Pour vendre, pour habiter ou pour y loger un proche, la récupération d'un logement loué n'est pas mission impossible, mais ne s'improvise pas pour autant : une date dépassée, une maladresse ou un vice de forme peuvent coûter cher en dommages et intérêts, ou entraîner une prolongation de la location dans un climat rendu inévitablement exécrable ! Mieux vaut se faire assister quand on n'est pas un familier du droit, et être prêt si nécessaire à sacrifier l'accessoire à l'essentiel...

Le besoin de vendre ou reprendre un bien loué peut être prévu à l'avance, mais il peut aussi être créé subitement par des circonstances imprévues, voire des accidents de la vie ! Le degré d'urgence détermine, on s'en doute, l'éventail des choix du bailleur...

Attendre la fin du bail ?

C'est, quand c'est possible, de loin la situation dans laquelle le propriétaire dispose de la plus grande liberté !

A une condition cependant : qu'aucun de ses locataires n'ait plus de 70 ans et des ressources (revenus déclarés avant tout abattement) inférieures en montant annuel à une fois et demi le SMIC ; les ressources devant être prises en compte séparément pour chacun des époux ou concubins, c'est par exemple le cas de l'épouse quand celle-ci n'a pas travaillé et que son époux est toujours en vie... Dans ce cas, pas d'échappatoire : le propriétaire ne dispose pas de plus de possibilités qu'en cours de bail, à savoir la vente du bien occupé ou la libération négociée comme on le verra ci-après...

Dans les autres cas, pas de problème : le bailleur peut donner congé librement pour vendre, ou pour habiter, ou encore y loger "son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire"... Ainsi le prévoit l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, qui règle par le menu les conditions dans lesquelles doit être mis en oeuvre ce droit au congé : préavis (6 mois), offre de vente et conditions d'exercice du droit de préemption du locataire en cas de congé pour vente, conditions de forme (mention du motif de congé, reproduction d'extraits de la loi dans le congé pour vente, mention du ou des bénéficiaires de la reprise en cas de congé pour reprise), etc.

Le respect de ces règles est obligatoire, "à peine de nullité" du congé, et donc de la reconduction du bail pour une nouvelle période de 3 ou 6 ans ! Mais il n'y a pas qu'elles : il y a aussi celles, pas toujours connues, qu'à mises au point une jurisprudence luxuriante, autant de pièges pour le bailleur non averti :

- nécessité de délivrer le congé séparément s'il y a lieu à chacun des colocataires signataires du bail, mais aussi à l'épouse, ou le ou la partenaire de PACS, même non signataires du bail, si d'une façon ou d'une autre leur existence a été portée à la connaissance du propriétaire !

- vérification du respect du préavis de 6 mois non pas à compter de la date d'envoi du congé, ni même la première présentation du recommandé mais de sa délivrance effective au destinataire, et donc de son retrait s'il a été mis en instance ! D'où dans la pratique l'intérêt de faire délivrer le congé par huissier, ce qui a aussi l'avantage d'assurer sa validité (ou de faire jouer la responsabilité de l'huissier en cas de vice de forme)...

Enfin, règle essentielle, le propriétaire qui délivre congé doit se tenir au "motif allégué" mentionné dans le congé, sous peine des sanctions encourues en cas de "fraude au congé" (voir notre article à ce sujet)...


Besoin de vendre ou reprendre en cours de bail

Tout propriétaire peut vendre un bien loué en cours de bail, soit à son locataire (il ne dispose d'un droit de préemption que dans un cas très précis : en cas de première vente par le propriétaire de l'immeuble entier après sa mise en copropriété - article 10 de la loi du 31 décembre 1975), soit à un tiers à condition de respecter le contrat de location : il vend alors le bien "occupé".

Le problème est que dans ce cas le bien subit une décote qui peut atteindre 20 à 25% de sa valeur s'il était vendu "libre" ! Et ce à dire vrai sans grande justification, autre que celle de l'absence d'un véritable marché pour les logements occupés, à l'instar de ce qui se pratique pour les biens professionnels ou commerciaux (voir notre article)...

