Coup sur coup, la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers) et le réseau Century 21 ont présenté leurs chiffres de l'activité immobilière en 2003 dans l'ancien, et ils sont concordants : comme on pouvait le pressentir sur la tendance constatée au dernier trimestre, l'atterrissage annoncé n'a décidément pas eu lieu, même en "douceur" comme nous le prévoyions il y a un an (1) ! Si les taux d'intérêt record et une forte demande de logement sont les explications les plus communément avancées pour expliquer cette bonne santé résolument à contre-courant par rapport à l'économie du pays, 2004 ne semble pas devoir être encore l'année de l'inversion de tendance, et il faudra probablement attendre 2005 pour voir un refroidissement du marché...

Prix de vente dans l'ancien : encore des chiffres record !

Il faut se rendre à l'évidence : l'immobilier n'a pas seulement continué de monter en 2003 : il a battu des records de hausse : +14,2% en moyenne de hausse des prix de vente en fin d'année par rapport à fin 2002 pour la FNAIM, au lieu de 9,2% fin 2002, chiffre qui était considéré il y a un an comme remarquable vu la conjoncture et les hausses précédemment enregistrées (depuis 1998 la hausse s'élève à 59,2%) !

Il est vrai que la hausse a été plus marquée au premier semestre (+17,5%) qu'au second, mais ce ralentissement reste tout relatif et principalement dû à une flambée des appartements (hausse de +23,7% au 1er semestre, "retombée" à 17,7%) alors que les maisons (2) ont eu une progression régulière (+12,8% au 1er semestre et +11,9% au second - chiffres de progression annuelle dans tous les cas)...

Certes, ces moyennes cachent comme d'habitude des disparités entre régions : le nord et l'est sont restés plus sages (+8%)de même que l'ouest (+10%), alors que cette année la médaille de la hausse revient au sud-ouest (+21%) devant le centre et Rhône-Alpes (+17,9%), l'Ile de France et le sud-est (+15,8% et +15,5%) !

Partout les appartements ont augmenté plus fort que les maisons, et à peu près dans les mêmes proportions suivant les régions, L'Ile de France, Paris en tête, et la région PACA remportant toujours la médaille des prix atteints au m2.

Les chiffres de Century 21, établis sur l'activité des 740 agences du réseau, sont un peu en retrait par rapport à ceux de la FNAIM qui s'alimente sur un nombre de professionnels plus important, mais probablement avec une fiabilité moindre : ils sont cependant dans la même tendance : +12% en moyenne pour les appartements (contre +9,2% en 2002) et +7% (contre +4,1% en 2002) pour les maisons.

Ceci explique cela : les stocks de biens à vendre sont au plus bas, les délais de vente raccourcissent : 74 jours en moyenne pour les maisons et 65 pour les appartements contre respectivement 77 et 78 en 2002, et la marge de négociation est symbolique : 6,71% en moyenne pour les maisons et 4,03 pour les appartements contre respectivement 7,11 et 5,73 en 2002 (chiffres de Century 21) !


Confirmation du retour des investisseurs

Les chiffres de Century 21, plus fins que ceux de la FNAIM, mettent en évidence une progression spectaculaire des achats en vue de la location : 17,1% des acquisitions en 2003 contre à peine 10% en 2002, avec un record pour Paris avec 23,7%, soit près d'une acquisition sur 4, suivi de près par Marseille (20,3%) ! Le reste de l'Ile de France est un peu à la traîne, mais cela s'explique par l'exode de ceux qui ne peuvent plus se loger à Paris...

Rien à voir dans ce phénomène avec les mesures d'incitation fiscale d'avril 2003, qui continuent à ne concerner essentiellement que le neuf ; le relèvement des plafonds de loyer pour le régime "Besson" pour l'ancien est passé quelque peu inaperçu ; par ailleurs, les règles du nouveau régime "Robien" d'amortissement pour l'ancien avec réhabilitation lourde sont trop récentes pour avoir eu un effet, et jugées trop compliquées pour avoir un effet sensible...


Des signes de ralentissement mais pas vraiment décisifs...

Signe des temps, les professionnels traumatisés par l'éclatement de la bulle de la fin des années 80, se disent désormais inquiets et guettent les signes d'un ralentissement qui tarde, l'espérant presque à présent pour éviter une chute si la hausse allait trop loin...

La FNAIM pense le déceler dans une diminution du nombre estimé des transactions : le nombre de ventes totales dans l'ancien - par agences comme de particulier à particulier - aurait été de 615.800 en 2003 contre 627.100 en 2002. Cette diminution serait essentiellement intervenue au deuxième semestre, entraînant une baisse du nombre des ventes sur l'année entière de 2,2% pour les maisons et 1,9% pour les appartements. Ces moyennes cachent aussi des disparités régionales : en fait le recul est plus net dans la moitié nord (-8,9% dans l'ouest, -10,4% dans le nord et l'est, et -8,1% en Ile de France), alors que sans surprise le sud-est a vu ses transactions progresser (+5%) mais aussi le sud-ouest (+9,1%), tiré par le marché des maisons (+13%) !
Les régions du Centre et Rhône-Alpes ont vu quant à elles une progression du marché des maisons (+6,4%) mais une chute du marché des appartements (-8,1%)...

