Nous le mentionnions récemment, la location de maisons est de plus en plus considérée comme un bon placement : à condition toutefois de ne pas négliger de surveiller leur entretien : boiseries extérieures, chéneaux, jardins et plantations, piscine, etc. L'entretien courant et les mesures préventives sont certes à la charge des locataires, mais encore faut-il que ceux-ci l'assurent sérieusement : un défaut d'entretien prolongé peut en effet avoir des conséquences graves nécessitant des réfections et remises en état coûteuses ! Or, pour des raisons pratiques autant que juridiques, les moyens de surveillance et d'intervention du bailleur en cours de bail sont limitées, et en fin de bail la note peut dépasser largement le montant du dépôt de garantie ! Il faut alors engager des actions de recouvrement coûteuses aux résultats incertains... Une parade efficace existe pourtant : des contrats d'entretien mis en place et acceptés comme condition du bail ! Explications...

La location d'une maison fait peser sur les locataires une responsabilité d'entretien sans commune mesure avec celle d'un appartement : beaucoup la sous-estiment de bonne foi, ou ne sont pas prêts à y consacrer le temps ou les moyens nécessaires...

De leur côté, les propriétaires, se croyant protégés par des clauses du bail précises et contraignantes, mais en réalité démunis quand les locataires négligent de les respecter, ne découvrent en général que trop tardivement les dégâts : jardins en friche, plantations ruinées, allées et maçonneries envahies de végétation, boiseries extérieures fortement dégradées, piscine en piteux état...

Le dépôt de garantie risque de ne pas suffire, et la responsabilité des locataires pas forcément facile à établir : il faut faire la part de la vétusté et du manque d'entretien ! Bref, le type même de litiges qui assure l'ordinaire des tribunaux et des experts judiciaires...

Face à ce risque, peu de parades : la surveillance en cours de bail est difficile : d'une part elle ne peut se faire que de l'extérieur, ce qui en limite les effets - le propriétaire n'a aucun droit d'inspection des lieux avant le départ des locataires - et par ailleurs, même en cas de détection de manquements apparents, le propriétaire ne dispose pas de moyens juridiques simples pour obtenir un entretien qui évite une aggravation des dommages ! Jusqu'au départ du locataire, le préjudice reste en effet incertain, le locataire ayant en effet toujours la possibilité de procéder aux remises en état avant la restitution de la chose louée ; de ce fait, le défaut d'entretien ne peut constituer un motif de résiliation du bail que, par exemple, s'il met le propriétaire en situation de manquement aux obligations d'entretien des jardins privatifs dans le cadre d'un lotissement ou d'une copropriété horizontale, ou encore si la responsabilité du propriétaire est mise en cause dans des dommages causés à un voisin...

Sans compter que la surveillance en cours de bail n'est pas facile pour tous les propriétaires, qui peuvent résider à distance de la maison louée ! Même le recours à un gérant n'est pas un remède : les gestionnaires ne se déplacent que lors des changements de locataires ou en cas de sinistre grave ou de travaux conséquents !

Il est pourtant un moyen auquel les bailleurs pensent rarement et qui pourtant règle d'avance tous les problèmes : la souscription de contrats d'entretien dès la signature du bail et pris en compte dans les clauses et conditions de ce dernier !

Double avantage :

- ils garantissent au propriétaire que l'entretien sera assuré (à défaut, il dispose de la possibilité de mettre en cause la responsabilité professionnelle de l'entreprise, qui doit être dûment assurée à cet effet),

- leur coût constitue une charge locative entièrement récupérable !

Certes, de tels contrats - entretien du jardin et des plantations, nettoyage annuel des chéneaux et gouttières, entretien annuel des boiseries, entretien de la piscine, etc. - alourdissent quelque peu le coût de la location et peuvent déplaire à certains locataires : en cas de difficulté de location, mieux vaut en rabattre sur le loyer que de jouer à quitte ou double avec les promesses, forcément enthousiastes, des candidats...

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