L'immobilier locatif est un instrument incomparable pour se constituer un patrimoine, et de surcroît le seul qui autorise à le faire à crédit, dans des conditions de fiscalité qui ne cessent de s'améliorer ! Deux inconvénients toutefois refroidissent les ardeurs de nombreux candidats investisseurs : une gestion qui n'est pas toujours de tout repos, et un rendement en général médiocre : 3à 4% en moyenne avant impôt, jugé insuffisant au regard des risques et des tracas ! Il n'est cependant pas impossible de viser des rendements nettement supérieurs, à condition de bien choisir le type de bien et l'emplacement, et de jouer à fond des ficelles de la fiscalité...

(Suite de la 1ère partie : Immobilier locatif : est-il encore temps d'investir ?)


Rechercher un haut rendement locatif avant impôt

Contrairement aux idées reçues, l'immobilier offre un assez large éventail de rendements locatifs, suivant le type de produit et l'emplacement ; par ailleurs, le taux de rendement avant impôt ne s'apprécie pas seulement au jour de l'investissement mais aussi par ses perspectives d'évolution dans le temps, sachant qu'un revenu futur élevé entraîne aussi une valorisation du bien et permet une plus-value en capital en cas de revente ! Sous réserve des précautions habituelles conseillées à tout investisseur et largement exposées par ailleurs dans nos colonnes - notamment celles relatives aux charges et à la copropriété (1) - les investissements suivants offrent des rendements supérieurs à la moyenne :

- les murs de boutiques : les petites surfaces ne sont pas inaccessibles à l'investisseur privé en direct et peuvent offrir, par assimilation aux surfaces plus importantes accessibles aux seuls investisseurs professionnels, par nature plus exigeants, des rendements après charges de 8 à 10% sans problèmes, à quelques conditions :

.bien sélectionner l'emplacement : une analyse économique prospective est nécessaire pour éviter de se trouver au bout de quelques années avec une valeur locative en chute libre, voire même des locaux inlouables dans ce qui peut vite devenir une friche commerciale ! Une bonne sélection de l'emplacement permet non seulement d'espérer une valorisation future, mais aussi d'être sélectif vis à vis des candidats locataires quand il s'agit de louer les locaux ou de les relouer...

.être compétent en droit des baux commerciaux ou choisir un administrateur de biens qui le soit : l'ancien décret de 1953, aujourd'hui intégré dans le Code de commerce, est plein de chausse-trappes dont les locataires bien conseillés savent tirer parti, et ne pas les déjouer peut conduire à des catastrophes !

Particularité de l'investissement en murs commerciaux, les murs "occupés" - sous réserve d'être "bien occupés", c'est à dire par un locataire de qualité - sur-cotent au lieu de décoter et cela se comprend : les acquéreurs sont quasi-exclusivement des investisseurs et privilégient le rendement sûr à un rendement prévisionnel... L'investisseur augmente encore son rendement en achetant des murs vides - qui décotent - et en étant particulièrement sélectif lors de la location quant à la solvabilité du locataire (sous réserve évidemment que l'emplacement le permette...).

- un logement occupé : les logements décotent quand ils sont vendus avec un locataire dans les lieux, même bon payeur et offrant toutes garanties de solvabilité, et le rendement locatif se trouve amélioré par la prime à l'achat ; celle-ci va de 5 à 30% suivant la longueur du bail restant à courir ! Si les produits de ce type sont rares et exigent un minimum de précautions (2), un afflux récent d'affaires intéressantes est constaté du fait de la multiplication des ventes d'immeubles de sociétés immobilières ou de propriétaires institutionnels "à la découpe" (3)...

- les logements pour étudiants : la pénurie de ce type de logements n'est pas près de faiblir, et l'on peut compter sur les pouvoirs publics et les collectivités territoriales pour les subventionner de plus en plus ! On privilégiera bien entendu le meublé (attention tout de même au respect des critères du logement décent) et on se tiendra par contre à distance à la fois de la "chambre de bonne" parisienne en général non conforme et souvent surévaluée, et des résidences pour étudiants avec services, malgré les avantages fiscaux qui les agrémentent, pour les raisons exposées plus loin dans cet article...

