En attendant le décret d'application de la loi du 13 décembre 2000 - la loi 'SRU' - donnant la définition du logement 'décent' que tout bailleur sera dorénavant obligé de fournir pour tout bail d'habitation, la Cour de cassation vient de confirmer encore une fois la tendance des tribunaux vers une 'tolérance zéro' à l'égard des bailleurs louant des logements en mauvais état, en considérant que le bailleur qui n'exécute pas les travaux nécessaires pour remédier à un état d'insalubrité ne peut se prévaloir de la bonne foi nécessaire pour obtenir le bénéfice de la clause résolutoire du bail !

Le bail n'est pas un contrat à sens unique : il crée des obligations réciproques et chaque partie ne peut s'en prévaloir que pour autant qu'elle est de bonne foi ! C'est la conséquence de l'article 1134 du Code civil, un de ceux qui fixent les règles générales s'appliquant aux contrats...

Le cas traité était celui de locataires refusant de payer leurs loyers au motif que le bailleur ne respectait pas son obligation de délivrer un logement salubre et des quittances de loyer. Le bailleur avait délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et avait assigné les locataires en justice et avait obtenu gain de cause, y compris devant la Cour d'appel, ce qui en soi n'était pas étonnant, les tribunaux sanctionnant systématiquement le fait de se faire justice soi-même !

La Cour de cassation, dans un arrêt de la 3ème Chambre civile en date du 3 avril 2001 fait remarquer que pour bénéficier de la clause résolutoire du bail, sanctionnant le non respect par les locataires de leur obligation de régler leur loyer, le bailleur doit être lui-même de bonne foi en respectant ses propres obligations !

Certes, dans le cas d'espèce, la mauvaise foi était constituée par la non délivrance des quittances, pouvant gêner les locataires par exemple pour le bénéfice de l'allocation logement ; mais l'arrêt fait reposer son constat de mauvaise foi également sur la manquement du bailleur concernant l'état du logement loué, ce qui ne manquera pas d'être invoqué dans de nombreux cas similaires.

Pour les bailleurs la sanction est donc sévère, car sauf erreur c'est la première fois que des locataires pratiquant la rétention de loyers ne sont pas automatiquement sanctionnés par la résolution de leur bail !

Faut-il cependant s'en étonner alors qu'une des dispositions de la loi du 13 décembre 2000, la loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains), modifiant l'article L. 521-2 du Code de la construction et de l'habitation, stipule que "dans les locaux faisant l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de péril, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté d'insalubrité ou de péril, (...) jusqu'au premier jour du mois qui suit la date d'achèvement des travaux (...)" ?

De là à voir les locataires cesser de régler leur loyer jusqu'à l'exécution des travaux...

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