Le monde de la copropriété est paradoxal : chacun croit le connaître, mais c'est toujours par le petit bout de la lorgnette, au travers de ses expériences personnelles. Même les professionnels ne peuvent en avoir une vision globale et certaine ! C'est pourquoi une enquête réalisée par le réseau ANIL/ADIL au 1er semestre 2001 auprès d'un échantillon de 1400 copropriétaires mérite qu'on s'y arrête : elle analyse le fonctionnement des copropriétés grandes et petites et révèle une réalité pas toujours conforme à l'idée qu'on s'en fait...

Les enquêtes sur la copropriété sont rares : curieusement, l'INSEE qui dispose d'informations détaillées par les recensements ne les exploite pas et les derniers chiffres à peu près fiables sont ceux de l'enquête logement de 1996 ! Selon cette dernière, le parc de logements français comptait, sur un effectif total de 28,2 millions, 6,2 millions de logements en copropriété. Les immeubles en copropriété étaient de relativement petite taille : plus de la moitié avaient moins de dix logements, 2,2 % seulement en comptaient cinquante ou plus. Leur taille moyenne est à peine de 12 logements. Plus des deux tiers étaient situés dans de grandes agglomérations (plus de 200 000 habitants), l'agglomération parisienne à elle seule en regroupant 32 %. Enfin, parmi ceux de ces logements utilisés comme résidences principales, les logements occupés par leur propriétaire ne prédominaient que légèrement (53 %). Ces données n'ont pas dû beaucoup changer depuis...

Pour dresser une photo du fonctionnement des copropriétés, les ADIL (Associations départementales pour l'information sur le logement), regroupées au sein de l'ANIL, ont interrogé un échantillon représentatif des copropriétaires qui ont consulté une des associations ; les questions portaient sur la gestion de la copropriété, les travaux à réaliser, la participation des copropriétaires aux assemblées générales, les impayés de charges et les relations au sein de la copropriété.

Il en ressort un tableau qui devrait susciter quelques réflexions :

- 1 copropriétaire sur 2 s'intéresse vraiment à sa copropriété, avec une plus forte proportion chez les occupants (7 sur 10) et très faible chez les bailleurs (moins d'1 sur 4);

- 1 copropriétaire sur 10 n'a pas (ou plus ?) d'exemplaire du règlement de copropriété, alors que ce document ne peut pas ne pas être remis lors de chaque vente !...

- 1 copropriétaire sur 8 seulement considère que sa copropriété est bien gérée, mais près d'1 sur 2 qu'elle l'est "correctement" ; les opinions positives sont du double quand il s'agit d'un syndic bénévole ; à l'opposé, 1 sur 4 considère qu'elle est mal gérée quand il s'agit d'un syndic professionnel, et 1 sur 8 seulement pour un syndic bénévole (trois quarts des copropriétés concernées sont gérées par un syndic professionnel) ;

- la responsabilité de la mauvaise gestion est attribuée à 82% au syndic, et 1 sur 4 seulement citent le conseil syndical ou la mésentente entre copropriétaires ; les autres causes viennent encore plus loin, comme les difficultés financières (1 sur 8) ;

- dans 6 copropriétés sur 10, le syndic est en place depuis plus de 10 ans, mais ce taux tombe à 4 sur 10 à Paris ; globalement 28 % ont eu deux syndics et 11% trois syndics et plus en dix ans...

- l'action du syndic est jugée efficace ou assez efficace par 54 % de copropriétaires, mais cette proportion est moindre chez les occupants, et aussi dans les petites copropriétés ;

- 6 copropriétaires sur 10 jugent les documents adressés par le syndic suffisamment détaillés (la proportion est encore plus forte pour les syndics bénévoles...) mais seulement 1 sur 2 les considèrent comme faciles à comprendre...

