Elle n'a pas défrayé la chronique et pourtant elle est une des dispositions les plus innovantes de la loi "ENL" : la création, par analogie avec la vente en état futur d'achèvement (VEFA), qui est devenue le principal mode de vente de l'immobilier neuf, d'un statut de vente en état futur de rénovation pour les immeubles anciens que les marchands de biens entreprennent de réhabiliter. Cette disposition comblera un vide juridique au moyen d'un support juridique adapté pour vendre "sur plans" en toute légalité, et donnera aux acquéreurs des protections équivalentes à celles dont bénéficient les acquéreurs en VEFA, alors que dans les ventes actuelles ils ne disposent que d'un engagement de travaux plus ou moins informel et précis, couvert par la seule garantie contractuelle du marchand de biens, en dehors de toute couverture d'assurance pour l'achèvement et les non-conformités par rapport au descriptif.

Curieusement, alors qu'il avait été annoncé sous Gilles de Robien dès la fin 2003, le projet de création, à côté de la vente d'immeuble à construire, d'un statut de la vente d'immeuble à rénover ne figurait pas dans le projet initial de loi "ENL" (Engagement national pour le logement) déposé en octobre 2005 au parlement : comme de nombreuses autres dispositions, il a été rajouté par amendement au Sénat lors de sa première lecture (1), et passé quelque peu inaperçu dans les débats qui ont suivi lors des navettes parlementaires, d'autres sujets plus médiatiques ayant monopolisé l'attention, comme l'amendement "Ollier" visant à assouplir la règle du quota des 20% de logements sociaux fixé dans la loi "solidarité et rénovation urbaine" (SRU)...

Dommage car cette création vise à combler un vide juridique mettant en danger de très nombreux acquéreurs dans les opérations de vente de biens dans les immeubles anciens, sous forme de surfaces à rénover avec engagement de réhabilitation de l'immeuble - toiture, ravalement, réseaux - et des parties communes intérieures.


Actuellement une absence quasi-totale de protection

Réalisées par des marchands de biens plus ou moins professionnels, ces opérations s'effectuent actuellement sans aucune protection pour les acquéreurs, quant à la conformité de la rénovation avec ce qui a été promis lors de la vente, sous forme d'un descriptif plus ou moins précis, ou quant au respect des "règles de l'art" et de la réglementation dans l'exécution des travaux !

Le métier lui-même de marchand de biens n'est en effet pratiquement pas réglementé ; du coup, l'acquéreur ne disposant que des recours de droit commun pour faire exécuter les obligations contractuelles, peut se trouver totalement démuni face à un vendeur sans surface financière et qui a la plupart du temps organisé son insaisissabilité, et des entreprises sans marché en bonne et due forme, sans qualification ni assurance, et elles-mêmes à peu près aussi insaisissables...

Pire, si l'opération résulte d'une transformation en habitation d'un immeuble précédemment voué à un usage commercial ou industriel, comme cela se pratique couramment avec les "lofts", quand des bâtiments entiers d'ateliers ou d'usines désaffectées sont restructurés et divisés en volumes aménageables au gré de chacun...

Le problème avec ces produits, c'est qu'ils sont souvent bâclés : parties communes et équipements pas aux normes requises pour les bâtiments d'habitation, changement d'affectation administratif non régularisé, certificat de conformité impossible à obtenir, bref toutes les facéties sont possibles et ont été vues de la part de pseudo-professionnels qui ont vite fait de disparaître dans la nature ou se rendre intouchables quand il s'agit de les mettre devant leurs obligations légales ou contractuelles !


Un statut de la vente d'immeuble à rénover

Or en dehors de la vente d'immeubles ou de biens immobiliers achevés, neufs ou anciens, il n'existait jusqu'à présent qu'un type de vente en état futur d'achèvement : celui des immeubles "à construire", plus connu sous l'appellation de "vente sur plans", et qui avait monopolisé le signe "VEFA". Désormais, à côté du chapitre traitant de ce type de vente dans le Code de la construction et de l’habitation, il existera un second chapitre traitant de la "Vente d'immeuble à rénover", définie comme "le contrat par lequel le vendeur d'un immeuble bâti ou d'une partie d'immeuble bâti, à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, transfère immédiatement ses droits à l'acquéreur et, dans un délai déterminé par ce contrat, réalise ou fait réaliser des travaux et prévoit le paiement de sommes d'argent ou le dépôts de fonds avant la livraison des travaux".

Une réserve est mise à cette définition : que les travaux ne soient pas "d'agrandissement ou de restructuration complète de l'immeuble, assimilables à une reconstruction". Mais elle est sans conséquence car alors s'appliquent les règles de la construction neuve et de la vente d'immeubles à construire...

