C'est le nom barbare que l'on donne aux "Associations syndicales de propriétaires", en fait les ASL, AFU et AFUL, familières des résidants des ensembles pavillonnaires ou des ensembles complexes. Elles étaient jusqu'ici les grandes oubliées des évolutions législatives concernant l'organisation et le fonctionnement des structures d'immobilier collectif : alors que les gouvernements et le législateur n'ont cessé de se pencher avec une sollicitude répétée sur le droit de la copropriété, régi par une loi de 1965 et un décret d'application de 1967 - avec pas moins de neuf modifications ou retouches en 1966, 1977, 1979, 1985, 1986, 1992, 1994, 1995, 1996, 2000 et 2003 - les "ASP" en sont restées à une vieille loi de 1865, à peine effleurée en ...1926, 1964, 1973 et 1996, autorisant une liberté quasi-totale des statuts, et bien entendu toutes les fantaisies ! Pour la première fois, il pourrait y être mis un peu d'ordre...

La loi d'habilitation adoptée le 10 juin dernier, visant à autoriser le gouvernement à prendre par ordonnance des mesures de simplification administrative, l'autorise aussi à prendre "toutes dispositions concourant à l'actualisation, à la clarification et à la simplification des modalités de création, de fonctionnement et de dissolution ainsi que des règles budgétaires, comptables et financières applicables aux associations syndicales de propriétaires régies en tout ou partie par la loi du 21 juin 1865 sur les associations syndicales et à leurs unions".

Vaste programme dans ce qu'il fallait bien considérer comme une "zone de non droit", et curieusement dans l'indifférence générale alors qu'on se déchaîne par ailleurs sur la copropriété ! Or les associations syndicales de propriétaires (ASP) sont présentes dans une très grande variété de contextes et gèrent parfois, à l'égal de nombreuses copropriétés, des patrimoines et budgets importants !

Deux grandes catégories de contextes

Malgré leur apparente variété, les ASP se rencontrent dans deux environnements principaux :

- les lotissements pavillonnaires : ce sont les ASL (Associations syndicales libres) ; l'ASL est créée en même temps que le lotissement pour appliquer son cahier des charges et gérer les services collectifs, les espaces, les ouvrages et les équipements communs : espaces verts, voiries, réseaux, bâtiments et équipements techniques, services de gardiennage, d’entretien et de nettoyage, etc...

Ces lotissements se distinguent des "copropriétés horizontales", moins fréquentes, ensembles pavillonnaires soumis au statut de la copropriété (en général pour des raisons de plafond de densité : en copropriété le "COS" s'évalue globalement alors qu'en lotissement, chaque parcelle doit respecter le plafond légal de densité...) ;


- les ensembles complexes ou des immeubles en mono-propriété, des copropriétés, et accessoirement des maisons individuelles ont en commun des dalles, ouvrages d'accès, voiries, parkings, espaces verts, chaufferies ou installations diverses, ascenseurs et monte-charges, etc. : une ASL ou une AFU ou AFUL (Association foncière urbaine libre) est créée pour gérer tous ces éléments communs

Les ASL se rencontrent aussi bien dans les contextes pavillonnaires ou semi-pavillonnaires que dans ceux d’habitat collectif, de bureaux et d’activités.

Bien entendu, toute une variété de situations intermédiaires peuvent se rencontrer : par exemple une copropriété et des immeubles en "mono-propriété" peuvent être membres d’une ASL de lotissement pavillonnaire lorsque, dans l’opération de lotissement un ou plusieurs terrains ont été affectés à la construction d’immeubles collectifs en location ou en copropriété...


Confusions et fonctionnement souvent chaotique

En apparence similaires aux copropriétés, les ASP s'en distinguent pourtant par quelques caractères fondamentaux qui rendent la confusion des genres extrêmement périlleuse :

- les membres de l'association, personnes physiques ou morales, sont pleinement propriétaires du bien - pavillon ou immeuble - au titre duquel ils y participent, y compris du terrain sur lequel il est édifié ; au contraire, en copropriété, et notamment dans les "copropriétés horizontales", les copropriétaires n'ont que la jouissance du terrain de leur pavillon ou maison...

- l'association est pleinement propriétaire des espaces, ouvrages et équipements communs : voiries, réseaux, terrains, bâtiments, stations d'assainissement, chaufferie et sous-stations, équipements techniques divers, piscines, tennis, etc. ; les membres de l'association n'ont qu'un droit d'usage, alors qu'au contraire en copropriété, le syndicat n'est propriétaire de rien : les parties communes sont propriété indivise des copropriétaires eux-mêmes !

- les organes de gestion de l'association sont définis dans les statuts, avec un arrière plan légal réduit à sa plus simple expression ! D'où une assez grande variété d'organisations et surtout d'appellations qui multiplient les possibilités de confusions, avec de surcroît de vrais "faux amis" avec les appellations utilisées par la législation sur la copropriété :

.les propriétaires élisent des représentants appelés souvent "syndics" (rien à voir évidemment avec un syndic de copropriété) et l'organe qu'ils constitue est souvent appelé "comité" ou "conseil" syndical, mais on parle aussi d'administrateurs et de conseil d'administration...

.ce "comité" ou conseil élit un "bureau" composé en général d'un président, d'un trésorier et d'un secrétaire : c'est le véritable exécutif de l'association ;

.l'assemblée siège en formation ordinaire ou extraordinaire en fonction de l'ordre du jour et non de la périodicité ; les statuts comportent des règles de quorum plus ou moins rigoureuses, toutes notions étrangères au monde de la copropriété (où les assemblées sont annuelles ou spéciales, et où la notion de quorum est remplacée par celle de majorité qualifiée...) !

