Une enquête TNS Sofres réalisée cet été pour le réseau d'agences immobilières "L'Adresse" auprès de 20.000 foyers d'un panel représentatif nous montre des français toujours aussi attirés par l'achat de leur résidence principale, et au delà par la constitution d'un patrimoine immobilier, mais pas à n'importe quel prix ! Elle constitue probablement le premier signe tangible et mesurable des facteurs susceptibles de provoquer un retournement du marché, et en particulier de celui de l'ancien...

Des français de plus en plus propriétaires

Près de 7 foyers sur 10 interrogés dans l'enquête possèdent au moins un bien immobilier, avec une forte prépondérance pour la résidence principale : 65% en sont propriétaires. Par ailleurs, 10% ont un investissement locatif, 9% une résidence secondaire et 3% un autre bien. Ces proportions augmentent fortement avec l'âge : les plus de 50 ans qui ne constituent qu'un peu plus de la moitié du panel (51%) sont 58% à posséder leur résidence principale, 60% à posséder un investissement locatif et 81% à posséder une résidence secondaire ! Par contre, la catégorie socioprofessionnelle n'influe réellement que sur la propension à posséder un investissement locatif : les catégories d'actifs "CSP+" qui ne sont que 28% du panel sont 41% à en posséder au moins un...

Plus sensible est par contre l'effet du revenu : les ménages dont le revenu net est inférieur à 1.500 euros par mois, qui représentent 68% du panel ne sont plus que 63% à posséder leur résidence principale, 44% à avoir un investissement locatif et 37% une résidence secondaire ; ces proportions tombent respectivement à 20, 11 et 8% pour ceux dont ce revenu est inférieur à 750 euros, qui sont pourtant 26% du panel. Enfin, sans surprise également, les propriétaires de leur résidence principale sont plus nombreux chez les ruraux, les franciliens étant au contraire plus nombreux à posséder une résidence secondaire...

Peu de surprise également dans les motivations : 86% des ménages trouvent que devenir propriétaire est rassurant et sécurisant, 78% que c'est un moyen efficace de se loger, 76% que c'est financièrement intéressant, même s'ils sont à peu près autant à considérer que c'est plus lourd que d'être locataire. Ils sont même 40% à trouver cela "stressant" ! Seule une petite moitié pense que c'est socialement important (mais cette proportion est plus forte chez les ouvriers et les jeunes), et seuls 29% trouvent cela "à la mode"...


Toujours une prépondérance des acheteurs

Un petit tiers des ménages interrogés (29%) expriment une intention d'acheter un bien immobilier dans moins de 5 ans, 19% sans vendre un autre bien, et 10% en vendant un autre bien en contrepartie. Cette proportion est à rapprocher de la durée moyenne de détention d'un bien qui est de 7 ans : la tendance est donc nettement à l'investissement ! Plus spectaculaire : les intentions de désinvestissement sont quasi-inexistantes : les intentions de vente sans achat sont d'à peine 3% !

Sans surprise les intentions d'achat se montent à 43% des ménages interrogés ne possédant encore aucun bien immobilier, alors qu'elles ne sont que de 24% chez les déjà propriétaires... Elles sont également plus fortes chez les actifs "aisés", les jeunes, les franciliens.

Les non-propriétaires sont 90% à vouloir commencer par leur résidence principale : la location n'est donc considérée que comme un état transitoire en attendant de pouvoir acheter !

Les déjà propriétaires de leur résidence principale ont majoritairement l'intention d'acheter une nouvelle résidence principale (54%), l'intention de procéder à un investissement locatif n'arrivant en premier que pour 27% d'entre eux ; à l'inverse, près d'un déjà titulaire d'un investissement locatif sur deux envisage d'abord l'acquisition d'un nouvel investissement locatif...

Un tiers des candidats acquéreurs n'ont pas de choix préétabli entre le neuf et l'ancien, pour les autres, la préférence pour l'ancien domine, et ils sont même une majorité à faire ce choix dès lors qu'il s'agit d'une résidence secondaire. Pour l'investissement locatif, les intentions axées sur le neuf font jeu égal avec celles sur l'ancien...

Les motivations de ceux qui expriment une intention d'achat sont intéressantes : pour la résidence principale, l'envie de décider de l'aménagement de son cadre de vie et de disposer d'une surface adaptée aux besoins - citées respectivement par 69 et 60% des intéressés - priment sur les raisons financières - se constituer un capital n'est cité que par 35% des candidats à ce type d'acquisition, et faire une plus-value que par 11% ! A l'inverse, la constitution d'un capital est l'objectif de 9 candidats sur 10 à l'achat d'un bien d'investissement locatif, alors que même chez ces derniers la réalisation d'une plus value n'est citée que par 29% d'entre eux, ce qui tord le cou à l'explication de la hausse par des pulsions spéculatives !

A noter que ces intentions d'achat s'expriment alors que personne ou presque n'imagine une baisse des prix de l'immobilier : seuls 4% des ménages l'envisagent, et encore uniquement de manière modérée ; 24% encore croient à une stabilisation mais 41% croient à une hausse légère et 27% à la poursuite d'une hausse soutenue. Il est vrai que l'enquête a eu lieu de juin à août 2006, avant que les médias ne relayent les annonces d' "atterrissage" du marché, voire même de baisse de certains économistes...

En tous cas, cette tendance forte à l'achat n'est pas sans limite, comme le montre la dernière partie de l'étude !


Une demande devenue sensible à la hausse des prix et des taux

C'est probablement sur la fermeté des intentions d'achat que l'enquête est la plus intéressante, en ce qu'elle fait pour la première fois mesurer l'ampleur des effets qu'auraient sur la demande une poursuite de la hausse des prix et le cas échéant une hausse significative des taux d'intérêt. En effet, sur les 29% de ménages qui ont l'intention d'acheter un bien immobilier dans les quatre ans, 7% ont une intention certaine ou probables dans les 2 ans, et 22% des intentions moins précises.

Mais surtout, parmi ces acheteurs potentiels, un sur cinq seulement maintiendrait sa décision d'acheter en cas d'augmentation des prix ; plus de la moitié d'entre eux (52%) hésiteraient à acheter et un sur quatre (25%) renoncerait ! Cette proportion monte même à 30% pour les bas revenus et pour les ménages qui ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

La sensibilité à une hausse des taux d'intérêt est presque aussi forte : deux acheteurs potentiels sur trois hésiterait ou renoncerait à acheter en cas de hausse significative, avec une sensibilité accrue pour les catégories socioprofessionnelles modestes.

Par contre, un contexte d'incertitude économique ou politique n'ébranlerait globalement qu'un acheteur sur deux, la sensibilité étant encore moins forte chez les jeunes et chez les titulaires de revenus au dessus de la moyenne.

Ces chiffres ont l'avantage de révéler que la limite au delà de laquelle la demande - restée forte au cours de ces années de hausse à deux chiffres - pourrait commencer à s'essouffler est peut-être moins loin qu'on ne le croit, et doivent par conséquent être pris comme un avertissement, CQFD...


Voir le compte-rendu de la conférence de presse

Enquête exclusive L'ADRESSE - TNS Sofres - réalisée du 28 juin au 11 août 2006 par voie postale euprès du panel Métascope de TNS Sofres, représentatif des ménages en France (taux de réponse de 58%

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