Il faut se rendre à l'évidence : le ralentissement tant annoncé n'est toujours pas là : les notaires franciliens, la FNAIM et le réseau Century 21 l'ont confirmé à l'occasion de leurs conférences de presse trimestrielles, non seulement les prix ont continué à monter au deuxième trimestre mais le taux de hausse s'est même accéléré dans un contexte où le volume des transactions ne faiblit pas (selon Century 21) ou peu (selon la FNAIM) ! Faut-il pour autant croire que les arbres monteront cette fois jusqu'au ciel ? Certes pas, et la prudence s'impose plus que jamais malgré le démenti apporté par les faits aux avertissements précédents ! L'embellie qui se dessine sur le plan de la conjoncture économique générale ne suffira pas forcément à maintenir la tendance, et l'analyse fine des chiffres révèle en filigrane les prémisses d'une fin de cycle annoncée...

Coup sur coup, la Chambre des notaires de Paris, Seine-Saint Denis et Val de Marne le 1er juillet (1), la FNAIM nationale le 6 (2) et le réseau Century le 8 juillet (3) ont présenté à la presse leurs chiffres trimestriels, et ils sont globalement concordants :


La hausse partout, et des records !

Si les notaires franciliens ne font que confirmer la tendance dégagée par les réseaux au 1er trimestre - ils ont par nature un trimestre de retard dans la mesure où ils enregistrent les ventes signées quand les autres les connaissent dès l'avant-contrat - ces derniers annoncent une fois de plus des résultats qui déjouent les pronostics : la hausse des prix se poursuit, voire même s'accélère : +15,5% globalement selon la FNAIM au 2ème trimestre 2004 par rapport au 2ème trimestre 2003 (contre +14,2% pour 2003), et même +17,5% pour les appartements (+16,7% en 2003) et "seulement" +12,6% pour les maisons (+11,4% en 2003)...

Comme d'habitude, les chiffres de Century 21 sont un peu en retrait : +11,71% globalement, mais +13,15% pour les appartements et +10,98% pour les maisons, mais ils sont aussi en progression par rapport à 2003...

Bien entendu, ces hausses ne sont pas uniformes suivant les régions et les agglomérations, voire les quartiers, et la tendance générale qui se dégage est plutôt un rattrapage des zones où les prix étaient restés en retrait (Sud-Ouest, Centre et Alpes, dopés par les résidences secondaires), mais les hausses restent fortes en Ile de France (plutôt dans les arrondissements est de Paris et en périphérie est) et dans le Sud-Est. Seul l'Ouest reste raisonnable avec des niveaux de prix globalement bon marché et une hausse plus modérée...

Par contre, le rythme de hausse amorce un freinage là où l’augmentation a été la plus soutenue au cours de ces deux dernières années, notamment les arrondissements chers de Paris intra muros ou Marseille.

Ces hausses se produisent dans un contexte de forte activité, en progression même pour Century 21, ou en légère diminution pour la FNAIM, mais toujours soutenue !


Mais les acquéreurs ne sont plus tout à fait les mêmes...

C'est peut-être de là que pourrait venir le ralentissement, voire le retournement maintes fois annoncé et systématiquement démenti par les faits à ce jour : la sociologie et les moyens des acquéreurs changent à vue d'oeil, et l'on voit reculer les "primo accédants" - ils passent de 39 à 36 % des acquisitions - et les ménages disposant de revenus de moins de 3 SMIC (60.000 de moins sur 480.000 "accédants" environ - sur un total de transactions annuelles de 600.000) au profit de ménages à revenus plus élevés, plus âgés, et qui en général vendent un bien pour en acheter un autre ! Il est vrai que les premiers ont une solvabilité qui se réduit (la FNAIM tient un "indicateur synthétique de solvabilité" qui affiche une baisse de 11% depuis 2003) alors que les seconds encaissent la hausse des prix à l'achat grâce à la plus-value réalisée sur la vente...

Du coup la demande est devenue plus fragile, plus dépendante des transactions de placement, en croissance actuellement du fait de l'atonie de la Bourse, ou de "confort", celles qui visent à s'installer dans plus grand, plus confortable ou plus beau : en clair des transactions qu'on peut facilement différer si on ne peut pas les réaliser dans de bonnes conditions !


