Les locataires ont intérêt à louer au 4ème trimestre et les bailleurs au 3ème : entre le début de l'hiver d'une année et l'été suivant, les écarts dans le niveau des loyers sont en moyenne de 6 à 8%, et ont même atteint 12% en 2002, année de forte hausse s'il en est ! C'est ce que révèle l'Observatoire de la formation des loyers, un nouvel outil lancé par une organisation d'administrateurs de biens pour une analyse plus fine de l'évolution des loyers des grandes agglomérations - Lyon, Marseille, Paris, et bientôt toute l'Ile-de-France et d'autres grandes métropoles régionales - et pour la première fois sur une base trimestrielle, ce qui a permis de révéler l'ampleur des variations évoquées. Notons au passage que les chiffres officiels publiés chaque année par l'OLAP (Observatoire des loyers de l'Agglomération parisienne) pour l'Ile-de-France et les principales métropoles sont eux établis sur la base des loyers constatés en fin d'année et seraient donc systématiquement sous-évalués...

Un nouvel outil d'analyse fin et réactif

Lancé par la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens) l'Observatoire de la formation des loyers s'ajoute à d'autres analyses publiées périodiquement avec le concours du même spécialiste du marché immobilier, le professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre, et dont nous rapportons régulièrement les résultats : celles de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) avec l'Observatoire national du marché locatif, et celles de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) avec son observatoire "SNOUPI" ; sans mentionner les analyses que publie de son côté le réseau Century 21 deux fois par an...

Il innove cependant par trois aspects importants :

- la méthode : elle consiste à extraire trimestre par trimestre directement des fichiers informatiques d'adhérents administrateurs de biens volontaires les nouvelles locations prises parmi les baux gérés par ces adhérents ; par exemple pour Paris, l'échantillon est tiré de 50.000 locations gérées (12,5% d'un parc locatif privé de 400.000 logements), donnant une moyenne de 11 à 12.000 nouvelles locations chaque année, parmi lesquelles sont extraites 2.500 références, soit 4% du marché locatif réel (85 à 90.000 locations ou relocations), ce qui garantit un niveau de représentativité particulièrement élevé !

- la nature des chiffres fournis : l'observatoire fournit des données non seulement en termes de loyers au m2 mais aussi de taux de mobilité : nombre de nouvelles location rapportées au parc pris en considération ;

- la périodicité : réalisé sur une base trimestrielle, cet observatoire est le premier à pouvoir révéler les variations saisonnières des loyers là où les autres donnent soit des chiffres moyens sur un semestre ou une année, soit une photo annuelle ; or les différences entre les loyers contractés au cours des mois d'été, où le marché est le plus actif, et ceux contractés dans les mois les plus creux en hiver, révélées par la première mise en oeuvre de l'outil sont d'autant moins négligeables qu'elles sont systématiques !


Une photo saisissante du marché parisien

Déployé depuis quelques mois sur Marseille, Lyon, et aujourd'hui sur Paris avant d'être étendu au reste de l'Ile-de-France puis aux principales métropoles de province, l'Observatoire de la CNAB a commencé de donner sur une base désormais trimestrielle une image fraîche et précise des biens offerts sur le marché et des conditions auxquelles ils ont été loués, en offrant de surcroît pour dégager les évolutions une profondeur de champ sur une période de 5 ans en arrière.

Concernant les biens offerts, l'Observatoire parisien révèle un recul des studios et 1 pièce qui passent en dessous de la barre des 30%, au profit des grands appartements familiaux qui frisent à présent les 10% alors qu'ils ne représentaient que 6 % il y a quelques années ; par ailleurs jusqu'aux 3 pièces, les surfaces moyennes des logements parisiens sont inférieures à celles de Lyon et surtout Marseille (ex. : 26 m2 pour les studios contre 31)...

La mobilité résidentielle, qui avait connu 3 années exceptionnelles à Paris de 2000 à 2002 (de 22,8 à 23,5%), et qui avait reculé en 2003 (19,3%), est repartie à la hausse (21,9%) ; ces écarts sont importants : "1% de mobilité en plus représente en nombre de logements 1 année de construction à Paris" faisait remarquer Michel Mouillart lors de la présentation des résultats parisiens...


Sur le plan géographique, ce sont les arrondissements Est de Paris qui présentent les plus fortes mobilités (22 à 25% contre 18 à 21% pour les autres ) ; cette disparité est encore plus creusée pour la banlieue, les départements Ouest présentant des mobilités inférieurs à 20% alors que les départements du croissant Est frisent les 25% et atteignent 28% pour l'Oise, ce qui représente une durée moyenne de location de 3,6 années (cette durée est de 5 ans avec une mobilité de 20%)...

Concernant les loyers par m2, Paris remporte la palme avec des moyennes allant de 16,7 euros dans le 12ème à 21,7 euros dans les 6ème et 7ème arrondissements, et ce qui frappe est la relativement faible différence entre les arrondissements Est et Ouest, les taux de dispersion internes étant par ailleurs à peu près constants (de 1 à 3 entre les produits les plus chers et les moins chers). Autour de Paris, les départements Ouest et sud caracolent entre 14 et 16 euros du m2, les autres s'échelonnant de 12 à 14...

Sans surprise, le loyer au m2 décroît en fonction de la taille du logement, celui des petits appartements étant de 30% plus cher que celui des grands à Paris et à Lyon, et jusqu'à 50% à Marseille.


Un redémarrage de la hausse après une quasi-stagnation en 2003

A Paris, après trois années de hausse croissante de 2000 à 2002 (un peu plus de 5% en 2000, plus de 7% en 2001 et plus de 10% en 2002), l'observatoire révèle une quasi-stagnation des loyers en 2003 : +1% et +1,8% respectivement au 1er et au 2ème semestre ! L'année 2004 ferme cette parenthèse avec un rythme retrouvé de hausse entre 5 et 7%, qui devrait se stabiliser en 2005 un peu au dessus de 5% en 2005, la plus forte hausse étant enregistrée pour les 2 pièces et les 5 pièces et plus, les autres types d'appartements affichant des hausses plus modérées, voire faibles (+4,9% pour les studios, +4,6% pour les 3 pièces et +1,6% pour les 4 pièces...).


Une saisonnalité à présent démontrée

La nouveauté est la mise en évidence grâce aux chiffres trimestriels de différences fortes dans les loyers entre ceux contractés à la fin du printemps et au cours de l'été, périodes de loin les plus actives sur le marché locatif d'habitation, et le quatrième trimestre, période la plus creuse, et ce régulièrement chaque année ! En 2000 à 2001, et en 2003 et 2004, la différence a été autour de 6 à 8% (soit une année de hausse au rythme connu au cours des mêmes années sauf en 2003) et elle est montée jusqu'à 12% en 2002, année aussi de la plus forte hausse !

Paradoxalement, ce phénomène semble avoir été ignoré de tous les organismes qui font des analyses fondées sur les loyers relevés en fin d'année, du coup nettement sous-évalués ! C'est notamment le cas de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'Agglomération parisienne), dont le rapport annuel fonde les décisions du ministère du logement et notamment celle de reconduire à l'identique ou non le décret de semi-blocage des augmentations à Paris et en région parisienne...

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