Si la rigueur dans l'encaissement des charges conditionne la bonne marche d'une copropriété, aucune n'est à l'abri de la défaillance un jour ou l'autre d'un ou plusieurs copropriétaires, cessant tout règlement ou accumulant - de bonne ou mauvaise foi - des arriérés allant jusqu'à compromettre la capacité de la collectivité à faire face au règlement des dépenses communes ! Certes, la plupart finissent par payer, souvent à l'occasion de la vente de leurs appartements, mais il n'est pas rare que des procédures traînent des années durant, et que même la vente des lots, diligentée aux frais des autres copropriétaires, ne permette pas au syndicat de récupérer sa créance, en tous cas pas avant la fin d'une interminable "procédure d'ordre" destinée à départager les créanciers ! Sans apporter de solutions miracle, une ordonnance du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière devrait simplifier quelque peu la procédure et surtout limiter les délais de distribution du prix de la vente forcée...

Les impayés : fléau n°1 des copropriétés

"Ils ne mourraient pas tous, mais tous étaient frappés"... Démocratisation de l'accession à la propriété, chômage et montée de la précarité, perte du sentiment de responsabilité ? Toujours est-il que les impayés de charges, longtemps exceptionnels, sont devenus une préoccupation quotidienne de beaucoup de copropriétés, et pas seulement par la faute des syndics, comme le reprochent souvent les copropriétaires : si la peur du gendarme et de la sanction encourue - la relance, la mise au contentieux - contribue à assurer la discipline, la "culture" interne de chaque copropriété, qui se construit au fil du temps y est aussi pour beaucoup, de même que la dispense d'une pédagogie responsabilisante de la part des conseillers syndicaux, les mieux à même d'inculquer les comportements vertueux et de maintenir le lien de confiance nécessaire à toute communauté...

La multiplication des arriérés, et l'instauration, justifiée ou non d'un sentiment d'impunité, voire au pire le développement d'une fronde anti-syndic incitant à la rétention des charges, entraînent rapidement la rupture de ce lien, difficile à retisser, et peuvent même dans certains cas enclencher le pire des scénarios : la spirale infernale des copropriétés en difficulté, où le manque d'entretien dégrade le bâti, dévalorise les logements, et conduit au remplacement des copropriétaires solvables par d'autres, moins aisés ou moins scrupuleux, qui accélèrent l'impécuniosité de la copropriété et la dégradation du bien commun...

Fatalité ? Sûrement pas ! Mais si les syndics ont en principe les moyens de combattre efficacement ce fléau, force est de constater que peu les utilisent comme il le faut ! Il est vrai aussi que par absence de pédagogie et de transparence, les copropriétaires leur en refusent souvent les moyens, nombre de procédures restant bloquées faute de pouvoir faire l'avance des honoraires des avocats !


Le recouvrement judiciaire : de la théorie...

Sur le papier tout est pourtant simple, ou presque : le copropriétaire qui ne paye pas un appel de provision, pour dépenses courantes au premier jour du trimestre au titre duquel il est effectué par le syndic, ou pour travaux à la date d'exigibilité fixée par l'assemblée - et en principe non susceptible de report, quand bien même les travaux auraient pris du retard - est susceptible d'être assigné en justice par le syndic sans délai ni aucune obligation de sommation préalable, et d'être condamné au paiement des sommes dues ; la seule contestation recevable devant le tribunal ne peut être que l'absence de droit du syndic d'appeler la provision concernée (mandat de gestion expiré, absence de décision préalable de l'assemblée générale sur le budget de l'exercice ou les travaux concernés) ou répartition entre les copropriétaires non conforme au règlement de copropriété.

S'il s'agit d'un solde de régularisation des charges courantes ou de travaux de l'exercice, la contestation est aussi recevable en cas d'absence d'approbation préalable des comptes du syndicat par l'assemblée des copropriétaires.

Sauf désordre flagrant de la comptabilité justifiant une expertise judiciaire des comptes du syndic, toute autre contestation est immanquablement rejetée et la condamnation de payer prononcée. Elle est un point de passage obligé, le jugement de condamnation - au "principal" et aux accessoires (indemnité pour frais de procédure, intérêts de retard, etc.) - constituant le titre exécutoire nécessaire, préalable à toute action de recouvrement forcé.

