Les médias n'en ont retenu en début d'année que ce qui a créé une polémique gauche-droite, à savoir le taux minimum de 20% de logements sociaux et le prélèvement sur les communes qui ne le respecteraient pas. Puis le texte a fait son chemin au Parlement dans la plus grande discrétion ; il revient en novembre prochain en dernière lecture et devrait être adopté pour Noël. Et c'est une véritable hotte du Père Noël ! Il y en a pour tout le monde : avec la loi contre les exclusions, c'est un des plus gros chantiers législatifs de la décennie ! Le texte actuellement en discussion ne fait pas moins de 56 pages serrées !

Tout y passe : le Code de l'urbanisme, le Code de la construction et de l'habitation, la loi sur la copropriété, la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, le Code civil, le Code de la santé publique ; de quoi faire travailler du monde chez les juristes pour le classement des mises à jour…

Et les modifications sont loin d'êtres anodines ! Elles reprennent sans crier gare des demandes formulées depuis des années par les professionnels, les chambres de propriétaires et les organisations de consommateurs, et chacun peut y trouver motifs de satisfaction vis à vis de ses adhérents (c'est grâce à nous…) ou de récrimination au choix.

Trois volets principaux pour un texte qui ne vise pas moins qu'à recoudre le tissu social déchiré des villes et garantir logement et conditions décentes de vie urbaine pour tous :

1) Volet urbanisme : renforcer la cohérence des politiques urbaines, et conforter la politique de la ville

Cette partie de la loi constitue une refonte importante du Code de l'urbanisme : les schémas directeurs et plans d'occupation des sols deviennent schémas de cohérence territoriale, plans locaux d'urbanisme et cartes communales ;

ces modifications s'accompagnent d'une refonte des procédures et des participants à leur élaboration ; sont également réformés le régime des ZAC, les « droits de délaissement », la définition et les modalités de mise en œuvre des opérations d'aménagement, le certificat d'urbanisme, des dispositions relatives aux permis de construire et aux obligations en matière de places de stationnement ;

il est par ailleurs institué une participation des riverains au coût de réalisation des voies nouvelles et inséré des modifications du financement de l'urbanisme ;

enfin - c'est la mesure qui a été la plus médiatisée - il est institué dans les agglomérations de plus de 50.000 habitants un pourcentage minimum de 20% de logements sociaux, et un prélèvement annuel de 1000 frs par logement manquant au profit de fonds pour la réalisation de logements de ce type.

2) Volet habitat 1ère partie : protection de l'acquéreur immobilier et régime des copropriétés

Il est institué au profit de l'acquéreur d'un bien ou de droits immobiliers un droit de rétractation pendant une durée minimum de 7 jours pendant lequel aucun versement ne peut être accepté de sa part, sous peine de nullité du contrat et de sanctions pénales pour celui qui demande ou accepte un tel versement ;

Par ailleurs, lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 15 ans, un diagnostic technique de l'immeuble doit être établi et fourni à l'acquéreur par le notaire chargé de la vente (on regrettera que cette communication n'ait pas été rendue obligatoire dès la promesse ou le compromis de vente, car il est en général un peu tard de se préoccuper de ces questions quand on arrive chez le notaire pour signer…).

La mise en copropriété est interdite sous peine de lourdes sanctions pour les immeubles insalubres ou en péril, ou qui comportent un quart au moins de logements classés dans la catégorie IV de la loi de 1948 ; elle est également interdite si les logements n'ont pas les surfaces, volumes habitables et équipements minimum pour être considérés comme salubres et « décents » ; les diagnostics amiante et plomb sont également rendus obligatoires en cas de mise en copropriété.

Dans les copropriétés, le vote d'un budget prévisionnel est obligatoire dans les 4 mois suivant le début de l'exercice, et les charges sont appelées par provisions du quart de ce budget exigibles au 1er jour de chaque trimestre ; la liste des dépenses pour travaux ne faisant pas partie du budget prévisionnel sera fixée par décret ; les comptes du syndicat devront se conformer à un plan comptable fixé par décret ; les dépenses et recettes devront être comptabilisées dès engagement.

