Une ordonnance du 8 juin 2005, prise en application d'une loi d’habilitation du 9 décembre 2004 en vue de la simplification du droit, met un peu d'ordre dans les états, constats et diagnostics que les vendeurs doivent produire avant de vendre un logement ou une maison, et qui se sont accumulés au cours des dernières années : ceux qui sont déjà en vigueur comme pour l'amiante, le plomb dans les peintures, les termites, ou les risques technologiques et naturels, et ceux dont le principe a été inscrit dans des lois et qui sont en attente de mesures d'application, comme le diagnostic de l'installation gaz ou celui de performance énergétique, sans compter ceux annoncés comme celui de l'installation électrique... Dorénavant, ces documents devront faire partie d'un dossier global, appelé dossier de diagnostic technique, et dont le contenu variera en fonction de la nature du bien vendu et des obligations locales.

Un dossier "check-list"

Il n'y a rien de nouveau à ce stade : l'ordonnance du 8 juin 2005 (1) ne crée pas d'obligation nouvelle mais regroupe et organise les obligations accumulées au coup par coup et qui pouvaient donner aux propriétaires l'impression désagréable de n'être jamais sûrs d'être en règle au moment de proposer leur bien à la vente : désormais, l'ensemble des obligations relatives à l'information et la protection de l'acquéreur seront incluses dans un "dossier de diagnostic technique", dont le contenu sera fixé par la loi et le restera si des nouveautés viennent à s'y ajouter : ce sera d'ailleurs le cas très prochainement avec la loi "habitat pour tous" en préparation, qui devrait ajouter un diagnostic de l'installation électrique, et peut-être avec la loi sur l'eau (2) dans laquelle un amendement a créé l'obligation pour tout vendeur de fournir un "certificat de raccordement au réseau collectif" ou un certificat établissant le respect des prescriptions techniques applicables aux installations d'assainissement non collectif...

Ce dossier de diagnostic technique ne remplacera pas les états, constats et diagnostics créés à ce jour mais remplira la fonction de "check-list" et de chemise récapitulative de tout ce qu'il y a à fournir aux fins de l’annexer "à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l'acte authentique de vente" (en cas de vente publique au cahier des charges), et qui devra comporter :

- le constat de risque d'exposition au plomb prévu aux articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du Code de la santé publique, actuellement dans les seuls départements déclarés à risques et bientôt partout, mais limité aux immeubles à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949 ;

- l'état mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante prévu à l'article L. 1334-13 du même code, pour les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 ;

-l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment prévu à l'article L. 133-6 nouveau du Code de la construction et de l’habitation (article créé par la même ordonnance) lorsque l'immeuble ou la maison sont situés dans une zone délimitée comme "à risques" ;

- l'état de l'installation intérieure de gaz naturel prévu à l'article L. 134-6 du même code (article créé par la même ordonnance) lorsque le décret d'application, pour le moment suspendu à la demande du ministère du logement, sera publié ;

- l'état des risques naturels et technologiques prévu à l'article L. 125-5 du Code de l’environnement, dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret ;

- le diagnostic de performance énergétique prévu à l'article L. 134-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Les documents relatifs à l’exposition au plomb et à l’installation gaz ne sont requis que pour les immeubles ou parties d'immeuble à usage d'habitation.

En copropriété, le document relatif à l’exposition au plomb porte exclusivement sur les parties privatives de l'immeuble affectées au logement ; les documents relatifs aux termites et à l’installation gaz, portent sur la partie privative du lot, habitation ou non.

La sanction de la non fourniture pour le vendeur est pour les quatre premiers - plomb, amiante, termites et installation gaz - l’impossibilité de s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante, et pour le cinquième - l'état des risques technologiques et naturels - la possibilité pour l'acquéreur de poursuivre la résolution du contrat ou demander au juge une diminution du prix !

Enfin l'ordonnance précise que l'acquéreur ne peut se prévaloir à l'encontre du propriétaire des informations contenues dans le sixième (diagnostic de performance énergétique) qui n'a qu'une valeur informative.

La durée de validité des quatre premiers et du sixième documents sera fixée par décret en fonction de la nature du constat, de l'état ou du diagnostic. Si l'un de ces documents produits lors de la signature de la promesse de vente n'est plus en cours de validité à la date de la signature de l'acte authentique de vente, il devra être remplacé par un nouveau document pour être annexé à l'acte authentique de vente.

Si le constat relatif à l’exposition au plomb établit l'absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures aux seuils réglementaires, il n'y a pas lieu de faire établir un nouveau constat à chaque mutation, le constat initial étant joint au dossier de diagnostic technique.


De l'ordre aussi chez les "diagnostiqueurs"

L’ordonnance vise aussi les opérateurs qui réalisent les états rendus ainsi obligatoires, afin de renforcer et d'homogénéiser les critères de compétence, de garanties et d'indépendance qu'ils doivent respecter, avec pour objectif de fiabiliser les prestations apportées par ces opérateurs afin que les vendeurs, les intermédiaires et surtout les acquéreurs disposent des meilleurs garanties possibles.

Un décret devra fixer les niveaux d'exigence relatifs à la compétence et à l'organisation de ces "experts", déclinés ensuite en "référentiels de compétences" adaptés à chaque type d'état ou de constat. Le texte comporte également des exigences relatives à l'obligation d'assurance, seule véritable garantie pour les acquéreurs en cas de diagnostic erroné ou mensonger.

Les dispositions relatives à l'indépendance des diagnostiqueurs sont reprises et précisées et harmonisées : l'intervenant ne doit avoir "aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou son mandataire qui fait appel à elle, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d'établir l'un des documents mentionnés"...



(1) ordonnance n° 2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction

(2) Projet de loi sur l'eau et les milieux aquatiques

A voir également : Diagnostic technique (dossier vente)

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