La hausse de 0,25 point des taux directeurs de la Banque centrale européenne, annoncée dès décembre dernier, intervient comme un avertissement aux pays de la zone euro touchés par une hausse des prix de l'immobilier jugée excessive, dont la France fait désormais partie ! D'autant que le neuf flambe et que les derniers chiffres du marché de l'ancien continuent malgré les mises en garde à être orientés à la hausse : avec +0,8% en février, l'accalmie de décembre passe pour un accident de parcours... Par contre - signe annonciateur de qui devrait se produire sur le marché de la vente ? -, le marché locatif semble entrer dans une zone de marais barométrique, avec des baisses qui commencent à poindre ici et là...

Prix : hausse toujours...

Un ralentissement en décembre ne fait pas l'accalmie au printemps : c'est ce que semble dire l'indice mensuel de la FNAIM : selon l'observatoire des prix de l'ancien, la hausse des prix des appartements de +0.4% observée en février 2006 et celle, plus sensible, des prix des maisons, de +1.6%, confirment, une nouvelle fois, que les tendances des prix dans l’ancien ne sont pas inscrites à la baisse en ce début d’année.

Au total, après un mois de décembre 2005 où ils avaient enregistré un léger recul et un début d’année où ils étaient restés à peu près stables, les prix de l’ancien ont, dans l’ensemble, progressé de 0.8% au cours du mois de février. Ils se stabilisent ainsi à un rythme de progression trimestriel modéré : cette évolution consolide le ralentissement de la hausse des prix qui s’établie, maintenant, à 9.6% en glissement annuel.

Alors que les rythmes annuels de croissance des prix des appartements et des maisons sont désormais comparables, les prix de l’ancien ne devraient pas selon la FNAIM afficher de hausses préoccupantes d’ici la fin du 1er trimestre 2005. Ils n'en confirment pas moins la prévision d'une hausse minimale de 6% pour l'année (10% selon le réseau Century 21).

La poursuite de cette hausse n'est pas sans inquiéter de nombreux milieux, à commencer par les autorités monétaires : devant la commission des Finances de l'Assemblée nationale, le gouverneur de la Banque de France, Christian Noyer, a prévenu, au début du mois de février, que si la hausse des prix se poursuit au rythme de 10 à 15 % par an, la situation de hausse excessive risque de s'aggraver. Joignant le geste à la parole, la BCE a poursuivi l'opération de hausse des taux par paliers de 0,25% engagée en décembre dernier, et devrait la continuer en juin prochain ; il est vrai que la BCE ne voit pas de risques de "bulle immobilière" qu'en France, mais selon certaines analyses cette dernière n'est pas loin du peloton de tête des pays à immobilier surévalué : dans son dernier bulletin mensuel, une analyse très détaillée de l’immobilier français et celui de nos voisins de la zone Euro met en évidence que la France partage avec l’Espagne le privilège d’avoir le plus grand écart (30% de surévaluation) entre les prix réels des logements et la valorisation suivant l’approche par la valorisation des actifs, reliant le ratio prix du logement/loyer aux taux d’intérêt réels des emprunts publics à 10 ans…

Quel sera l'impact sur l'immobilier français de cette politique désormais annoncée visant à calmer les fièvres inflationnistes qui se font jour ici et là ? Difficile à dire car le lien entre les taux directeurs européens et celui des prêts immobiliers consentis aux acquéreurs français est loin d'être direct : interrogé par LCI le 28 février, le PDG de Meilleurtaux.com, Christophe Cremer admet cependant que les taux des prêts immobiliers pourraient se situer entre 3,80% et 4% à la fin de cette année, précisant qu'aujourd'hui, un bon taux pour un prêt sur 15 ans se situe à 3,30%...

Quant à l'impact sur le marché immobilier, il est encore moins certain, les déplacements de la demande pouvant encore alimenter la hausse dans les secteurs où elle n'a pas encore désolvabilisé la clientèle. Par ailleurs, une certaine hausse des taux peut encore être compensée par un allongement de la durée des prêts, dont la moyenne reste encore nettement en deçà de 20 ans !

