Délai de rétractation, déclaration de surface (loi Carrez) et carnet d'entretien d'immeuble dans les copropriétés, plomb, termites et plus récemment constat amiante, les mesures n'ont pas manqué pour la protection de l'acquéreur. Pourtant, l'achat d'un bien immobilier, qui vient souvent couronner les efforts de toute une vie, reste une opération à risques, que les acheteurs n'évaluent certainement pas à leur juste valeur ! Il reste en effet beaucoup à faire, et en réglementation, et en information et sensibilisation, pour éviter que les malfaçons, les vices cachés, les rétentions d'informations ou les problèmes de copropriété ne puissent changer de bonnes affaires en désastres financiers...

Dans le neuf ou dans l'ancien, en collectif comme en pavillonnaire, aucun achat n'est sans risques ! Mais chaque type d'acquisition a ses spécialités :

Les malfaçons

C'est la principale maladie du neuf ! Ce sont pour faire précis tous les défauts de conception ou d'exécution dans un ouvrage, notamment par rapport aux règles de l'art et principes, normes et prescriptions de bonne exécution, susceptibles de créer des désordres et dommages à l'ouvrage, ou d'en altérer au mieux la qualité et l'esthétique, et au pire l'usage conformément à sa destination...

L'acquéreur ne manque théoriquement pas de garanties : garanties contractuelles sur les prestations livrées par rapport aux engagements, garanties liées à l'achèvement et aux finitions - garantie de livraison, garantie des vices apparents pour les achats en VEFA (achat "sur plans"), garantie de parfait achèvement - garantie biennale de bon fonctionnement des équipements et de bonne tenue des peintures et revêtements, enfin garantie décennale pour les désordres touchant à la stabilité et au clos et couvert de la maison ou de l'immeuble, avec pour cette dernière la sécurité supplémentaire apportée par la police "dommages-ouvrage" obligatoirement souscrite par le promoteur ou le constructeur...

Théoriquement seulement, car la réalité est moins rose ! L'acquéreur lésé s'épuise vite face à l'inertie du promoteur qui se retranche derrière les entreprises, lesquelles se rejettent les responsabilités, si bien que tout le monde finit par courir après tout le monde... La "dommages-ouvrage" intervient certes pour les cas les plus graves, mais sous des conditions extrêmement limitatives (que l'ouvrage soit rendu impropre à sa destination) et à l'économie : une rustine suffit si elle supprime l'infiltration ! Foin des dommages esthétiques qui dévalorisent le bien : ce n'est pas son affaire...

Quant aux procédures judiciaires, auxquelles il faut la plupart du temps se résoudre devant la mauvaise foi des intervenants, elles sont longues, coûteuses (expertise oblige), pleines de chausses-trappes : l'imagination procédurière des avocats d'en face, rompus aux affaires les plus compliquées, est sans limite pour peu qu'ils aient un peu de talent, et ils en ont souvent...

Résultat : des milliers d'euros de dépensés et au bout parfois des dommages et intérêts à payer aux adversaires pour procédure abusive !

Circonstances aggravantes : quand tout cela se passe dans le contexte de la copropriété ! Peu de syndics maîtrisent réellement les procédures en malfaçons, les copropriétaires croient à tort qu'ils peuvent entièrement se reposer sur le syndicat des copropriétaires pour la défense de leurs intérêts alors qu'ils doivent presque nécessairement, dès lors que leurs parties privatives sont en cause, entrer personnellement dans la procédure, et il faut reconnaître que les complexités du droit ouvrent des boulevards à ceux qui savent les exploiter pour s'exonérer de leurs responsabilités !

Le scénario catastrophe est évidemment complet quand le promoteur est défaillant, voire carrément malhonnête : nombre de petits promoteurs sévissent sans structures solvables, et dans l'amateurisme le plus total, camouflé de beaux dépliants publicitaires ! Dans ce cas il reste peu de recours : aucun pour les garanties contractuelles, et peu de choses pour les malfaçons si la construction a été confiée à des entreprises non qualifiées ou non assurées : la garantie "dommages-ouvrage" se récuse en faisant valoir des clauses d'exclusion et les acquéreurs se retrouvent vite sans adversaires...


Dans l'ancien aussi...

Les malfaçons peuvent aussi se rencontrer dans l'immobilier ancien lorsque des travaux lourds d'extension ou de rénovation ont été réalisés par des entreprises non qualifiées !

Peu d'acquéreurs s'inquiètent de savoir, notamment quand ils achètent une maison ayant fait l'objet de travaux importants, si une police "dommages-ouvrage" a été souscrite, ni à demander le dossier de travaux et les factures ! Or les malfaçons, qui peuvent se révéler plusieurs années après, restent sans recours si l'on est incapable de faire jouer la garantie des entreprises, si on ne connaît pas leurs assureurs, et a fortiori si les travaux ont été faits "au noir" ou par le propriétaire lui-même...


Les vices cachés

Ils concernent en priorité l'immobilier ancien, mais pas exclusivement.

