"Il manque 500.000 logements à loyer accessible en France et nous pouvons en proposer 400.000 tout de suite si l'on suit nos propositions", a affirmé Jean Perrin, le président de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière)lors d'une conférence de presse le 13 septembre 2006. C'est le nombre de logements vacants qui pourrait être, selon une estimation avancée à plusieurs reprises par cette organisation de propriétaires privés, remise sur le marché par des propriétaires qui aujourd'hui préfèrent les garder vacants, plutôt que risquer des impayés ou des difficultés pour retrouver la libre disposition de leurs biens à l'issue d'une première période de location !

Ce raisonnement n'est pas nouveau (1), mais le remède pour convaincre ces propriétaires de surmonter leurs craintes se fait plus offensif : à la demande déjà formulée d'une garantie des risques d'impayés universelle, couvrant tous les loyers, et financée par tiers par les bailleurs, les locataires et l'Etat, notamment sur les ressources du 1% logement (ne l'appelez pas "CLU" (Couverture logement universelle) bien que cela y ressemble comme deux gouttes d'eau, le projet lancé par la gauche à la veille de l'élection présidentielle de 2002), s'ajoutent des propositions de "rééquilibrage" des droits respectifs des propriétaires et des locataires : l'UNPI préconise notamment qu'avec un préavis de 9 mois donné au locataire avant l'échéance de chaque bail de 3 ans, le propriétaire puisse donner congé sans motif pour récupérer son bien, fût-ce pour le louer plus cher ou simplement changer de locataire (rappelons qu'aujourd'hui le propriétaire peut librement donné congé avec un préavis de 6 mois pour l'échéance du bail pour habiter le logement ou y loger un proche, ou bien pour le vendre) ; en contrepartie, le préavis du congé du locataire serait réduit à un mois...

Par ailleurs, l'UNPI propose que la durée du bail initial puisse être discutée librement entre locataire et propriétaire, notamment que le bail puisse être plus long que 3 ans, et qu'à compter du premier renouvellement, le propriétaire puisse donner congé sans motif à tout moment avec un préavis de 6 mois contre une indemnité de relogement.

L'UNPI propose aussi de rétablir la possibilité de forfaitiser les charges locatives, et de calculer les réparations en fin de bail au moyen de grilles de vétusté et de prix préétablies : ainsi, le solde du dépôt de garantie pourrait être restitué dès la remise des clés...

Egalement, l'UNPI demande qu'en cas de bonne foi du locataire, les aides au logement puissent être systématiquement maintenues et versées directement au propriétaire ; par contre, en cas de mauvaise foi, qui pourrait être appréciée par les commissions de conciliation, elle demande que l'expulsion puisse être obtenue par voie de référé (ce qui est largement déjà le cas actuellement), et exécutée d'autant plus rapidement que la remise sur le marché de logements vacants aura selon elle permis de solutionner le problème du relogement...

Enfin, sur le plan fiscal, Jean Perrin propose que les propriétaires qui remettent des logements vacants en location et qui acceptent dans la fixation du loyer une décote de 30% par rapport au loyer de marché puissent se voir exonérés pour l'ISF et les droits de succession sur les 3/4 de la valeur du bien concerné...

L'UNPI rappelle dans son livre blanc le rôle social joué par les bailleurs privés et cite les chiffres publiés par l'ANAH dans son Atlas de l'habitat privé : 74% des locataires du secteur privé ont des ressources inférieures aux plafonds d’accès au parc HLM ; le parc privé étant plus important que le parc public, ils sont environ 4,4 millions de ménages à être dans ce cas contre 3,3 millions dans le parc HLM et SEM (sociétés d'économie mixte) !

Pire : ils sont 43% à avoir des revenus inférieurs à 60% des plafonds d'accès HLM (plafonds de revenus PLAI-PST), soit 2,5 millions de ménages contre 2,2 dans le parc HLM et SEM, et même 18% à avoir des ressources inférieures à 30% de ces plafonds, soit environ 1 million contre 0,9 dans le parc HLM et SEM ! Le parc privé loge donc davantage de ménages "pauvres" ou à faibles revenus que le parc public, même si le parc public loge en pourcentage davantage de ménages modestes...

Peuvent-ils faire mieux ? Oui répond l'UNPI : "Si le bailleur est sûr de voir ses loyers payés et de pouvoir récupérer facilement son bien, il sera plus souple pour consentir un bail", promet M. Perrin.

L'ennui est que ces deux conditions dépendent fortement du formalisme et des délais pour obtenir des décisions de justice, puis ceux pour obtenir leur exécution, deux aspects qui souffrent depuis des années du manque de volonté politique des gouvernements successifs ! A quoi sert-il en effet d'accorder aux propriétaires de nouvelles possibilités de faire partir le locataire indélicat ou de donner congé pour libérer le bien s'ils restent convaincus, comme ils le sont largement aujourd'hui, d'être démunis si le locataire ne s'exécute pas spontanément !

Quant au chiffre des 400.000 logements vacants qui pourraient être remis rapidement en location, il est malheureusement invérifiable et probablement surestimé : certes, l'INSEE dénombre bien plus de 2 millions de logements vacants mais ce chiffre inclut les logements en instance de travaux en vue de leur relocation, ceux voués à la démolition du fait de leur état d'insalubrité ou de ruine, et ceux qui ne trouvent pas preneur du fait de leur localisation ! Si le chiffre de l'UNPI était réel, comment expliquer que seuls 118.900 logements aient pu être assujettis à la taxe sur les logements vacants, qui concerne toutes les zones à marché locatif tendu ?

Peu importe dira-t-on : même si la plupart de ces propositions ont peu de chances d'être retenues en l'état actuel de crispation des positions des uns et des autres, l'UNPI aura eu au moins le mérite d'alimenter le débat, et pour une fois avec des propositions assorties de contreparties...


(1) Universimmo.com - 29/3/2006 "Le blues des propriétaires : mythe ou réalité ?"

UniversImmo.com