Le Salon de la copropriété - du 8 au 10 octobre derniers à Paris - a une fois de plus mis face à face, au fil des conférences très fréquentées qui s'y sont succédées, deux mondes qui ont décidément du mal à communiquer : les syndics, dont la rentabilité et la capacité à délivrer le service attendu s'avèrent de plus en plus problématiques, et les copropriétaires, qui, à les entendre, n'en ont pas pour leur argent ! En cause très fréquemment : les honoraires des syndics et le problème récurrent des prestations facturées hors forfait, grâce auxquelles les syndics se rattraperaient subrepticement d'honoraires de gestion courante attractifs...

Des honoraires en "trompe l'oeil" ?

Les honoraires des syndics rémunèrent en principe une prestation très standardisée, fortement encadrée par la loi, et qui se reproduit assez largement d'une année sur l'autre ; bien que le secteur de l'immobilier soit plus naturellement porté vers les rémunérations en pourcentage (gérants d'immeubles, agents immobiliers, maîtres d'oeuvre, etc.), la pratique du forfait est restée la règle malgré la levée à la fin des années 70 des barèmes préfectoraux de l'époque des prix contrôlés : négocié librement lors d'entrée en relation, il est réajusté en général annuellement, sur formules de révision - plus ou moins satisfaisantes - ou plus souvent de gré à gré...

Tous cependant complètent ces forfaits, dits de "gestion courante", par des facturations supplémentaires, intitulées "prestations particulières" pour des tâches théoriquement non récurrentes : vacations en dehors des heures ouvrables, travaux, ventes de lots, recouvrement et contentieux, etc. Relativement limitées au début de la libération des prix, ces facturations ont au fil des années subi une véritable inflation au point, se plaignent unanimement les organisations de consommateurs, de représenter couramment jusqu'à 30 à 40% des honoraires de base !

La situation n'est au demeurant pas contestée des professionnels qui font cependant remarquer que leurs honoraires de gestion courante ont moins augmenté que l'inflation, sous le double effet de la résistance des copropriétaires et de la concurrence qui s'est fortement développée dans ce secteur par l'arrivée d'un grand nombre de nouveaux acteurs : agents immobiliers, architectes, géomètres, petits promoteurs, etc.


Des honoraires forfaitaires bon marché

C'est en effet le cas : pensant à tort ou à raison que les copropriétaires ne les mettent en concurrence que sur les honoraires forfaitaires destinés à rémunérer la gestion courante - en principe toutes les prestations nécessaires de façon à peu près constante chaque année - les syndics ont pratiqué depuis de nombreuses années la modération dans leur tarification, il est vrai du fait d'un véritable "dumping" de la part de trois types d'acteurs :

- les "gros", bien qu'ils s'en défendent (les faits sur le terrain contredisent crûment les affirmations officielles...), parce qu'ils peuvent se le permettre, grâce aux économies d'échelle et aux synergies recherchées avec de nombreuses activités complémentaires : gestion locative, transactions, mais aussi de plus en plus courtage d'assurances, mesurage, expertises, etc.

- les "petits" ou "moyens" qui font de la "gonflette" pour mieux se vendre aux "gros", et cherchent à prendre des mandats à tous prix...

- ceux dont l'activité principale est autre - agents immobiliers, petits promoteurs, architectes, géomètres experts, etc. - et qui peuvent pratiquer le "low cost" dans la mesure où l'activité de gestion leur permet de mieux amortir leurs coûts de structure...


Mais il est vrai aussi que cette modération a été permise par le fait qu'un nombre croissant de tâches ont été considérées par les syndics comme non couvertes par leur forfait, et facturées en prestations supplémentaires !


Des "prestations particulières" légitimes...

La facturation en supplément d'un certain nombre de prestations, dès lors qu'elle permet en contrepartie une réduction en conséquence des forfaits de gestion courante, est parfaitement défendable dès lors que la charge de travail qu'elles impliquent peut fortement varier dans le temps, et d'un immeuble à l'autre. Tel est notamment le cas de quatre types de "prestations particulières" peu contestables, à la fois parce qu'elles alourdissent considérablement la charge de travail normale de la gestion d'un immeuble, et parce que leur volume peut fortement varier en fonction des circonstances :

- les mutations : la rédaction des questionnaires des notaires demande une grande attention et engage lourdement la responsabilité du syndic ; lorsque la vente est réalisée, la prise en compte - non obligatoire mais inévitable - des conventions particulières génère aussi nombre de tracasseries... Or le nombre de ventes peut varier du simple au double en fonction de la conjoncture immobilière !

- les travaux : avant leur vote, ils demandent si le travail est fait sérieusement une étude préalable minutieuse, et une fois votés, les appels de fonds et le traitement des situations de travaux et des factures changent du tout au tout la gestion au jour le jour de l'immeuble : trafic téléphonique et épistolaire décuplé de la part des copropriétaires et des entreprises, gestion financière plus délicate, circulaires d'information, attestations fiscales quand il y a lieu, etc.

- les impayés : ils demandent de nombreuses actions très qualifiées et un suivi rigoureux ; de surcroît, lorsque l'indiscipline (plus fréquente que les difficultés réelles) des copropriétaires oblige le syndic à engager des actions de recouvrement, elle a aussi pour effet de rendre la gestion quotidienne plus difficile : perturbation des automatismes au niveau du paiement des entreprises, dégradation de l'entretien de l'immeuble, mécontentement des copropriétaires...

- les assemblées supplémentaires : elles exigent une préparation et accaparent quand elles se multiplient gestionnaires et services administratifs au détriment de leur disponibilité pour les autres immeubles ; le temps passé en assemblée justifie aussi une facturation, même si elle est tenue pendant les heures ouvrables...



Bien entendu, la légitimité de ces facturations est à la mesure de la qualité du service rendu, et de la qualification du personnel qui y est affecté ! Elles doivent aussi être en proportion du travail réel accompli, et les abus relevés de façon trop fréquente par les associations de consommateurs ne sont pas étrangers à l'hostilité que les facturations hors contrat suscite auprès des copropriétaires...

Une de ces facturations est particulièrement mal comprise, probablement aussi parce qu'elle est en général mal expliquée : celle des honoraires sur travaux ! Justifiée souvent - à tort - comme rémunérant la "surveillance" ou le "suivi" des travaux (au risque ede faire passer cette prestation pour une maîtrise d'oeuvre, rôle interdit au syndic qui n'est ni qualifié ni assuré pour cette fonction) alors qu'elle ne rémunère qu'une prestation administrative et comptable, elle a en outre l'inconvénient majeur d'être calculée en pourcentage des travaux : le fait qu'elle augmente avec le coût des travaux jette le doute sur la motivation du syndic à négocier les prix au mieux des intérêts de la copropriété...

Il est dommage que les quelques syndics qui ont expérimenté des rémunérations suivant des barèmes plus directement fondés sur le travail effectif à accomplir n'aient pas été suivis par la profession, et que celle-ci continue dans son immense majorité à tarifer ses services de façon contre-productive...


(A suivre...)
La semaine prochaine : les facturations qui fâchent, et le jeu de "cacha-cache sur les comptes séparés...

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