L'article 1641 du Code Civil les définit comme "des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus". Entrent dans cette catégorie un catalogue impressionnant de découvertes désagréables que peut faire l'acquéreur d'un appartement ou d'une maison : depuis les problèmes liés à la construction ou à des travaux et qui ne sont plus couverts par les garanties du constructeur ou des entreprises - problèmes de fondations, vice de construction, non-conformités, infiltrations camouflées - ou toute la collection possible des défauts du terrain, du drainage, etc.

Entrent aussi dans ce cas les non-conformités par rapport au permis de construire, lorsque la vente intervient avant la délivrance du certificat de conformité...

Le principal problème vient de ce que les actes de vente comportent la plupart du temps - allez savoir pourquoi les notaires l'incluent aussi systématiquement que discrètement - une clause d'exonération du vendeur de la garantie des vices cachés ! Dans ce cas, malheureusement majoritaire, le seul recours pour l'acquéreur lésé est d'établir que le vendeur connaissait le vice avant la vente !


La "réticence dolosive d'information"

Cela désigne en terme savants toute rétention volontaire, de la part du vendeur d’un bien immobilier, d'une information susceptible, si elle avait été connue de l’acquéreur, de le dissuader d’acheter !

Ce peut être notamment l'imminence - connue du vendeur - d'un évènement susceptible d'affecter sensiblement la valeur du bien : projet industriel à proximité, désordres de structure graves voire imminence d'un arrêté de péril sur une partie de l'immeuble, découverte d'une contamination chimique ou de termites à proximité, classement du terrain en zone à risques, etc.

C'est le type même de ce qui constitue juridiquement un vice du consentement, justifiant théoriquement l’annulation de la vente, quand bien même, selon des jurisprudences récentes (voir notre article), cette information était accessible à l’acquéreur et que celui-ci peut être considéré comme fautif de ne pas l’avoir recherchée !...

Encore faut-il être en mesure d'apporter la preuve que l'évènement était connu du vendeur, ou à défaut qu'il ne pouvait ne pas être connu de lui, et avoir le courage - et les moyens - de se lancer dans des procédures longues et compliquées, à l'issue toujours incertaine, dépendant fortement de l'humeur et de la compétence des experts (il est rare que l'on puisse y "couper"...) et des talents respectifs de l'avocat qu'on se choisit et de celui de la partie adverse !


Les (mauvaises) surprises dans la copropriété

Facéties d'un règlement de copropriété taillé sur mesures pour préserver les intérêts du promoteur ou du propriétaire d'avant la mise en copropriété, procédure judiciaire intentée au syndicat des copropriétaires ou engagée par lui et virant au désastre, gestion ou travaux calamiteux, existence d'un copropriétaire majoritaire faisant la pluie et le beau temps ou d'un procédurier maladif et obsessionnel pourrissant la vie de la copropriété : nombreuses sont les découvertes désagréables pouvant venir de ce côté-là et susceptibles d'entraîner pour l'acquéreur des surcoûts aussi importants qu'imprévus (nous avions consacré il y a quelque temps un article complet à ce sujet...) !

Certes, cela relève également de la "réticence dolosive d'information", le vendeur ne pouvant pas ne pas être informé de ces problèmes, mais les recours sont plus délicats car une lecture des principaux documents censés être fournis au candidat acquéreur, ou tout au moins demandés par lui avant qu'il ne s'engage, permettent à un lecteur avisé de savoir dans quoi il met les pieds ! Il suffit aussi que la réponse du syndic au questionnaire du notaire (voir notre dossier) mentionne par exemple l'existence d'une "procédure" pour que l'acquéreur soit censé être prévenu...

Le problème est que dans leur grande majorité les acheteurs ignorent même la possibilité qu'il puisse y avoir des problèmes de ce type, et que vendeurs et notaires font tout pour les éluder ou les minimiser ! Combien de copropriétaires ne récupèrent le règlement de copropriété qu'après la signature !

Responsabilité à l'égard des tiers

Tout dommage occasionné à un tiers par un désordre prenant naissance à l'intérieur d'un bien immobilier - le cas le plus fréquent est celui des fuites occasionnant à la longue des dommages importants dans des logements situés dans les étages inférieurs d'un immeuble, voire un pourrissement des fondations ou des structures porteuses ! - met en cause la responsabilité de son propriétaire ! Les dégâts peuvent se chiffrer en centaines de milliers d'euros...

Certes, l'acquéreur malheureux peut se retourner contre son vendeur ou le responsable du désordre - la chaîne des responsabilité peut mettre en cause plusieurs propriétaires successifs, coupables de "défaut d'entretien", ou jusqu'à celui qui a effectué des travaux non conformes - mais encore faut-il qu'il puisse, plusieurs années après la vente, les localiser, et qu'ils soient solvables...


Bref, si l'immobilier reste sur le long terme comme tout le prouve la meilleure des valeurs refuges, ce n'est pas encore, et de loin, un placement à faire les yeux fermés...

En savoir plus voir notre dossier : La mise en jeu des garanties et assurances sur les travaux

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Des réponses à vos questions !!!

Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
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