Un échantillon de copropriétaires motivés

Réalisée par recueil de réponses spontanées à un questionnaire en ligne, l'enquête (1) n'est évidemment pas représentative des 6,5 millions de copropriétaires ; elle ne l'est que d'un échantillon de copropriétaires ayant souhaité s'exprimer sur leur expérience personnelle. Celui-ci n'en reflète pas moins la composition générale de la population des copropriétaires avec 71% de propriétaires de logements utilisés en résidence principale, 20% de logements donnés en location à l'année, et 6% de logements utilisés en résidence secondaire ; ils sont quasi majoritairement (49%) propriétaires dans des immeubles de taille moyenne (10 à 80 lots), à 16% dans des immeubles de moins de 10 lots et à 29% dans des immeubles de plus de 80 lots ; les autres sont propriétaires dans des copropriétés de pavillons (4%) ou des résidences de tourisme (2,4%). Les immeubles récents prédominent : 31% des répondants sont propriétaires dans des immeubles d'après 1980, et 42% dans des immeubles d'entre 1965 et 1980. Ils sont 7% à estimer le "standing" de leur immeuble "luxe", 43% à l'estimer "bon", 38% "moyen" et 11% modeste ou médiocre...

Par contre, ils sont plus impliqués que la moyenne dans leur immeuble : seuls 15% ne participent jamais ou qu'occasionnellement aux assemblées, 34% participent régulièrement aux assemblées sans être membre du conseil syndical, et 51% sont membres du conseil syndical, dont 23% en sont le président !


L'entretien des immeubles en danger !

Seuls 20% des répondants témoignent de situations d'immeubles sans problèmes majeurs ; au hit parade des autres viennent, cités comme principal problème, ceux liés à la gestion de la copropriété (25%), la division de la copropriété en clans antagonistes (13%), les impayés de copropriétaires (13%), les problèmes de nuisances et incivilités internes (9%), les assemblées houleuses et inefficaces (5%) ; les nuisances et incivilités internes, le vandalisme et les dégradations ou les problèmes liés au voisinage de la copropriété viennent loin derrière...

29% trouvent l'entretien des parties communes "impeccable" ; 38% le trouvent "moyen, par la faute des résidants" et 21% "moyen, par insuffisance des moyens mis en œuvre" ; seuls 10% le trouvent "mauvais" ou "très mauvais" ! Mais le son de cloche différent pour l'entretien à long terme du patrimoine : 26% trouvent que l'immeuble a perdu de la valeur, voire se dégrade, et 41% pensent que les travaux importants sont réalisés mais que l'immeuble ou la résidence a vieilli ; 32% seulement, soit un petit tiers pensent que le ou les immeubles ont gardé toute leur valeur...

Les répondants sont loin d'attribuer le mérite ou la faute du bon entretien ou de son insuffisance au seul syndic : s'ils sont 29% à penser que le syndic détient seul le pouvoir à cet effet, ils sont 27% à penser au contraire que le conseil syndical détient l'essentiel de l'initiative, et 30% à les attribuer aux copropriétaires qui stimulent ou au contraire bloquent les initiatives...

Eux-mêmes estiment majoritairement avoir du pouvoir dans leur copropriété : 38% pensent qu'ils ont leur mot à dire et sont écoutés, et 33% s'estiment même principaux inspirateurs de leur copropriété, alors même que seuls 23% sont présidents de conseil syndical ! 21% pensent quand même que dans leur copropriété, quoi qu'ils disent ou fassent, cela ne change rien ! Notons aussi que seuls 1,4% se désintéressent totalement de la gestion : il faut croire que la plupart dans ce cas ne prennent pas la peine de répondre à un questionnaire...


Syndics : satisfaction relative...

61% des répondants ont affaire en tant que syndic à une entreprise structurée, et disposent d'interlocuteurs compétents ; mais seule une petite moitié bénéficie d'un accueil de qualité et d'une prestation réactive et fiable ; les autres déclarent subir un accueil moyen et des équipes surchargées... Un autre cinquième des répondants (20%) a affaire à une entreprise structurée mais à des interlocuteurs insuffisamment formés et compétents ; enfin 8% déclarent avoir affaire à des interlocuteurs de qualité mais à une entreprise peu structurée et au fonctionnement chaotique, et 12% à une entreprise peu structurée et des interlocuteurs dépassés ou peu motivés...