- les copropriétaires considèrent que les entreprises sont mises en concurrence systématiquement ou fréquemment avant proposition de travaux en assemblée dans 2 copropriétés sur 3 ! Cette proportion tombe fortement dans les petites copropriétés : dans 40 % un devis n'est jamais ou rarement présenté en assemblée... Plus inquiétant : c'est également le cas dans 1 copropriété sur 4 de plus de 100 lots !
Par ailleurs, dans 7 copropriétés sur 10 le prix est le premier élément de choix des entreprises et prestataires, en priorité par rapport à tout autre...

- 1 copropriété sur 10 n'a pas d'assemblée régulièrement (1 sur 4 quand c'est un syndic bénévole ou dans les copropriétés de moins de 10 lots) ; 54% des copropriétaires participent très régulièrement aux assemblées et 28 % assez régulièrement, la proportion étant plus forte chez les occupants, ce qu'on avait remarqué... La proportion est également plus forte dans les petites copropriétés !

- 85 % des copropriétaires estiment que les assemblées parviennent à dégager des majorités et à prendre des décisions ; 10 à 15% constatent qu'elles n'y arrivent pas, notamment en ce qui concerne les travaux urgents ou assez urgents ; les syndics professionnels sont considérés comme plus efficaces pour la prise de décision ;

- 10 % seulement des copropriétés gérées par un syndic professionnel ont un compte bancaire séparé (pour les autres le compte séparé est obligatoire...) ;

- 2 copropriétaires sur 3 estime que leur immeuble nécessite des travaux, et 1 sur 3 estiment qu'il faut des travaux urgents ou assez urgents, cette proportion étant quasi nulle pour les immeubles récents et augmentant bien entendu avec l'ancienneté de l'immeuble ; les problèmes de gros oeuvre et de toiture, mais aussi de canalisations et de réseaux électriques viennent d'autant plus fréquemment que l'immeuble est ancien, alors que le ravalement est seul cité pour les immeubles plus récents ;

- lorsque des travaux urgents ou assez urgents sont mentionnés, dans 1 cas sur 2 ils ne sont pas votés, et ils n'ont fait l'objet de constitution de provisions - à quelle hauteur ? - que dans moins d'1 cas sur 3 !

- le recours au crédit pour financer les travaux n'est mentionné que dans 1 cas sur 4, et dans moins d'1 cas sur 8 en totalité ou en majorité... le recours à un crédit souscrit au niveau de la copropriété est encore plus exceptionnel !

- 85 % des futurs acquéreurs s'informent au moins du montant des charges avant d'acheter - 15% ne le font pas, et même 21% chez les investisseurs ! - 72 % vont jusqu'à s'intéresser à l'état de l'immeuble, et 6 sur 10 s'informent sur d'éventuels travaux à prévoir - 4 sur 10 ne le font pas !...

- 42 % seulement des copropriétés de plus 100 lots ont moins de 5% de copropriétaires en impayés (20 % en ont plus de 10 % ce qui représente plus de 10 % du budget !), mais ce taux monte jusqu'à 70% pour les petites copropriétés ; 1 copropriétaire sur 4 reconnaît des retards de paiements occasionnels, le désaccord sur les charges étant invoqué dans plus d' 1 cas sur 2...

- pour plus de 60 % des copropriétaires, le syndic ne recourt qu’exceptionnellement, voire jamais, à des poursuites judiciaires à l’encontre des copropriétaires débiteurs ! Il est vrai que ce taux chute avec la taille de la copropriété puisque près des 2/3 des grandes copropriétés de 100 lots et plus y recourent
de façon fréquente ou systématique. Par contre, les intérêts de retard (pourtant légalement prévus) ne semblent pratiquement pas appliqués ;

- 1 copropriétaire sur 3 estime que sa copropriété est exempte de conflit mais cette proportion décroît avec la taille : 4 sur 10 dans les copropriétés de moins de 10 lots et 1 sur 4 seulement dans celles de plus de 100 lots ; dans 45 % des cas les conflits sont entre copropriétaires (10 à 15 % avec le conseil syndical... )et 50% avec le syndic ;

- près d'1 copropriétaire sur 4 mentionne des problèmes dans la répartition des charges, et 1 sur 5 des troubles de voisinage...


La copropriété n'est décidément pas un long fleuve tranquille...

UniversImmo.com