Commencée en plein retournement de conjoncture, 2001 aura été pour l'immobilier une année contrastée avec des bonnes nouvelles, de nombreuses avancées mais aussi quelques déceptions. Petit retour sur images, traditionnel en cette saison...

Dans les "Tops", il faut incontestablement classer :

- les taux des crédits : leur décrue s'est confirmée tout au long de l'année sans toutefois atteindre les plus bas niveaux historiques de 1999 ; ils sont cependant considérés par les spécialistes comme optimaux et ne devraient pas continuer à baisser : pour les crédits immobiliers, les taux fixes sont passés en dessous de 5% et les taux variables frisent les 4% ! Les crédits pour travaux ont suivi la même tendance, si bien que l'investissement immobilier, que ce soit dans un objectif d'habitation ou de placement, a pu conserver son attractivité malgré la hausse des prix des dernières années

- les prix de l'immobilier : les acheteurs ont su garder la tête froide et éviter de retomber dans le piège des années 80 ; il est vrai que la douche des évènements de septembre les y a aidés ! Alors que l’augmentation sur un an tournait autour de 10% en 2000, elle est revenue à 7% au premier semestre 2001 et pourrait se poser à 5,2% au second semestre. Une stabilisation du marché sans retour à la baisse devrait aider à résorber les pénuries là où elles existent, y compris sur le marché locatif... Un bémol cependant : la forte hausse des loyers sous le double effet de la pénurie (pression sur les loyers des relocations) et de la hausse de l'indice INSEE servant aux augmentations (hausses en cours de bail) !

- les charges : la facture du chauffage n'a pas dérapé : la hausse du prix du gaz a été autoritairement limitée par le gouvernement, EDF n'a pas bougé ses prix et le fioul domestique, qui était monté à 3,42 francs TTC le litre pour les livraisons de plus de 27.000 litres le 15 septembre 2000, était début 2001 revenu à 2,31 francs, puis a fluctué autour de ce niveau jusqu'en automne avant une nouvelle baisse l'amenant fin 2001 au niveau d'août 1999... Pour les autres postes, seules les assurances ont commencé à fortement augmenter (voir ci-après).

- l'ANAH : elle a vu ses crédits augmenter et ses domaines d'intervention s'élargir : aux propriétaires occupants notamment, qui étaient jusque là les grands laissés-pour-compte ; cette anomalie est aujourd'hui corrigée et l'ANAH devient l'outil incontournable de l'aide à l'amélioration de l'habitat, et même de l'aide aux sinistrés - à Toulouse notamment, de l'éradication de l'habitat "indigne" et aux dernières nouvelles - cela a été annoncé début décembre - de l'aide à l'élimination des canalisations en plomb rendue obligatoire par l'application de la directive européenne du 3 novembre 1998 (voir ci-après)...

- certaines dispositions concernant les copropriétés de la loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains) : notamment les nouvelles majorités et modalités de prises de décisions en assemblées de copropriétaires, les dispositions relatives au compte bancaire et celles relatives au recouvrement des charges impayées (voir notre article de janvier 2001)...

- la RT 2000 (nouvelle réglementation thermique) : entrée en vigueur en 2001 : elle devrait faire baisser de 20% la consommation d’énergie dans les logements et jusqu’à 40% dans les tertiaire (bureaux), mais aussi améliorer le confort d’été (voir notre article de janvier 2001)...

- le 1% logement : après un démarrage mollasson en 1999 et 2000, la distribution des aides Loca-pass, Pass-travaux et Mobili-pass par les organismes du 1% logement a connu une nette accélération en 2001 (voir notre article de novembre 2001) ! Mentionnons également la convention conclue en fin d'année entre l'Etat et l'UESL pour l'enrôlement du 1% dans la mise en oeuvre de la politique de renouvellement urbain : construction de HLM "privés", restructurations, etc... Avec création d'une société foncière dont les bénéfices escomptés devront être versés aux régimes complémentaires de retraites !

- le délai de réflexion à l'achat : depuis le 1er juin 2001, l'achat d'un bien immobilier ancien est aligné sur le même régime que celui d'un bien neuf : il est désormais assorti d'un droit de rétractation ou d'un délai de réflexion de 7 jours, que la transaction soit conclue entre particuliers ou par l'intermédiaire d'un professionnel, et ce avant tout versement de somme d'argent, sauf entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière (voir notre article de juin 2001)...