Bien que soumis aux dispositions relatives à la vente d'immeubles existants, le contrat de vente d'immeuble à rénover comporte plusieurs caractéristiques des ventes en état futur d'achèvement, voire même quelques contraintes supplémentaires :

- le vendeur d'un immeuble à rénover demeure maître d'ouvrage jusqu'à la réception des travaux, et par conséquent responsable de la souscription de l'assurance "dommages-ouvrage" pour les travaux qui la justifient ;

- la réception des travaux est effectuée pour l'ensemble des travaux à une date unique qui constitue le point de départ des garanties légales : parfait achèvement, garantie décennale sur le gros oeuvre, le clos et le couvert, et la garantie biennale de bon fonctionnement des équipements (ascenseur, chauffage, etc.) ;

- une fois les travaux achevés et "réceptionnés" par le vendeur, celui-ci doit convoquer le syndic représentant le syndicat des copropriétaires et tous les acquéreurs "en vue de constater par écrit la livraison des travaux" ; ceux-ci, comme dans le cas de la VEFA, peuvent alors "dénoncer au vendeur les vices de construction ou les défauts de conformité apparents, soit dans le procès-verbal de livraison, soit dans un délai d'un mois après cette livraison ; à compter de cette date, comme en VEFA, syndic et acquéreurs pourront intenter une action en réparation dans un délai d'un an après la livraison ; il y a fort à parier que la jurisprudence, qui tolère dans les VEFA le signalement de vices de construction ou de défauts de conformité pendant toute la durée de ce délai d'un an fera de même pour ce nouveau type de vente...

- le contrat de vente, nécessairement conclu par acte authentique, doit préciser, à peine de nullité, la description, les caractéristiques de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu et la surface "Carrez", la description des travaux à réaliser sur les parties communes et sur les parties privatives (le contrat doit "comporter en annexe, ou par référence à des documents déposés chez un notaire, les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux"), le prix, le délai de réalisation des travaux, les justifications des assurances de responsabilité et de dommages concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des garanties légales mentionnées, ainsi que - disposition particulièrement importante - la justification d'une garantie d'achèvement des travaux souscrite par le vendeur ; celle-ci est constituée par une caution solidaire donnée par un établissement de crédit ou par une entreprise d'assurance agréée à cet effet ;

En fait, dès la promesse de vente, l'acquéreur d'un bien en état futur de rénovation doit disposer, une fois de plus à peine de nullité, des "indications essentielles relatives à ses caractéristiques, au descriptif et au délai de réalisation des travaux, à son prix ainsi que l'engagement du vendeur de produire, lors de la signature de l'acte authentique de vente, les justifications de la garantie d'achèvement des travaux et des assurances" mentionnées.

Par contre, contrairement à la VEFA où l'acquéreur qui devient (co)propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de leur exécution ne doit les payer que de manière échelonnée, l'acquéreur en état futur de rénovation doit payer la totalité du prix du bien lors de la signature du contrat de vente ; toutefois, 20 % du prix sera consigné en garantie des travaux à réaliser, et ce jusqu'à la livraison des travaux.

Un décret doit permettre la mise en application de ces règles.


Une obligation d'assurance

Un amendement supplémentaire a ajouté pour le vendeur en état futur de rénovation l'obligation de justifier d'une assurance de responsabilité civile professionnelle, ainsi que d'une assurance de responsabilité décennale et d'une assurance "dommages-ouvrage" si les travaux impliquent une garantie légale décennale (cas des travaux concernant le gros oeuvre, l'étanchéité ou les réseaux). Cette dernière disposition implique que, comme en VEFA, le vendeur d'un immeuble à rénover soit tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de marché de travaux sont eux-mêmes tenus lorsque les travaux impliquent une garantie décennale légale...


Des dispositions pour la protection des locataires en place

Une autre disposition ajoutée protègera les locataires ou occupants de bonne foi (mais pas les squatters) contre ce que le rapporteur du texte qualifie de "pratiques abusives", auxquelles les marchands de biens seraient tentés de se livrer, "au-delà des inconvénients habituels des chantiers, pour inciter les occupants à quitter l'immeuble"...

Si tel est le cas, ces locataires peuvent saisir le juge "en référé" en vue de prescrire l'interdiction ou l'interruption des travaux, sous astreinte le cas échéant, et sous peine de sanctions pénales lourdes. Le texte précise que le juge peut en outre ordonner la remise en état des lieux aux frais du condamné !


De quoi en tous cas mettre un peu d'ordre dans une activité, la rénovation, ou le pire malheureusement côtoie encore le meilleur...


(1) Lire le dossier législatif du Projet de loi portant engagement national pour le logement


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