Alors que de nombreuses voix jugent les niveaux atteints excessifs et prédisent au moins un réajustement, les professionnels restent sereins et argumentent : oui, la hausse des prix a amorcé une décrue, non, il n'y a pas de bulle et le marché devrait simplement passer par une phase de stabilisation... De fait, malgré une réelle décélération, les prix ont néanmoins continué à augmenter à un rythme moyen de 10% sur un marché dont l'activité ne donne aucun signe de ralentissement ! Les chiffres présentés par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) pour le 3ème trimestre montrent en fait que le marché est tiré par une demande qui reste solvable malgré la hausse, grâce notamment à la baisse de taux d'intérêts, l'allongement de la durée des prêts et le coup de pouce du prêt à taux zéro, mais aussi du fait de l'existence en France d'un nombre suffisant d'acquéreurs dont les revenus augmentent plus que la moyenne...

Un rythme de hausse ramené à 10%

Amorcée à la mi-2004, la décrue des prix est bien là, mais de manière très progressive : de + 17,5% en moyenne il y a un an, le rythme annuel de hausse reste néanmoins élevé et devrait se situer aux alentours de 10% en 2005 sur l'année entière : c'est ce qui ressort des chiffres trimestriels de l'Observatoire des marchés de l'ancien, réalisé avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre à partir de références collectées dans un réseau de 6.500 agences réparti dans toute la France (1), et présentés ce 4 octobre par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier). Au 3ème trimestre, la hausse annuelle (prix relevés au 3ème trimestre 2005 par rapport à ceux relevés au 3ème trimestre 2004) était encore de 11,8%, en fait de 12,7% pour les appartements (42% des transactions et de 10,4% pour les maisons (58% des transactions).

Si le renchérissement des maisons a été à peu près homogène quelle que soit leur taille, celui des appartements est alimenté surtout par les studios et une pièce, qui conservent un rythme de hausse à peine inférieur à celui de 2004 (+17,1% au lieu de +21,5%), alors qu'à l'autre bout la hausse des 5 pièces et plus a chuté des deux tiers (+3,4% au lieu de +10%)...

Ces chiffres cachent aussi des disparités régionales fortes : l'Ile-de-France s'est nettement assagie avec un rythme de hausse qui a lui aussi chuté des deux tiers (+5,3% au lieu de +17,7% en 2004 !), alors que la région Ouest garde son rythme (+13,7% au lieu de +13,9%), et que les autres régions, tout en ralentissant nettement, gardent un rythme de hausse autour des 10%...

Du coup les écarts de prix entre les grandes métropoles se réduit encore un peu : si Paris reste hors catégorie avec un m2 moyen qui frise les 5.500 euros avec un taux d'augmentation de 8,3% sur un an, plusieurs grandes villes rattrapent leur retard avec vigueur : la plus spectaculaire est Brest, qui atteint 1.427 euros avec un taux de hausse de 25%, mais plusieurs métropoles de l'Ouest et du Sud-ouest montrent un dynamisme analogue : Nantes à 2.383 avec +18,1%, Rennes à 2.453 avec +14,7%, Bordeaux à 2.293 avec +20,4% ! De même Caen à 1.80 avec +21,8%, Lille à 2.278 avec +16,1%, Strasbourg à 2.140 avec +15,9% ou Besançon à 1.776 avec +17,1%...

A côté Lyon et Marseille s'assagissent à 2.585 et 2.722 euros, avec respectivement +11,4% et +11%.

Enfin le peloton des plus de 3.000 euros, tels qu'Annecy à 3.182 et Cannes à 3.979 euros est rejoint par Biarritz qui atteint 3.783 euros !


Un marché actif mais contrasté

Le nombre de transactions dépassera encore les 600.000 en 2005, en augmentation de 3,8% au 3ème trimestre 2005 par rapport au 3ème trimestre 2004 (pour mémoire, ce chiffre était tombé à moins de 500.000 en 1993...). Le marché des appartements est étale, alors que le nombre de transactions sur les maisons a augmenté de 5%.