La décote est toutefois moindre si le logement est "bien loué" : montant du loyer assurant un bon rendement locatif et qualité du ou des locataires (c'est un atout qu'il ne faut pas oublier de mettre en avant quand on le peut : solvabilité, ancienneté, régularité dans le paiement du loyer, bon entretien du logement, historique sans litige ni incident, etc.)...

Elle est encore plus faible si l'on arrive à vendre le logement au locataire en place : certes, les locataires connaissent le principe de la décote, mais on peut obtenir, en jouant dans le cas général de l'absence de droit de préemption du locataire, de la partager par moitié !

Rien n'empêche non plus de tenter de négocier avec le locataire un départ volontaire, en lui proposant une indemnité que l'on calculera justement en fonction de la décote subie en cas de vente du bien "occupé" ! Une somme d'argent imprévue est toujours bonne à prendre, et l'expérience montre que plus d'un locataire est prêt à se laisser tenter, du moins pour ceux qui ne sont pas dans une situation où ils auraient du mal à trouver une nouvelle location...

C'est ce qu'on peut tenter également si l'on veut reprendre le bien pour l'habiter ou loger un proche : c'est en effet la seule possibilité pour le propriétaire en cours de bail ! Avec une limite à ne pas dépasser : celle à partir de la quelle il est plus intéressant, sauf situation particulière, de louer un autre bien pour se dépanner en attendant l'échéance du bail en cours !


Quand le bien est géré par un professionnel

Avoir un gérant quand on veut retrouver la disposition d'un bien loué n'est pas forcément un avantage : certes, on peut lui confier les démarches nécessaires pour donner congé en fin de bail, comme pour négocier une vente ou une libération en cours de bail, mais les administrateurs de biens ne sont ni spécialement motivés par ce type d'opérations - le gestionnaire en charge du dossier n'a pas grand-chose à y gagner et y voit surtout la perte prochaine de son mandat - ni toujours très qualifiés ! En cas d'erreur, ils sont certes responsables, mais le préjudice peut être grave, et obtenir réparation est une autre affaire...

Le bailleur doit être en tout état de cause vigilant de ne pas laisser passer la fin du bail, et prévenir le gérant de ses intentions en temps utile : ni trop tôt - il ne faut pas le démotiver par rapport au mandat - ni trop tard : au moins neuf mois avant la fin du bail pour mettre en route la lourde mécanique du congé pour vente ou reprise !

Et dans tous les cas, il faut prévoir des honoraires particuliers pour les diligences à mener (elles ne font pas partie des prestations courantes du mandat de gestion), ainsi que des modalités précises - compte-rendu périodique, consultation en cas de décision à prendre, etc. - pour le suivi de l'opération. En cas de vente, il est de bon ton de confier le mandat à l'administrateur, à condition toutefois qu'il exerce aussi l'activité de transactionnaire...

Enfin un détail à ne pas oublier : la vente ou la reprise du bien signifie pour le gérant une cessation de son mandat qui n'intervient pas forcément lors de son échéance de renouvellement : si celui-ci ne comporte pas de clause particulière, l'administrateur a droit à être indemnisé des honoraires qu'il aurait perçus jusqu'à cette date ! A vérifier en temps utile, et à renégocier dès la prochaine échéance - en générale annuelle - de renouvellement...


Investissement locatif et besoins familiaux : éviter le mélange des genres

C'est de loin le meilleur conseil que l'on puisse donner aux propriétaires ou candidats propriétaires tentés de concilier placement et satisfaction de besoins familiaux futurs : se loger ou loger ses enfants devenus étudiants ou adultes ! Le cumul des objectifs multipliant les contraintes, mieux vaut quand on le peut distinguer nettement les biens d'investissement ou "de rapport" de ceux que l'on achète dans un objectif de logement, quitte à réaliser les premiers en temps utile pour financer les seconds le moment venu...

Et s'il est vrai que gérer un patrimoine c'est prévoir, cela doit, hélas, concerner aussi l'imprévisible...

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