Surveillé désormais de très près, le marché de l'immobilier semble confirmer sa décélération : coup sur coup le réseau Century 21 et la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) ont présenté les chiffres du 2ème trimestre 2005, et si le premier constate une nouvelle poussée de fièvre au cours du printemps, la FNAIM quant à elle perçoit déjà un ralentissement de la hausse, et tous deux prédisent un net assagissement du marché au 2ème semestre ! En tous cas pas de krach en vue selon les professionnels : les fondamentaux du marché continuent à alimenter la demande et les taux d'intérêt des crédits immobiliers, toujours à la baisse et probablement au moins jusqu'à la fin de l'année, à la "solvabiliser"... Sans compter l'effet des 100.000 nouveaux prêts à taux zéro attendus chaque année dans l'ancien depuis la réforme de cette aide à l'accession !

Le marché selon Century 21...

Si pause il devait y avoir, les dirigeants de ce réseau de 800 agences présentes dans toute la France ne l'ont pas (encore) observée au cours de ce premier semestre : le rythme de hausse est en effet resté très soutenu puisque l’on enregistre des augmentations au cours du premier semestre 2005 de 9,75% à Marseille, 8,09% en Ile-de-France et 6,89% sur la France entière ; seul Paris amorce pour la première fois depuis 5 ans selon ce réseau un "rythme de hausse en repli" qui ressort à "seulement" 4,19% pour ce premier semestre.

En Ile-de-France le Val-de-Marne et les Yvelines remportent la palme avec respectivement 11,53% et 10,97%, suivis par l’Essonne (9,13%), les Hauts-de-Seine (8,58%), la Seine-et-Marne (8,41%). Deux départements ferment la marche, la Seine-Saint-Denis avec 6,55% et le Val-d’Oise avec 6,53%. Il est vrai que ces derniers départements avaient pris une certaine avance en 2004...

Si l'on tient compte de ce qu'il s'agit de chiffres sur 6 mois, cela s'apparente à une nouvelle flambée, que Century 21 relativise cependant : si le marché reste toujours soutenu par les primo-accédants, notamment les plus jeunes d’entre eux (53% des acquisitions sont réalisées par les moins de 40 ans), ceux-ci arrivent à acheter en s’éloignant de plus en plus du centre des grandes villes et en allongeant leurs durées d’emprunt (la durée des emprunts est passée en 3 ans depuis 2002 de 15 à 18 ans en moyenne).

Or ce mouvement qui devient le seul ressort de compensation de l’augmentation des prix a nécessairement une fin...

Les investisseurs quant à eux continuent un lent repli, entamé au premier semestre 2004, plus par manque de produits disponibles que par conviction, notent les responsables de Century 21. Enfin, l’acquisition de résidences secondaires, où "l’esprit de placement" n’est pas absent, ne représente que 10% des acquisitions et demeure l’apanage des 50/60 ans qui sont des investisseurs utilisateurs, des "invesjouisseurs".

La tendance devrait donc s'inverser au second semestre : pour la première fois depuis 1995, le réseau Century 21 a constaté une amorce d'augmentation du délai de vente moyen (68 jours contre 64 jours en 2004). Ceci indique selon ses dirigeants, alors même que les marges de négociations restent extrêmement basses (4% en moyenne), que le rythme de la hausse va s’infléchir et que les prix vont entrer dans une phase d’atterrissage dès le mois de septembre...


...et selon la FNAIM

La FNAIM quant à elle confirme ce diagnostic mais voir la décélération déjà amorcée : selon les chiffres de l'Observatoire des marchés de l'ancien (1), réalisé avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre, à partir de références collectées dans un réseau de 6.500 agences (de façon peut-être plus aléatoire cependant que pour le réseau Century 21 qui rend compte de la totalité des transactions...), le prix des appartements est devenu quasi stable depuis six mois et le ralentissement est également devenu sensible sur le marché dans le courant du printemps.

De fait, les courbes d'augmentation des indices mensuels ont depuis début 2005 pris nettement une pente descendante, surtout au deuxième trimestre, et le taux d'augmentation sur un an au 30 juin s'établit à +13,5 pour la France entière, en fait +11,1 pour les maisons et +15,2% pour les appartements. Pour les appartements, ce sont les studios qui ont augmenté le plus, avec +16,3%, alors que les 5 pièces et plus plafonnent avec +4,6%...

Le rythme de progression des prix fléchit partout sauf dans l'Ouest, la surprise venant du Sud-Est, dont le taux de progression en taux annuel en glissement trimestriel n'est plus que de 6,3%, dont 7,8 pour les appartements et 3,5 pour les maisons !