- la décision de prolongation de la TVA à 5,5% : l'abaissement de la TVA à 5,5 % pour la réalisation de travaux d'amélioration, de transformation et d'aménagement et d'entretien portant sur les locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de 2 ans s'inscrit dans le cadre européen. Il était donc nécessaire au gouvernement français d'obtenir l'accord de la commission européenne pour prolonger l'application du taux réduit. C'est désormais chose faite, puisque la commission a accordé une prolongation jusqu'au 31 décembre 2003.


Dans les "Flops", il faut malheureusement classer :

- les assurances : augmentations de tarifs et retraits, fini le temps où les compagnies cassaient les prix pour faire de nouveaux contrats multirisques habitation, immeuble ou de "dommages-ouvrage" ! Les annonces d'augmentations sont quasi générales, et les méthodes brutales : 10 à 20% et c'est à prendre ou à laisser... Quand ce n'est pas carrément à laisser, car de nombreuses compagnies qui s'étaient livré à un véritable dumping essaient de sauver les meubles et éviter le sort d'ICS Assurances (ex groupe SPRINKS) !

- les décrets de la loi SRU : pression de lobbies puissants, manque d'audace ? Toujours est-il que les décrets d'application de la loi "SRU" tardent - décret sur les nouvelles règles comptables des copropriétés, décret modificatif du décret du 17 mars 1967 (décret d'application de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété) - ou déçoivent : décret sur le carnet d'entretien (voir notre article de juin), décret sur le logement "décent" (voir notre article de novembre)...

- la Commission relative à la copropriété : voulant clarifier le passage en mode de gestion par appels provisionnels d'avance des copropriétés fonctionnant auparavant en système de charges trimestrielles réelles réparties "à terme échu" - majoritaires à Paris mais très minoritaires à l'échelle nationale - la vénérable institution a semé le trouble en affirmant que le budget devait être voté avant le début de l'exercice, ce qui est contraire non seulement à la pratique générale - le budget est pratiquement partout voté en même temps que l'examen des comptes de l'exercice précédent, donc forcément en cours d'exercice... mais aussi à la lettre de la loi "SRU" ! Du coup, les syndics qui avaient commencé à organiser la délicate transition au 1er janvier 2002 comme le prévoit la loi se trouvent pris à contre-pied (voir notre article de décembre)...

- la justice : la grève des avocats avait en début d'année attiré une nouvelle fois l'attention sur la grande misère de la justice ; depuis, les "dysfonctionnements" de la justice pénale n'en sont qu'un révélateur de plus ! Mais derrière ces aspects plutôt médiatiques, il faut aussi mentionner le quotidien de la justice civile, pas plus reluisant : à voir le nombre d'arrêts de cours d'appel cassés, on peut se demander s'il ne faut pas monter systématiquement en cassation pour avoir droit à un jugement fondé en droit... Sans parler de résistances surprenantes, même quand la loi met les points sur les "i", comme pour le recouvrement des frais de procédure auprès des copropriétaires débiteurs (voir notre article de juillet) !


Enfin, dans les "faut voir...", il faut classer :

- le plomb dans l'eau, enfin : la France a mis avec un an de retard sa réglementation en conformité avec la directive européenne du 3 novembre 1998 relative à la qualité des eaux destinées à la consommation humaine... Avec le décret publié (décret n°2001-1220 du 20 décembre 2001, annoncé dans notre article de la semaine dernière) va commencer un des plus grands chantiers de rénovation des réseaux de distribution d'eau publics et privés, y compris les réseaux internes des immeubles collectifs. Le coût est communément évalué à 20 milliards de francs pour les collectivités et 100 milliards de francs pour les particuliers ! L'ANAH sera invitée à aider au financement des particuliers, copropriétaires bailleurs comme occupants...

- un gardien pour 100 logements... locatifs du même bailleur : retour de la présence humaine dans les grands ensembles ? Reste à savoir si cette mesure, moins évidente qu'il n'y paraît à mettre en oeuvre, sera appliquée intelligemment sur le terrain (décret n°2001-1361 du 28 décembre 2001 - voir notre article de décembre)...


A suivre...

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