L'inconnue des taux d'intérêt...

Leur faiblesse, combinée à l'allongement consenti par les banques de la durée des crédits, a de toute évidence dopé la demande en effaçant pour ceux qui empruntent - plus des deux tiers des acquéreurs - une bonne partie de la hausse au niveau des remboursements. La "production" de crédits immobiliers a au demeurant fortement progressé depuis 2002 !

Une légère remontée des taux pourrait calmer le marché sans le casser, du fait des tendances de fond, sociologiques et économiques, qui alimentent une demande soutenue, souvent citées : séparations et divorces, décohabitation, mutations temporaires, etc. Sans mentionner l'afflux d'acquéreurs étrangers qui emballe certains marchés locaux !

Une hausse des taux plus brutale pourrait par contre geler le marché pour quelque temps en provoquant des comportements d'attente, et même enclencher une spirale baissière...

Le problème est que nul ne sait à partir de quel seuil de hausse la dynamique de la demande pourrait être compromise, ni de surcroît si un renchérissement sensible des crédits immobiliers est réellement à l'horizon : il faudrait pour cela la conjonction d'une remontée forte des taux longs sur le plan mondial et notamment européen, et d'un retour soutenu de la croissance, suffisant pour détourner les banques du crédit immobilier, qu'elles pratiquent actuellement avec ardeur en entretenant entre elles une concurrence active, vers le crédit aux entreprises, plutôt calme ces derniers temps !

Aucun des deux phénomènes ne sont en réalité attendus de façon brutale : la BCE n'a pas de raisons de relever ses taux alors que les risques inflationnistes s'estompent et que la croissance a besoin d'être encore aidée, et si cette dernière semble revenir, elle n'est pas encore suffisamment spectaculaire au niveau de l'investissement pour provoquer une ruée des entreprises au guichet de leurs banquiers au point de les faire délaisser les crédits immobiliers...

Les spécialistes s'accordent plutôt pour envisager une stabilité des taux au niveau très bas actuel - malgré une légère remontée après le creux historique atteint en mars 2004 (des taux de moins de 4% sont apparus pour la première fois) - au minimum jusqu'à la fin de l'année, et peut-être même pendant l'année 2005 (4).


Confirmation de la détente pour les locations ?

Si la FNAIM ne se prononce pas, le réseau Century 21, plus réactif dans la remontée de l'information la détecte bel et bien : "le stock des logements à la location a progressé, sur ces premiers mois de
l’année, assez fortement avec une offre disponible qui a évolué de 42%, soit un stock moyen France entière et par agence de 35 logements répartis en 80% d’appartements et 16% de maisons", constate le dossier de presse du réseau. Le nombre de locations a progressé néanmoins de 5,2% sur un an ce qui révèle une augmentation de la mobilité ! Cette tendance serait particulièrement nette à Paris et en Ile-de-France, et se manifeste par une augmentation du taux de
rotation du portefeuille géré et donc à l’accroissement du nombre de congés reçus en agence... Le nombre moyen de locations sur portefeuille par agence a augmenté de plus de 19% sur la région et même de 48% sur Paris même !

Les loyers des appartements progressent encore au premier semestre 2004 mais beaucoup plus faiblement qu’au premier semestre 2003 où l’augmentation avait été de 4,09%. L'augmentation moyenne sur le parc Century 21 n'a été que de 2,22% (mais 4,81% pour les maisons, plus demandées...). En Ile de France, les loyers semblent se stabiliser, voire baisser (-2,45% sur Paris intra muros !)...

L'explication avancée par le réseau Century 21 est celle des limites de la solvabilité des locataires qui ne peuvent aller vers des
loyers plus forts, et le fait que ceux qui possèdent des capacités financières supérieures ont, pour une bonne partie, glissé vers l’accession ; d'où un risque non négligeable, si le rapport montant des loyers/ressources des locataires reste à ce niveau, de voir augmenter le stock de logements vacants alors même que le marché locatif continue à connaître une pénurie chronique...



(1) voir le site de la Chambre des notaires de Paris, Seine-Saint Denis et Val de Marne

(2) voir le dossier de presse

(3) voir le dossier de presse

(4) voir notamment l'analyse de Meilleurtaux.com

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