Pour autant, selon la FNAIM, l'activité n'a pas reculé, loin s'en faut : le 2ème trimestre a même été très dynamique sur à peu près l'ensemble du marché, mais partout les clientèles se sont transformées : sur le centre des agglomérations se sont présentées des clientèles plus aisées que par le passé, prêtes à surenchérir pour accéder aux espaces les plus convoités. Les ménages qui jusqu'alors y résidaient ont saisi l'opportunité qui leur était offerte : en anticipant une mobilité résidentielle bien souvent déjà programmée (l'agrandissement de la famille, la construction d'une maison individuelle…), ils ont pu revendre dans de (très) bonnes conditions et aller réaliser leur projet ailleurs.

Comme le réseau Century 21, la FNAIM note un mouvement de reconstitution des stocks qui "devrait permettre au marché de rebondir dans de bonnes conditions durant les mois d'été".

Mais la demande reste soutenue. La FNAIM observe aussi une amélioration de son "indicateur synthétique de solvabilité" (2) qui se redresse depuis le début de l'année 2005, après deux années de recul : + 2.7 % au cours du trimestre (+ 4.7 % depuis le début de l'année), après une chute de 12.3 % entre 2002 et 2004. En Ile-de-France, la progression est plus rapide avec + 3.9 % sur le trimestre (+ 6.0 % depuis le début de l'année), après une baisse de 14.7 % entre 2002 et 2004.

Selon le professeur Mouillart, l'impact du nouveau PTZ dans l'ancien sans travaux n'est pas étranger à cela : on peut estimer, en effet, qu'il permet une diminution des taux d'effort de ses bénéficiaires de l'ordre de 3 à 4 points. Il estime que 100.000 prêts de ce type sont susceptibles de générer 15.000 ventes supplémentaires...

Dans le contexte de ralentissement de la hausse des prix, cela est suffisant pour gommer une large part des conséquences que la montée des prix a pu avoir par le passé sur les ménages à revenus modestes qui peuvent en profiter.


"Pour une brique, t'as plus rien"

C'est ainsi que titraient récemment Les Echos un article de leur rubrique Immobilier (3) : il s'agit évidemment d'un million de francs, l'euro n'étant pas encore devenu la monnaie de référence des milieux de l'immobilier ni de leur clientèle pour les prix de vente. Ainsi, un acheteur peut s'offrir 20 à 25 m2 dans les arrondissements centraux de Paris (mais seulement 16 m2 dans le Marais) et jusqu'à 40 m2 dans le 19ème arrondissement. La surface augmente bien entendu avec la distance ou si l'on va en région : 35 m2 en première couronne Ouest ou Versailles, jusqu'à 60 m2 en première couronne Est et même 75 à 90 m2 dans les secteurs les moins cotés. En Province, pour cette somme on peut s'offrir 45 à 50 m2 dans le centre de Marseille, seulement 30 m2 dans le centre de Toulouse, mais 70 m2 dans celui de Lille, et 80 m2 à Lyon, en ne focalisant pas sur la Tête-d'Or ou les quais de Saône, mais dans des quartiers comme Gerland et Vaise, en plein développement ! Enfin côté maison il ne faut plus éspérer grand chose, une construction des années 1930 au plus, et modeste...

Dans le même esprit, le réseau Century 21 dresse un palmarès des villes qui donne la surface qu'on peut acheter en fonction du budget mensuel de remboursement (apport 20% hors frais de mutation, crédit sur 20 ans ; les disparités sont saisissantes :

- pour 350 euros par mois, on peut encore acheter entre 20 et 30 m2 dans 54 villes telles Guérande, Marseille, Annecy, Biarritz, principalement des studios, et même entre 30 et 50 m2 dans 65 villes comme Metz, Poitiers, Granville, ou Carcassonne...

- à l'inverse, pour 1200 euros par mois, on n'a que 50 m2 à Paris 12ème, 58 m2 à Versailles, 65 à 70 m2 0 Cannes ou Aix-en-Provence, 90 à 95 m2 à Marseille ou Nantes...

- entre les deux, pour 650 euros par mois, on peut s'offrir 120 m2 à Saint Etienne, alors qu'il faut mettre 800 euros pour 110 m2 à Tours...

Pas étonnant avec cela que les français migrent de plus en plus en changeant de région : une étude de l'INSEE consécutive à l'enquête de recensement de 2004 (4) révèle qu'entre 1999 et 2004, 19,5 millions de Français âgés de plus de 5 ans ont changé de logement, et que parmi eux, 3,8 millions de personnes ont changé de région ; l'INSEE note en particulier que, "en moyenne chaque année, 12% des personnes ont changé de logement entre 2000 et 2004, contre 11,7% entre 1990 et 1999 et que ce sont les migrations induisant un changement de région qui ont le plus fortement augmenté...




(1) "Observatoire FNAIM des Marchés de l'Ancien (juillet 2005)"

(2) indicateur tenu par la FNAIM, synthétisant le pouvoir d'achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage, les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien, et l’évolution du prix des logements

(3) Les Echos 17 juin 2005

(4) "Des changements de région plus fréquents qui bénéficient aux régions du sud et de l'ouest" - Insee Première N° 1028 - juillet 2005

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