Au hit parade des "plus" qu'ils aimeraient de la part de leur syndic, arrivent en tête sans surprise "plus de rapidité dans le traitement des problèmes" (25%) et plus de proximité et de présence à l'immeuble (17%) ; en second lieu mais loin derrière "plus d'autorité sur les copropriétaires" (8%), "des honoraires moins élevés" (7%), "plus de mise en concurrence des fournisseurs et prestataires" (6%), "des comptes plus clairs" (idem), "moins d'erreurs" (5%), "plus d'information sur la gestion" (4%) et "plus d'écoute du conseil syndical et des copropriétaires (idem)...

A contrario, les travaux, la préparation des assemblées générales, et le recouvrement ne sont quasiment pas cités comme champ d'amélioration prioritaire !


Conseils syndicaux : peut mieux faire...

Si 27% des répondants qualifient leur conseil syndical d' "équipe organisée, dirigée solidement et composée de personnes actives et compétentes", ils sont 44% à estimer qu'il repose sur une ou deux individualités actives, sans véritable travail d'équipe, et 15% qu'il est "composé d'individualités peu actives ou motivées" ; 9% d'autres estiment que leur conseil syndical est composé d'individualités compétentes mais sans "leader" affirmé et 4% qu'il est "quasi ou totalement inexistant"...

Du coup, si au chapitre des actions prioritaires le changement de syndic tient la corde avec un tiers des citations, les répondants sont aussi nombreux à mettre la priorité sur le changement de conseil syndical ou le fait d'assurer une formation à ses membres ! Par contre "changer le gardien et/ou le ou les employés de l'immeuble" ne recueille que 6% des suffrages et il faut aussi noter que 23% des répondants estiment qu' "il n'y a rien d'important à changer"...


Des copropriétaires informés, mais par leurs propres moyens

10% des répondants disent ne disposer d'aucune source d'information sur les lois et règlementations applicables à la copropriété, et seuls 4% disent être régulièrement informés par leur syndic et/ou leur conseil syndical ; les autres s'informent par leur propres moyens : par les revues, sites internet, salons, etc. (57%), ou dans le cadre de mon activité professionnelle (29%).


Demande de réglementation, mais pour les syndics...

56% des répondants estiment les réglementations techniques de sécurité (amiante, ascenseurs, plomb, sécurité des piscines, etc.) utiles, mais seule une moitié d'entre eux en redemandent ; 27% trouvent au contraire qu'elles sont trop contraignantes et entraînent des coûts excessifs, et 7% qu'elles sont totalement inutiles et ne visent qu'à bénéficier aux prestataires ! 9% pensent par ailleurs qu'elles sont utiles mais que les risques les plus importants ne sont pas traités...

Appréciation différente concernant les réformes découlant de la loi "SRU" pour le fonctionnement des copropriétés : 59% des répondants estiment qu'elles sont utiles, et une grosse majorité d'entre eux pensent qu'elles devraient être encore renforcées ; 11% seulement trouvent au contraire qu'elles sont trop contraignantes et entraînent des coûts excessifs, et 6% qu'elles sont totalement inutiles et ne visent qu'à bénéficier aux prestataires ! Mais près de 17% pensent par ailleurs qu'elles sont utiles mais que les problèmes les plus importants ne sont pas traités... Il est vrai aussi que près de 8% disent ne pas les connaître alors qu'ils ne sont que 2,4% à ne pas connaître les réglementations techniques de sécurité !

Quant aux autres domaines prioritaires où les répondants souhaiteraient plus de réglementation, les prestations et les honoraires des syndics arrivent largement en tête avec 38%, suivis par la mise en jeu de leur responsabilité (24%) ! La protection des droits des copropriétaires n'est citée comme prioritaire que par 15%, les obligations et la responsabilité des conseils syndicaux, et
les obligations des constructeurs et promoteurs d'immeubles neufs ne recueillant respectivement que 10 et 6% des suffrages...


(1) Analyse réalisée sur 205 réponses spontanées significatives recueillies par questionnaire en ligne sur le site www.universimmo.com du 4 septembre au 13 novembre 2006 - voir le détail des résultats de l'enquête Universimmo.com 2006 sur la copropriété et les copropriétaires

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