C'est cependant sans compter avec une réticence nouvelle des banques de détail européennes qui seraient de plus en plus nombreuses à estimer que le marché des prêts immobiliers serait devenu de plus en plus risqué. 20 % des établissements interrogés dans une enquête récente envisagent notamment selon le quotidien Les Echos "d'inverser la tendance au rallongement de la durée des prêts" (Les Echos, 3 mars 2006).

De fait, toujours selon Les Echos, c'est un phénomène récent observé par les agents immobiliers : les conditions d'octroi des prêts sont de plus en plus drastiques. L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement), observe de son côté que la hausse des taux est là, même si elle ne se traduit pour le moment que par des variations modestes. Et cela d'autant plus que, d'une agence à l'autre, les marges de négociation peuvent être importantes. Il n'en demeure pas moins que le mouvement de baisse semble stoppé.

Il reste en tous cas un moteur qui ne s'est pas ralenti, en tous cas tant que les régimes de défiscalisation ne sont pas vidés de leur attrait : l'investissement locatif : aucun ralentissement ne semble constaté de ce côté, ce que confirment les excellents résultats persistants des promoteurs : selon le ministère de l’Equipement, malgré une hausse des prix de 9% pour les maisons et de 11% pour les appartements, les ventes de logements neufs en promotion ont enregistré un record en 2005 avec une progression de 8,3% à 121.500 unités par rapport à 2004. Or près de la moitié de ces ventes ont été faites à des investisseurs...


Loyers : un marché plus favorable aux locataires ?

Du coup, cela explique peut-être la nette accalmie constatée depuis la fin 2005 sur les loyers, en tous cas si l'on en croit la dernière enquête de Foncia, publiée en avant-première par "Les Echos week-end" du 20 février 2006. Premier gestionnaire privé avec 180.000 lots répartis sur toute la France et premier loueur privé avec 45.000 locations nouvelles chaque année, sur son parc géré mais aussi sur mandats "de passage", Foncia est un acteur majeur du marché locatif. Or c'est justement l'élargissement de l'offre qui est avancé pour expliquer une très visible stabilisation des loyers, à un niveau certes élevé : la livraison des programmes neufs acquis massivement à coups d'investissement Robien ces deux et trois dernières années alimente le marché tout comme le départ des locataires vers l'accession profitant de taux de crédit très attractifs.

Paris affiche même une très légère baisse des prix par rapport à l'an dernier : 18,41 euros par mètre carré par mois hors charges en 2005 contre 19,21 euros par mètre carré par mois en 2004. Toutefois, comme le souligne un responsable interrogé par Les Echos, "on observe une certaine uniformisation des loyers". certains secteurs de la proche banlieue chutent encore plus lourdement : Boulogne, Montrouge, tandis que Levallois se maintient.

En régions, le marché est aussi chaotique : à Lyon, les panneaux "à louer" fleurissent, la construction massive sur les secteurs Gerland et Vaise pesant sur le montant des loyers.

A Marseille, Montpellier, Nice, Clermont-Ferrand, Strasbourg, Toulon... les loyers stagnent. En revanche, à Annecy, recherché par des locataires qui travaillent en Suisse, le montant des loyers progresse. Tout comme à Lille, où Foncia note "un marché très positif, avec très peu de stock en petites surfaces, mais des clients plus regardants au niveau du confort sur les grandes surfaces où il faut compter entre 8 et 9 euros le mètre carré"...

Nul doute que ces signes contradictoires continueront à alimenter les interprétations les plus variées ; ils n'en dessinent pas moins les contours de ce qui ressemble de plus en plus nettement à la fin d'un cycle, en attendant le début d'un suivant...

-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
Des réponses à vos questions !!!

Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

UniversImmo.com