Les congrès de la FNAIM sont chaque année pour le ministre du logement un rendez-vous auquel il ne peut se dérober, comme un point de contrôle où il est attendu sur les réalisations - dans tous les domaines de la politique à l'égard du logement et de l'immobilier, vu le large spectre des métiers embrassés par cette organisation - et ce par rapport aux annonces antérieures ! C'était exactement le cas ce 2 décembre, avec le traditionnel discours de clôture du 57ème congrès de la fédération nationale des agents immobiliers et administrateurs de biens FNAIM après le coup de charme de l'année dernière (notre article) et des promesses qui restent encore en grande partie à concrétiser !

Un seul chantier (presque) achevé

Cette fois on y est presque : les décrets qui doivent officialiser les nouvelles zones et les plafonds de loyer du régime "Robien" (1), et surtout - c'est ce qui est le plus attendu par les investisseurs - qui doivent qualifier la nature des travaux de réhabilitation permettant de bénéficier de l'amortissement pour des logements anciens, vont enfin sortir ! Ils sont à la signature des autres ministres concernés et ce n'est plus qu'une affaire de jours...

En attendant, on a appris qu'il faudra que les logements, pour être éligibles, devront avant travaux ne pas répondre à quatre des critères de décence fixés par le décret du 30 janvier 2002 (et non pas deux comme annoncé initialement et encore sur le site Internet du ministère), et que les travaux devront répondre à pas moins de douze critères techniques les alignant sur les prescriptions en vigueur pour les logements neufs ! Par contre, les contraintes concernant les parties communes lorsqu'il s'agit de logements dans des immeubles collectifs seraient légères - on s'en tiendrait à un bon "état apparent", à vérifier tout de même par le contrôleur technique qui devra délivrer l'attestation nécessaire pour bénéficier du régime fiscal d'amortissement.

On sait que ce point est crucial, car la souplesse ou au contraire la rigueur concernant les parties communes sont susceptibles d'ouvrir la possibilité d'effectuer les réhabilitations éligibles au grand public, notamment dans les copropriétés, ou au contraire les réserver à la réhabilitation de maisons individuelles et maisons de ville, ou à des opérations réalisées par des investisseurs plus "professionnels", effectuant des réhabilitations sur des immeubles entiers, si ce n'est à des opérations réalisées dans le cadre de SCPI (2) ou avec "location déléguée" pour en faire des résidences pour étudiants ou des résidences pour personnes âgées...

En tous cas, la non-parution jusqu'à aujourd'hui des décrets n'aurait pas d'après le ministre découragé les investisseurs puisqu'il attribue à ces mesures la production de 40.000 logements neufs en 9 mois, soit 10.000 de plus que ce que produisait le régime Besson en année pleine !


Des chantiers en cours...

Si les incitations fiscales à l'investissement locatif motivent les professionnels par le regain d'activité qu'elles sont susceptibles de leur apporter en transactions comme en gestion locative, il est un chantier qui leur tient encore plus à coeur : celui de la réforme de la législation qui les régit, et notamment la fameuse "Loi Hoguet" ; or la concertation engagée sur ce point, dans la cadre de la loi d'habilitation autorisant le gouvernement à simplifier le droit par ordonnances (3) semble les avoir déçus, et Philippe Audras, président sortant de la FNAIM, n'a pas mâché ses mots dans son discours d'accueil pour reprocher l'esprit de suspicion dans laquelle elle a été conduite, et sa crainte que les promesses n'aboutissent qu'à une demi-réforme...

Sur une corde raide, le ministre a tenu à rassurer les professionnels comme le consommateur :

- oui au renouvellement des cartes professionnelles triennal ou quinquénnal au lieu d'annuel comme actuellement - contrainte ressentie comme vexatoire par la plupart des professionnels - mais en contrepartie il faudra "assurer au consommateur une information réelle et complète sur le professionnel avec qui il contracte tant sur la garantie des fonds qu'en matière d'assurance civile professionnelle" ;

- oui à la simplification de la procédure de publicité en cas de changement de garant, "aujourd'hui plus formelle qu'efficace", mais pour mieux "responsabiliser" les professionnels (?)...

- oui à la possibilité désormais de percevoir une rémunération quand bien même il n'y a pas de transaction in fine, mais uniquement dans les prestations aux personnes morales, par exemple pour des expertises préalables ;

- oui à l'harmonisation des niveaux de compétence pour accéder au métier", "dans le cadre de la construction européenne", sans remettre en cause "l'accès à la profession par l'expérience acquise", mais il faudra aussi aborder la question du statut juridique des collaborateurs, "notamment au regard des questions de garantie et d'assurance"... sujet explosif s'il en est !