Ces chiffres sont cependant loin d'être uniformes suivant les régions : les transactions ont carrément chuté en Ile-de-France (-7% maisons et appartements confondus !) alors qu'à l'autre extrême les ventes ont augmenté de 9,5% dans l'Ouest (en fait uniquement à cause des maisons dont les ventes ont augmenté de 13% !) ; l'activité a été également forte dans le Sud-ouest (+6,5%, dont +11,7% pour les appartements) et le Sud-est (+7,1%), mais aussi dans le Nord et Est (+5%)...

Cette augmentation globale de l'activité n'a pas entamé les "stocks" de biens disponibles, qui avec 178.000 biens disponibles reste en augmentation de 30% par rapport à la même époque de 2004.


Un indice de solvabilité en net redressement

Parmi les causes de cette bonne santé provocante dans un climat économique et social plutôt morose, la FNAIM note une fois de plus une amélioration, pour le 4ème trimestre consécutif, de l’indicateur synthétique de solvabilité des acquéreurs qu’elle calcule trimestriellement depuis 1992 (2) : elle l'explique notamment par une poursuite de la baisse des taux d'intérêt et de l'allongement de la durée des crédits au 3ème trimestre - "0,35% de baisse des taux et 1 an de durée supplémentaire des crédits enregistrés depuis le début de l'année confèrent aux acquéreurs 8% de pouvoir d'achat supplémentaire" explique le professeur Mouillart - à laquelle s'ajoute l'effet indéniable pour les manages à revenus modestes du prêt à taux zéro (PTZ) élargi à l'ancien.

En conséquence, un achat immobilier continue de manière inchangée à représenter en moyenne pour les acquéreurs 4,1 à 4,2 années de revenus.

En fait, si le marché immobilier a si bien résisté à la hausse, c'est surtout qu'il a changé de structure : les primo-accédants sont en recul (60% au lieu de 70% avant 2000, et même désormais moins de 30% à Paris) et les ouvriers et employés, qui représentaient 55% des acquéreurs il y a 20 ans ne sont plus que 35%. Du coup, la France qui achète n'est pas forcément la France qui souffre : le revenu moyen des acquéreurs aurait même augmenté, de 5 à 5,5%, soit près de deux fois plus que la moyenne nationale...


Vers une hausse de 6% en 2006 ?

Excluant toute idée de "bulle", les professionnels envisagent une poursuite de la tendance en cours, sans à-coup ni retournement, en tous cas en l'absence d'une remontée sensible des taux d'intérêt, peu probable avant la fin 2006, ou d'un changement drastique de politique d'octroi des crédits immobiliers, également peu envisageable, et en tous cas récusée par les établissements bancaires qui se défendent vigoureusement des accusations de laxisme portées par un sénateur UMP, Roger Karoutchi, futur rapporteur de la loi pour un engagement national sur le logement (ex-future loi "Habitat pour tous"), confirmées par les avertissements de la Commission bancaire !

Sur ces bases, le taux de hausse moyen pourrait selon la FNAIM descendre à 6% en 2006. "A ce niveau, l'impression de hausse commence à s'estomper, et on verra même les prix baisser dans certaines régions ou pour certains produits" annonçait le professeur Mouillart lors de la conférence de presse organisée pour l'occasion...


(1) lire la "Lettre de conjoncture" n°42 octobre 2005 - La FNAIM déclare une part de marché de 35% de l'ensemble des transactions réalisées dans l'ancien - l'Observatoire est alimenté chaque année de 140.000 nouvelles références sur un total de 500.000 références depuis 1995

(2) indicateur tenu par la FNAIM, synthétisant le pouvoir d'achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage, les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien, et l’évolution du prix des logements


Voir aussi les "Informations Rapides" de l’INSEE - Indices des prix des logements anciens - 4 octobre 2005 - n°281

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