Si le copropriétaire ne règle pas les sommes auxquelles il est condamné à la signification du jugement - rendu à ce stade, il est malheureusement rare qu'il le fasse spontanément -, le syndic dispose d'une panoplie de saisies possibles : sur meubles et véhicules automobiles, sur compte bancaire, sur loyers si le logement est loué, sur salaires lorsque le copropriétaire est salarié, et enfin saisie et mise en vente de ses lots, disposant pour le compte du syndicat des copropriétaires d'un double privilège : celui de pouvoir inscrire d'autorité sur les lots une hypothèque conservatoire (l'hypothèque légale de l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965), et le privilège immobilier spécial de l'ancien article 2103 du Code civil devenu article 2374 avec la réforme récente des "sûretés" (1), qui donne la priorité absolue au syndicat des copropriétaires dans la distribution du prix en cas de vente de lots, pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues, et l'avait mis à égalité avec le vendeur et le prêteur des deniers pour les créances concernant les charges et travaux afférents aux troisième et quatrième années !


... à la pratique

Pourquoi alors tant d'arriérés traînant et augmentant d'année en année, et ce sentiment d'impuissance ressenti dans de nombreuses copropriétés face à des débiteurs pas forcément démunis, menant souvent grand train, et en apparence mieux protégés que leurs victimes : ceux qui doivent faire l'avance à leur place des charges des immeubles et qui supportent en plus le poids des frais de recouvrement, parfois aussi importants que les créances ? En fait pour au moins trois raisons :

- une tenant aux syndics, insuffisamment organisés pour le recouvrement judiciaire (peu disposent d'une fonction "contentieux" structurée et disposant des outils de suivi nécessaires), et sous-traitant entièrement cette tâche aux avocats,

- une tenant aux avocats, eux-mêmes insuffisamment spécialisés et méthodiques, mal à l'aise pour présenter et défendre des comptes de charges, surchargés et enchaînant mal les opérations, notamment d'exécution des décisions judiciaires,

- une enfin tenant aux débiteurs eux-mêmes, s'ingéniant à désorganiser la tâche du syndicat par les contestations, artifices procéduraux, demandes de délais, règlements partiels qui obligent à refaire les comptes et reprendre un jugement, voire par le recours aux procédures de surendettement...


La saisie immobilière : solution ultime

Par son coût comme par ses conséquences - l'expropriation du débiteur -, elle doit être considérée comme un dernier recours : l'assemblée générale doit la décider spécifiquement et cette décision ne peut en principe être mise à l'ordre du jour (le récent décret sur la comptabilité des syndicats de copropriétaires l'a récemment rappelé) qu' "après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement", autrement dit après épuisement de toutes les autres voies de recouvrement.

Moyennant quoi, la saisie des lots et leur vente forcée constituent le moyen vraiment efficace pour la copropriété de récupérer son dû, les autres saisies s'avérant la plupart du temps inefficaces (meubles sans valeur de revente, compte bancaire courant non provisionné, véhicules en "leasing", etc.), ou impossibles faute d'informations (autres comptes bancaires et titres, employeur...) ; même la saisie sur loyers se révèle délicate, faute de possibilité de prouver l'existence d'un bail et établir l'identité exacte du locataire en titre par rapport aux autres occupants qui ont pu établir leur domicile dans le logement...

L'ennui est que cette procédure demande une avance de fonds importante - 4.000 à 7.000 euros - en grande partie en frais de publicité, et qu'elle exige le recours à des avocats spécialisés, peu nombreux sur le marché, et donc peu disponibles, d'où des délais excessivement longs, pas tant en raison des lenteurs de la justice (6 à 8 mois suivant la saison suffisent en général pour arriver à l'audience de vente) que de celle encore une fois des professionnels chargés de la procédure !

Et la vente n'est malheureusement pas le dernier épisode de l'aventure : le pire est souvent à venir, à savoir la distribution du prix...

L'adjudication, et après...

Or c'est souvent là que le bât blesse ! le montant de la créance n'est versé au créancier poursuivant que lorsque celui-ci est seul inscrit sur le bien vendu ; en cas de pluralité d'inscriptions - situation très largement majoritaire, le syndicat des copropriétaires se trouvant en général en compagnie d'une banque ou d'un organisme prêteur -, le prix est consigné et une procédure de répartition du prix de vente entre les différents créanciers inscrits (dite "procédure d'ordre") doit être ouverte à l'initiative du poursuivant et, à défaut, par tout autre créancier pour établir les sommes qui reviennent à chacun.