L'ouverture d'un compte bancaire au nom du syndicat est obligatoire, sauf décision contraire de l'assemblée…

Dans les 4 ans, toutes les copropriétés devront avoir un carnet d'entretien, suivant modèle qui sera publié par décret, dûment rempli et tenu à jour.

La clause d'aggravation des charges devient de droit et est explicitement étendue aux « frais de recouvrement des charges de copropriété » ; le non versement d'une provision rend exigible le reste des provisions de l'exercice et la condamnation au paiement peut être obtenue par ordonnance de référé assortie d'exécution provisoire de plein droit !

Les travaux prescrits par un arrêté d'insalubrité ou de péril ne relèvent plus de l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) mais de l'article 24 (majorité des présents et représentés), et la pose de compteurs d'eau froide descend de l'article 26 (double majorité en nombre et deux tiers des tantièmes) à l'article 25…

Le retrait de la copropriété par scission d'un ou plusieurs bâtiments peut être autorisée à l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) ; les décisions concernant les conditions de réalisation de cette scission sont facilitées (la plupart peuvent être prises à l'article 24 (majorité des présents et représentés) y compris la création d'une union de syndicats pour le gestion des éléments communs.

En cas de difficultés, les pouvoirs de l'administrateur provisoire nommé par le tribunal recouvrent désormais la totalité de ceux du syndic, dont le mandat cesse de plein droit sans indemnité, et la plus grande partie de ceux de l'assemblée et du conseil syndical ; il peut aussi procéder à la scission de la copropriété ; enfin, l'activité de l'administrateur provisoire est portée à la connaissance du Procureur de la République et du maire de la commune.

L'adoption ou l'abandon du mode de gestion coopératif se décide désormais à l'article 25 (majorité de tous les copropriétaires) et non plus à l'article 26 (double majorité), et l'adhésion à une union de syndicats n'appartenant pas au même ensemble immobilier (unions pour la gestion) peut se décider à l'article 24 !

Pour les copropriétés en difficulté, les conditions d'établissement et de mise en œuvre d'un plan de sauvegarde sont améliorées et le fonds de solidarité logement est étendu aux copropriétaires occupants pour le paiement des charges.

Enfin, les compagnies des eaux sont tenues de procéder à l'individualisation des abonnements d'eau si le syndicat des copropriétaires en fait la demande !

3) Volet habitat 2e partie : assurer une offre d'habitat diversifiée et de qualité

La politique et les aides au logement sont, de volonté clairement affichée, orientées vers la mise à disposition de logements adaptés à la situation et aux ressources des personnes et des familles en difficulté ; d'importantes mesures concernent le secteur du logement social.

Une section importante traite de l'insalubrité et du péril, avec des modifications conséquentes du Code de la santé publique et du Code de la construction et de l'habitation, donnant notamment le droit aux locataires de saisir la DDASS de toute situation d'insalubrité de leur logement ou de leur immeuble ; des pouvoirs accrus sont donnés au préfet pour faire face et remédier à ces situations.

Des sanctions importantes punissent les dégradations volontaires en vue de faire partir les occupants ; par ailleurs, le propriétaire de locaux frappés d'interdiction d'habiter est tenu d'assurer à ses frais l'hébergement décent des occupants jusqu'à ce qu'ils puissent réintégrer leur logement, ou de les reloger en cas d'interdiction définitive ; les locataires cessent de devoir leur loyer dès notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril.

En copropriété, les fonds de prévoyance pour travaux sont étendus aux travaux susceptibles d'être nécessaires dans les six ans (au lieu de trois), et les avances faites par les copropriétaires à ce titre ne sont pas remboursables en cas de vente, sauf pour le vendeur à les récupérer auprès de son acquéreur…

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