Tout cela échappe malheureusement souvent aux propriétaires et aussi à de nombreux professionnels qui traitent ces associations dans une joyeuse improvisation... Statuts ignorés, irrégularités en pagaille dans les assemblées et les décisions prises, contrats de prestation inadaptés et usurpations de fonctions sont monnaie courante ! Inutile de dire que les associations qui sont gérées par un syndic de copropriété qui ne fait pas la différence avec un syndicat classique ont "tout faux" et peuvent en cas de conflits internes ou de litiges se retrouver dans un imbroglio juridique dont elles peuvent mettre des années à sortir !

Les ASP sont aussi fréquemment confondues avec les "unions de syndicats", forme d'organisation instituée et régie par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965, dotée aussi de la personnalité morale et de statuts, mais présentant une différence de taille avec les ASP : lorsque des copropriétés en sont membres, elles le sont globalement et elles sont représentées par leur syndic, alors que quand elles participent à une ASP, chaque copropriétaire est membre à titre personnel de l'association !


Des règles comptables spécifiques ?

Paradoxalement, c'est probablement sur le plan des obligations comptables que les ASP sont, au moins théoriquement, supérieures aux copropriétés : contrairement à ces dernières qui attendent encore qu'un décret leur fixe des "règles comptables spécifiques" (voir notre article), elles sont en effet soumises au droit commun et doivent établir leurs comptes conformément aux règles comptables communément acceptées et respecter le plan comptable général !

Nombre d'entre elles, gérées par des propriétaires issus du monde de l'entreprise ou par des cadres d'entreprises propriétaires, le font consciencieusement, et établissent des comptes à l'annualisation impeccable, avec provisionnement des travaux futurs, des risques et charges de tous genres et des créances douteuses...

Par contre d'autres, malheureusement les plus nombreuses et y compris - hélas - celles gérées par des syndics professionnels, ne voient que des comptes "de ménagère" à la présentation aussi variée et simpliste que dans les copropriétés !

Il est prévu, semble-t-il que les nouvelles règles comptables des copropriétés serait applicables sur option aux ASP : bien que moins rigoureuses que celles du droit commun, rendues obligatoires, elles constitueraient néanmoins un progrès là où le droit commun n'est pas appliqué...


Des garanties pour la gestion par les membres ?

Nombre d'associations de propriétaires sont gérées par des membres élus, personnes physiques mais aussi personnes morales ; comme en copropriété, cette gestion n'est pas forcément bénévole et les responsables élus peuvent percevoir non seulement un défraiement mais une vraie rémunération ! Les sociétés peuvent quant à elles facturer des prestations...

Cette gestion s'exerce cependant en dehors de toute garantie institutionnalisée, et l'association ne bénéficie d'aucune obligation de couverture, ni de garantie financière, ni de responsabilité civile ! Il est vrai que cette lacune existe aussi pour une copropriété gérée par un copropriétaire...

Le statut de propriétaire n'impliquant pas forcément honnêteté et compétence, il serait pour le moins curieux - position déjà exprimée sur ce site (voir notre article) - de la laisser perdurer alors que le législateur multiplie les protections pour les propriétaires et copropriétaires, au moins au dessus d'un certain seuil de budget et de patrimoine, de même qu'il est tout à fait anormal d'exempter ce type d'associations comme les copropriétés de l'obligation de soumettre - également au dessus d'un certain seuil - leur reddition annuelle à un commissaire aux comptes !


Un statut pour les professionnels ?

Lorsque les propriétaires ne souhaitent pas assumer la gestion de l'association et qu'ils souhaitent avoir recours à un administrateur professionnel, c'est plus compliqué :

- si les statuts prévoient que les fonctions de président ou de trésorier peuvent être exercées par un non-propriétaire, ils peuvent élire en assemblée à une de ces deux fonctions un administrateur de biens professionnel qui va agir en qualité de mandataire : le mandat de gestion n'est pas exactement formulé de façon identique à un contrat de syndic, mais la nature du mandat est à quelque chose près la même, sauf que celui-ci n'est pas tenu par la législation sur la copropriété mais uniquement par les statuts de l'association ; il peut si les statuts n'en disposent pas autrement encaisser les appels de fonds sur un compte à son nom, et il apporte à l'association la couverture de sa garantie financière...

- si par contre les statuts exigent que le président et le trésorier soient élus parmi les membres de l'association, et à moins de les modifier, le recours à un professionnel ne peut alors prendre que la forme d'un contrat de prestation de service (administration, comptabilité, etc.) et alors se pose une question importante : un administrateur de biens peut-il assurer une prestation incluant une tenue de comptabilité et un contenu juridique sans mettre en cause respectivement le monopole des experts comptables et celui des professions habilitées à prodiguer des consultations juridiques ? En théorie il ne le peut le faire en dehors d'un mandat de syndic de copropriété s'exerçant dans le cadre de la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet », et doit donc se cantonner à une prestation de gestion technique, ce qui n'est pas forcément sont point le plus fort...

Et même s'il prend le risque de transgresser ces monopoles, il ne peut encaisser les appels de fonds que sur un compte ouvert au nom de l'association, et ne peut faire bénéficier celle-ci de sa garantie financière ; le bureau de l'association doit dès lors conserver la signature de tous les actes engageant l'association et le rôle de l'administrateur se limite à la préconisation et à l'exécution...

Reste à savoir si le législateur a pris l'exacte mesure du chantier auquel il a semble-t-il décidé de s'attaquer, et des attentes qu'il risque d'éveiller !

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