- les meublés : à condition de réserver cette option à des produits bien adaptés à une clientèle précise - cadres supérieurs temporairement délocalisés, salariés mutés ou divorcés en instance de réinstallation, étudiants ou jeunes en formation professionnelle, voire même personnes en situation précaire en voie de réinsertion... - et de tenir compte de toutes les contraintes (4), les meublés peuvent assurer un rendement supérieur de deux ou trois points à celui de l'immobilier classique !

Les garages et emplacements de parkings peuvent apporter un bon rendement, à condition de ne pas les surpayer - la plus-value n'est pas toujours au rendez-vous - et de vérifier les charges...


Doper le rendement par l'économie d'impôt

Le régime fiscal de la location influe d'autant plus sur le rendement que l'investisseur est lourdement imposé par ailleurs : indépendamment des régimes spéciaux, la déduction des intérêts d'emprunt et pour l'ancien des travaux de rénovation et d'amélioration permet par l'économie d'impôt qu'elle procure, non seulement sur les revenus de la location mais aussi sur le revenu global par le report des déficits dans la limite de 10.700 euros, de réduire considérablement le coût de l'investissement.

L'achat d'ancien à rénover ou dans une copropriété à la veille de réaliser de gros travaux d'entretien et - mieux - d'amélioration est donc particulièrement conseillé aux contribuables fortement taxés, l'avantage fiscal se cumulant alors avec celui de la valorisation, qui dépasse toujours le montant des travaux supportés...

Les régimes spéciaux pour l'ancien ouvrant droit à des déductions forfaitaires majorées - Besson à 40% et Lienemann à 60% - améliorent encore le rendement ; on y aura recours avec profit là où l'application des plafonds de loyers et de ressources n'oblige pas à louer très en dessous des conditions du marché : avec l'augmentation récente des plafonds, c'est redevenu possible dans de nombreux secteurs périphériques des grandes villes...

Les régimes de défiscalisation de l'investissement par l'amortissement - régimes Robien pour le neuf et l'ancien avec réhabilitation lourde - permettent théoriquement une économie d'impôt supérieure, mais avec chacun un bémol :

- le "Robien" pour le neuf s'applique à des produits de plus en plus chers, alors que les loyers sont plafonnés : le rendement avant impôt risque d'être médiocre et il faut donc que l'économie d'impôt soit forte pour le compenser...

- le "Robien" pour l'ancien s'applique à des produits à prix d'achat faible et à montant de travaux élevés ; or sur ces travaux l'économie d'impôt ne se fait que par l'amortissement, au maximum à hauteur de 65% seulement et sur une durée de 15 ans, alors que dans le régime normal la déduction est totale et immédiate...

L'option éventuelle pour la location en meublé comporte aussi une fiscalité qui "dope" le rendement : jusqu'à 76.300 euros de recettes annuelles, le régime du "micro-BIC" ("micro-entreprise") permet de calculer le bénéfice imposable par abattement de 72% sur les recettes totales ; par contre aucune autre déduction ne peut être opérée : travaux, intérêts d'emprunt, etc. Toutefois, même en dessous ce plafond de recettes, on peut opter pour le régime réel d'imposition, qui s'applique bien entendu d'office au dessus. Mais les déficits ne sont reportables (hors amortissements) sur le revenu global que lorsqu'on relève du régime des loueurs en meublé professionnels (LMP) : minimum 23.000 euros de recettes TTC tirées des locations en meublés ou 50% des revenus globaux, plus inscription au registre du commerce, etc. Ce régime est un peu trop "professionnel" pour être conseillé à l'investisseur courant...

La formule de financement n'est pas neutre non plus par rapport au rendement : au prêt amortissable classique on préférera sans hésitation un crédit "in fine" adossé à un contrat d'assurance vie : les intérêts restent constants et leur déduction des revenus produit une économie d'impôt maximale, et par ailleurs le contrat d'assurance vie a, avec ses avantages fiscaux propres, une rentabilité nettement supérieure au taux du crédit ! Résultat : le placement sur ce contrat est préférable à l'amortissement du prêt...