Century 21, dont les chiffres sont établis sur les seules données des agences du réseau n'a pas vu au contraire de ralentissement du rythme des transactions, mais voit par contre des signes d'apaisement du marché de la location, avec la réapparition de lots vacants faute de preneurs aux conditions demandées, obligeant les bailleurs à réduire leurs prétentions ou à effectuer des travaux conséquents...


La demande n'est pas encore désolvabilisée

Cause essentielle de la hausse des prix et des loyers, la vigueur de la demande ne semble pas avoir faibli ! Trois facteurs l'expliquent pour l'essentiel :

- le facteur "sociologique" maintes fois mentionné : augmentation démographique, familles éclatées, décohabitation de jeunes, mutations professionnelles nécessitant un pied à terre alors que le domicile familial est conservé, etc. ;

- le transfert d'une partie de la demande de logements locatifs, en raison de la pénurie sur ce marché, mais aussi de la baisse des taux d'intérêt et la proposition de crédits plus longs (jusqu'à 30 ans) qui a rapproché les mensualités de remboursement d'un prêt du montant du loyer qu'on aurait à payer pour un même bien ; cette tendance est confirmée selon Century 21 par l'abaissement de l'âge moyen des acquéreurs et l'abaissement des ressources moyennes des candidats à la location, plus nombreux également à apporter une garantie "Loca-pass"...

- le renforcement des comportements de placement : à preuve progression mentionnée de la part des investisseurs mais aussi la bonne santé inattendue de la résidence secondaire dans un climat économique qui n'y est pas forcément favorable !

La question est bien entendu de savoir jusqu'où cette demande tirera le marché avant qu'elle ne s'essouffle : il faudra bien en effet qu'un jour où l'autre soit atteinte la limite des possibilités des candidats, du moins dans les secteurs qui ne sont pas alimentés par une demande étrangère soutenue (aujourd'hui essentiellement le marché des résidences secondaires en Normandie-Bretagne, dans le sud-ouest et le midi-méditerannée...).

Or si cet essoufflement semble se produire sur le marché de la location comme semble le ressentir le réseau Century 21, il a été de toute évidence jusqu'à présent repoussé concernant la vente par la baisse des taux qui a effacé en quelque sorte les effets de la hausse des prix.

L'indicateur synthétique de solvabilité de la FNAIM (3) se dégrade certes régulièrement depuis 1999 où il a atteint son sommet à +62,6%, mais il affiche encore un pouvoir d'achat des acquéreurs supérieur de 38% par rapport à 1992 !


2004 : une équation à deux inconnues

Les facteurs qui ont fait de 2003 selon Century 21 une "belle année inattendue" vont-ils perdurer en 2004 ou verra-t-on arriver le ralentissement si longtemps annoncé ?

Une bonne partie de la réponse dépend des prévisions concernant les taux d'intérêt des crédits immobiliers : un retour à des taux de 6% pourrait refroidir une partie de la demande qui "tire" aujourd'hui le marché et ralentir au moins les secteurs les plus chers. Or sur ce sujet, les avis sont à peu près également partagés entre ceux qui prédisent une hausse des taux - de toutes façons pas avant le 4ème trimestre - et ceux qui voient encore devant nous une longue période de taux bas, ne serait-ce que pour des raisons d'euro fort...

Les chiffres de Century 21 mettent cependant en évidence un autre paramètre qui pourrait avoir son importance : depuis plusieurs années il est constaté un fort recul des transactions appelées "de confort" : celles qui sont motivées par le désir d'améliorer son cadre de vie et qui consistent à vendre son logement actuel pour un plus grand ou plus cossu. Cette demande longtemps contenue probablement par les incertitudes du temps pourrait se "libérer" plus ou moins brutalement en cas de retour d'une période de croissance soutenue, et soit compenser les effets d'une hausse des taux, soit même alimenter une nouvelle flambée...

Bref, 2004 a toutes les chances d'être encore une "belle année" !


NB. Pour en savoir plus sur la valeur des biens (appartements et maisons) à la vente et à la location, voir aussi l'Argus du logement.

(1) notre article de juillet 2003

(2) les maisons représentent 59,5% des transactions annuelles

(3) En base 100 en 1992, cet indicateur, qui fait partie des chiffres de l'Observatoire des marchés de l'ancien de la FNAIM, synthétise les effets de quatre facteurs explicatifs principaux :
- le pouvoir d’achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage
- les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée)
- les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien
- l’évolution du prix des logements

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Des réponses à vos questions !!!

Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
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