Concession au modernisme : les registres obligatoires pourront être informatisés, et les agents immobiliers pourront recevoir des paiements par carte bancaire...

Un autre grand chantier en cours qui intéresse pourtant beaucoup les professionnels et leurs clients propriétaires immobiliers, à savoir l'extinction programmée de la loi de 1948, n'a été que tout juste cité.


Des décrets en souffrance

Peu ou pas d'informations également des décrets attendus dans plusieurs domaines, dont le retard de parution révèle une inquiétante "tétanisation" des politiques et la difficulté de trancher à l'issue des concertations engagées avec les différentes parties prenantes ! C'est le cas dans trois domaines où la décision devient maintenant urgente :

- les décrets "SRU" pour la copropriété : au nombre de deux, ils sont nécessaires pour permettre l'application de plusieurs dispositions phares de cette fameuse loi (4) qui date aujourd'hui de trois ans ! il s'agit :

.du décret d'application des mesures visant à améliorer la gestion et la prise de décision dans les copropriétés : notamment celles relatives aux assemblées générales, au budget prévisionnel, et à l'établissement des comptes respectifs du vendeur et de l'acquéreur en cas de vente de lots,

.du décret fixant les règles spécifiques à appliquer désormais pour les syndicats des copropriétaires dans la présentation de leurs comptes, et mettant fin à une situation de "non-droit" qui aujourd'hui ouvre la voie aux pratiques comptables les plus créatives...

Si le premier décret est semble-t-il enfin imminent, le second semble encalminé alors que - sauf deuxième report de la date d'application par le parlement - il ne reste plus qu'une petite année à tous les syndics, professionnels ou non, pour les comprendre et aux professionnels pour engager les adaptations lourdes de logiciels, d'organisation comptable et de formation nécessaires (6) !


- les décrets pour la sécurité des ascenseurs : ils sont nécessaires pour mettre en application des dispositions, à l'époque considérées comme urgentes après les accidents déplorés en 2002, de la loi "Urbanisme et habitat" (5) - la loi qui au départ devait traiter uniquement de cette question et qui au fur et à mesure est devenu un inventaire à la Prévert ! Le gouvernement, entraîné dans un premier temps par les milieux des ingénieurs et experts techniques, plus ou moins proches des grands ascensoristes, et obnubilé par le principe de précaution, serait aujourd'hui en train de mesurer le tollé que risque de susciter la présentation de la facture des normes de sécurité préconisées aux copropriétaires...

- le décret pour une nouvelle définition des "charges récupérables", à savoir les charges de l'immeuble dont les bailleurs sont autorisés à demander le remboursement à leurs locataires, dans les HLM comme dans l'immobilier locatif privé ou les copropriétés : là l'urgence vient de la découverte, certes tardive, de défauts de rédaction des décrets applicables aujourd'hui et qui datent de 1987, et de jurisprudences de la Cour de cassation (notre article) qui ont potentiellement rendu non récupérable une part non négligeable des charges supportées par les propriétaires (avec - cerise sur le gâteau - la possibilité pour les locataires de demander le remboursement de "l'indu" jusqu'à la date de parution des décrets !) ; malgré l'urgence, le gouvernement semble hésiter à trancher entre les positions contradictoires exprimées par les bailleurs et celles des grandes organisations de locataires...


Des chantiers oubliés ?

Qui se rappelle encore du projet d'adoption d'un nouvel indice pour la révision des loyers d'habitation en remplacement de l'indice du coût de la construction, accusé d'effets inflationnistes sur les loyers à chaque fois qu'il accuse une trop forte augmentation ? Une concertation a bien eu lieu mais plus personne ne semble avoir envie de se la rappeler...



(1) ils ont été annoncés officieusement en avril dernier et sont applicables aux acquisitions depuis le 3 avril 2003 - voir le régime Robien et les plafonds applicables (notre section des indices et chiffres-clés)

(2) Sociétés civiles de placement immobilier, créées par les groupes financiers

(3) loi n° 2003-591 du 2 juillet 2003 habilitant le Gouvernement à simplifier le droit

(4) loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains)

(5) loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 "Urbanisme et habitat"

(6) la date d'application, fixée initialement au 1er janvier 2004, a été reportée par la loi "Urbanisme et habitat" au 1er janvier 2005...

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