Une dérogation instituée par la loi SRU simplifie jusqu'au 13 décembre 2005 la modification des règlements de copropriété pour y introduire les 'adaptations rendues nécessaires par les modifications législatives depuis leur établissement'. Comme il fallait s'y attendre - c'était une revendication de longue date - cette disposition soulève un immense intérêt et pas seulement chez ceux qui espèrent bénéficier de la manne financière qu'elle va immanquablement faire tomber sur leurs professions : avocats, notaires, et experts... Nombre de copropriétés seront tentées de profiter de l'abaissement des majorités nécessaires pour réformer en profondeur leurs règles de fonctionnement voire de répartition des charges ! Mais le pourront-elles réellement. Un des spécialistes incontestés du droit de la copropriété apporte cette semaine son éclairage sur ce qu'on pourra ou ne pourra pas faire dans le cadre du régime dérogatoire.

Derrière une expression des plus simples se cache comme souvent un redoutable problème d'interprétation : quelles sont les "adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives intervenues depuis son établissement" (article 81 de la loi "SRU" - loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains créant un nouvel article 49 dans la loi du 10 juillet 1965) ? Pierre Capoulade, conseiller honoraire à la Cour de cassation et président de la Commission relative à la copropriété, apporte dans un article dans la Revue de l'Habitat de janvier un éclairage utile, en formulant notamment deux principes de référence :

- les "adaptations" projetées doivent permettre de corriger des anomalies par rapport aux règles de droit, et non de simples erreurs, ou dispositions contestables sur le plan de la logique ou même de l'équité ;

- seules peuvent être modifiées les dispositions devenues après coup contraires à la loi du fait de ses modifications successives et aux règlements qui en découlent : en clair la loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967, modifiés en 1966, 1977, 1979, 1985, 1986, 1992, 1994, 1995, 1996, 2000 , et ce n'est pas fini... mais aussi certaines dispositions Code de la construction et de l’habitation concernant par exemple les répartiteurs de chaleur ; en d'autres termes, une disposition non conforme à la loi ou au décret si elle était déjà non conforme lors de l'établissement du règlement de copropriété ne peut être modifiée que par les voies normales et donc aux majorités prévues à l'article 26 de la loi à savoir la double majorité ou l'unanimité !...

Concernant un des motifs d'adaptation les plus sensibles pour les copropriétaires, à savoir les anomalies dans les modes de répartition des charges fixées par les règlements de copropriété, l'application de ces deux principes donne le résultat suivant qui n'allait pas forcément de soi :

- les seules adaptations de répartitions permises sont celles des grilles de tantièmes qui ne respecteraient pas le premier alinéa de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : il concerne les seules charges dont la répartition doit respecter un principe externe au règlement de copropriété, à savoir celles "entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun", qui doivent être réparties "en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot" ; c'est fréquemment le cas des charges de chauffage qui étaient traditionnellement réparties à la "surface de chauffe" ou au nombre d'éléments des radiateurs (répartition fondée sur le principe de l'usage) alors que l'application de l'article 10 impose une répartition aux volumes chauffés (principe de "l'utilité")...

- l'article 10 de la loi n'ayant pas changé sur ce plan depuis la promulgation de la loi, seuls les règlements de copropriété établis avant le 10 juillet 1965 peuvent faire l'objet d'une modification de répartition !

A défaut, les règles normales s'appliquent (voir notre fiche pratique Comment modifier la répartition des charges en copropriété ?).

De quoi décevoir nombre d'espoirs un peu trop hâtifs...

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