Revanche de l'immobilier sur la bourse ? Cela en a tout l'air, surtout pour ceux qui se souviennent du mépris affiché pour l'immobilier après l'éclatement de la bulle spéculative des années 85-90 par les adeptes enthousiastes et inconditionnels de la finance... Le fait est que les investisseurs en immobilier ont le sourire, ce qui n'est pas le cas de tout le monde ! Et ils risquent de le garder car cette fois les folies ont été évitées, et avec elles les risques de grosse rechute... En fait, sur le long terme les études sont formelles : les deux sont d'excellents placements pour tous ceux qui savent - ou peuvent - attendre pour acheter, comme pour revendre !

Nous l'annoncions dès septembre et le confirmions en janvier : la tendance est à la stabilisation progressive, sans risque de forte baisse, le marché n'ayant pas réellement d'excès à rattraper :

- sur les prix de vente, bien sûr, où l'on constate à la fois un ralentissement de l'activité de transactions en volume, notamment dans les appartements et un ralentissement de la hausse : 5,3% en hausse annuelle au 1er semestre 2002, contre 7% l'an passé selon la FNAIM ; le ralentissement a été plus fort sur les maisons (4,2 ù contre 7,2 %) malgré un marché toujours très actif, probablement parce que la hausse a été nettement plus forte sur une longue période et qu'un plafond est probablement atteint...

- mais aussi, et c'est la surprise sur les loyers de relocation qui semblent s'assagir aussi, et notamment les loyers parisiens : l'indice des loyers de marché du CSAB (Conseil supérieur de l'administration de biens) a progressé de 4,9% sur un an, contre 8,7% en 2001 à la même époque ! Presque la même hausse que pour les loyers des locataires en place (voir notre article)...

En fait, dans les deux cas prévaut l'impression que le marché a atteint, en l'absence de bulle spéculative créatrice de comportements de joueurs de casino - il est vrai que l'époque s'y prête moins qu'entre 1988 et 1990 - un plafond par rapport à la solvabilité des acquéreurs ou des candidats locataires, dans un contexte restant néanmoins de forte demande !

A preuve le phénomène constaté de transfert de la demande - et par voie de conséquence de la hausse des prix - de Paris intra muros vers la banlieue et à l'intérieur de Paris des arrondissements aisés vers les arrondissements plus populaires (analyses INSEE - notaires) ; les mêmes constatations peuvent également être faites en province...

Deux articles de Jacques Friggit, chargé de mission au ministère de l'Equipement, des Transports et du Logement, cités par Les Echos (*) corroborent par des analyses sur une longue période l'idée qu'en fin de compte les prix de l'immobilier évoluent, au delà des fluctuations conjoncturelles qui peuvent certes être de grande ampleur mais de courte durée, sous la double contrainte du besoin et du pouvoir d'achat : "depuis 1965, le prix des logements augmente avec le revenu disponible par ménages, c'est-à-dire l'inflation majorée de 1 à 2 points par an. La raison en est simple : ce prix est fait pour l'essentiel par les ménages acquéreurs de leur résidence principale".

Et l'auteur d'ajouter : "au gré de ses fluctuations, ce prix serpente autour de sa tendance longue sans s'en éloigner de plus ou moins 10%, ce qui forme un tunnel centré sur une tendance longue. Une exception : entre 1987 et 1995, le prix des logements en Ile-de-France et dans quelques zones de province est sorti de ce tunnel, dépassant même de 55% la tendance longue en 1990 à Paris. Cette évolution illustre la constitution, puis l'éclatement de la bulle immobilière de la fin de la décennie 90".

Constatant que l'indice Insee Notaires avait été inférieur de 10% à la tendance longue en 1998, puis supérieur de 11% en moyenne sur l'année 2001 et de 13% à la fin de l'année 2001, l'auteur se hasarde à prévoir une stabilisation de ce dépassement en 2002 (la FNAIM table quant à elle sur une hausse de 5 % pour 2002), avec pour la suite deux hypothèses : une hypothèse haute où l'indice reste stable par rapport à sa tendance longue, affichant une hausse en euros courants de l'ordre de 4% en rythme annuel, et une hypothèse basse où il redescendrait vers le bas du "tunnel" aussi rapidement qu'il est monté, ce qui correspond à une baisse en euros courants de l'ordre de 4 % pendant environ trois ans... Avant de remonter à nouveau bien entendu !

Pas de panique donc, et pour ceux qui sont sur la point d'acheter, pas de précipitation : se donner le temps de trouver la bonne affaire...


(*) «Prix des logements, produits financiers immobiliers et gestion des risques» (Economica) et «Placements en actions et en logement : quelques régularités sur longue période» (à paraître dans la revue «Réflexions immobilières»)


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