On s'étonnera que ne soient pas cités les produits assortis d'un régime de défiscalisation Loi Malraux, ou loi Girardin (DOM TOM), les résidences-services ou les résidences de tourisme, etc. La raison principale est qu'ils sont "fabriqués" par des professionnels pour une clientèle obnubilée d'abord par l'avantage fiscal et qu'ils présentent en fait des risques importants susceptibles d'annihiler le cadeau fiscal dont ils sont assortis, à savoir le report des déficits sur le revenu global, une réduction d'impôt ou la récupération de la TVA : risque de surévaluation du prix à l'achat dans tous les cas, et pour les résidences services - résidences étudiantes, résidences pour seniors - ou les résidences de tourisme le risque de charges élevées, la dépendance à l'égard d'un organisme gestionnaire imposé, et à la sortie celui de difficultés de revente et donc de récupération du capital investi...


Miser sur le rendement en capital in fine ?

Le contribuable fortement imposé, disposant d'autres biens locatifs et passible de l'ISF (Impôt de solidarité sur la fortune) pourra opter pour l'achat d'une nue-propriété conjointement avec un professionnel qui se réservera l'usufruit pour une période limitée dans le temps (10 ou 15 ans) : en la finançant par un emprunt remboursable in fine, il pourra déduire les intérêts d'emprunt de ses revenus fonciers, et la nue-propriété ne sera pas comptée pour l'ISF ; à l'issue de la période d'usufruit, il deviendra plein propriétaire et pourra en revendant toucher une plus-value substantielle après remboursement du crédit...

Le tableau ne serait pas complet si nous ne citions pas aussi les viagers, qui comportent en plus un effet de loterie...


Et la "pierre-papier"?

Les sociétés immobilières cotées constituent des placements boursiers et ne sont pas retenues dans cette analyse ; par contre l'investisseur en immobilier, potentiellement rebuté par les contraintes du choix d'un produit approprié, puis par sa gestion - même avec un administrateur de biens et une assurance contre les impayés, l'immobilier locatif n'est pas aussi simple qu'un placement "papier" - peut opter pour l'achat de parts de SCPI (Société civile de placement immobilier) : montées par les banques et les grands groupes financiers ou immobiliers, les SCPI ont le vent en poupe ! Il est vrai que l'embellie du marché de l'immobilier y est pour quelque chose, et de surcroît un effort substantiel a été accompli pour remédier à ce qui était la principale faiblesse de ce type de placements : le marché de la revente des parts ! Désormais chaque SCPI organise une cotation selon des règles claires propres à rétablir une certaine confiance chez les candidats acquéreurs de parts...

Fiscalement transparentes, elles procurent les mêmes avantages fiscaux que la pierre en direct, y compris les régimes spéciaux lorsqu'elles sont constituées spécialement pour investir dans des patrimoines éligibles : ainsi apparaissent actuellement des SCPI "Robien" qui ouvriront droit pour l'investisseur à un amortissement fiscal de 95% de la valeur des parts souscrites...

Pour le rendement on préférera toutefois les SCPI spécialisées dans les patrimoines commerciaux ou de bureaux, au rendement bien plus élevé - ces SCPI affichent malgré le climat morose de ce marché des rendements de 10 à 12% - et quitte à investir en "pierre-papier", autant le faire pour accéder à un type d'immobilier auquel l'investisseur privé n'a pas accès en temps normal en direct, en raison du prix unitaire de chaque "produit" : ensembles de bureaux, centres commerciaux, locaux de stockage et d'activités, etc., nettement plus rentables depuis toujours que le logement !

Un bémol de taille cependant : les incertitudes quant à la facilité de revente des parts en cas de besoin de sortie de façon prématurée ou dans une période de conjoncture défavorable : des sociétés de gestion étudieraient la possibilité d'offrir une garantie de rachat des parts dans un certain nombre de circonstances prédéterminées...

Il est vrai aussi que le placement immobilier est tout sauf un placement liquide, et qu'il n'est vraiment rentable que lorsqu'il est envisagé comme une option de constitution de patrimoine à long terme...

(1) notre article ; voir aussi celui sur les très petites copropriétés

(2) notre article

(3) notre article

(4) notre article

UniversImmo.com