Rien de scandaleux à ce stade, si ce n'est que cette procédure, qui pourrait être bouclée en quelque mois, traîne souvent en longueur, hors de tout contrôle (il en est qui dix ans après ne sont toujours pas clôturées), la plupart du temps par la négligence des créanciers : banques, fisc, organismes sociaux, etc. Tout est prétexte à renvoi d'audience en audience : contestations, non comparutions des avocats, carence dans la justification des productions, incidents et oppositions entre créanciers, fusions absorptions ou rachats, voire redressements judiciaires et liquidations de créanciers...


Une réforme bienvenue

Prise en application de l'habilitation donnée par la loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l'économie, et à la suite de l’ordonnance du droit des "sûretés" déjà citée, une nouvelle ordonnance engage une réforme en profondeur de la saisie immobilière et achève d’instituer un socle commun de règles d’exécution (2).

Les dispositions de l’ancien Code de procédure civile, qui régissent encore aujourd’hui les saisies immobilières et les procédures d’ordre sont remplacées pour partie par des dispositions insérées dans le Code civil (titre XIX du livre III, articles 2190 à 2116), et pour le reste par un décret à paraître au plus tard fin 2006, les dispositions de l’ordonnance entrant en vigueur à la parution de ce décret et, au plus tard, le 1er janvier 2007.

Les grandes innovations sont l’extension du rôle du juge de l’exécution - l’ordonnance parachève le dispositif de la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures d’exécution en confiant au juge de l'exécution la compétence pour traiter de la saisie immobilière et de la procédure de distribution qui s'en suit -, la responsabilisation du débiteur en l'autorisant à procéder à la vente amiable de son bien, ce qui éviterait les adjudications "à vil prix", la sécurisation de la procédure en imposant des garanties de paiement aux acquéreurs, l’attribution au jugement d’adjudication de la valeur de titre d’expulsion du débiteur occupant ; la simplification et l’accélération de la procédure en limitant les contestations dilatoires et en anticipant la procédure de distribution du prix de vente, si elle est inscrite dans l’ordonnance, sera surtout concrétisée par les dispositions à venir du décret d’application ; notons que les procédures d’ordre ne pourront plus traîner en longueur comme actuellement par la négligence des créanciers : ceux ayant fait l'objet d'une sommation de déclarer leur créance au cours de la procédure de saisie immobilière seront déchus de leur sûreté en cas de carence...


Imputation des frais de recouvrement : vers la clarification

Longtemps génératrice de difficultés devant les tribunaux, la question de la légalité de l'imputation d'office aux débiteurs des frais engagés pour le recouvrement des impayés de charges est aussi en passe d'être tranchée, sous le double effet d'une évolution de la jurisprudence et d'une modification législative dans le cadre de la loi "ENL" (Engagement national pour le logement) en cours d'examen au parlement, dont un amendement suscité par les associations de copropriétaires précise, dans une modification de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, que "par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné (...) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure ainsi que les frais de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire".

Pourront donc être débités au compte des copropriétaires débiteurs sans décision préalable d'un tribunal les honoraires du syndic à compter de la première lettre recommandée (qu'il faut pour cela intituler "mise en demeure") ainsi que tous les frais d'exécution (ce que les syndics pouvaient déjà faire depuis la loi du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures d’exécution), y compris ceux de la vente forcée des lots ; seuls les honoraires d'avocat et honoraires d'huissier préalables à l'obtention d'un jugement doivent rester aux frais avancés de l'ensemble des copropriétaires, ces frais étant censés être indemnisés par le tribunal dans le cadre de l'article 700 du Nouveau Code de procédure civile qui traite des "frais irrépétibles" du créancier...

Même chose pour les honoraires de la première relance par courrier simple, que les syndics commencent à prendre en charge, quitte à en répercuter tout de même les frais postaux dans les charges générales...




(1) ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés

(2) Ordonnance n° 2006-461 du 21 avril 2006 réformant la saisie immobilière
et Rapport au Président de la République

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