En voulant assouplir les règles de prise de décisions dans les assemblées de copropriétaires, notamment celles requérant des majorités renforcées, et limiter les cas où, faute de décision prise à la majorité qualifiée, il faut convoquer une seconde assemblée, le législateur a singulièrement compliqué les modalités des votes, déjà moins simples qu'il n'y paraissait au premier abord ! D'où des débats confus dans des assemblées qui n'avaient pas besoin de celà pour être houleuses, un champ plus large offert aux manipulations en tous genres et une responsabilité plus lourde pesant sur le président de séance, à qui incombe au premier chef - et non au syndic comme on a tendance à l'ignorer - la tâche d'énoncer les résolutions mises au voix, indiquer la majorité nécessaire pour leur adoption et annoncer les résultats...

Le grand changement vient du nouvel article 25-1 créé dans la loi du 10 juillet 1965 par la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains) : celui-ci permet, pour les votes requérant la majorité des voix de tous les copropriétaires - majorité dite de l'article 25, si cette majorité n'est pas atteinte au premier vote mais que la résolution a recueilli tout de même un tiers des voix de tous les copropriétaires, de procéder immédiatement à un second vote cette fois à la majorité des voix "exprimées" des seuls copropriétaires présents et représentés - majorité de l'article 24 nouvelle manière, au lieu de devoir comme c'était la règle procéder à ce second vote lors d'une nouvelle assemblée convoquée en seconde lecture.

Ca a l'air simple comme cela, mais encore faut-il savoir sur quelle résolution on fait voter l'assemblée : celle qui est proposée avec l'ordre du jour ou qui en découle compte tenu de la formulation de la question qui y est inscrite ? Certes, mais que se passe-t-il au cas où l'assemblée n'adopte pas la résolution à la majorité qualifiée y compris avec le second vote éventuel ?

Et surtout, dans quelles conditions peut-on décider qu'elle n'a pas pris de décision - ce qui ouvre la voie la convocation d'une seconde assemblée, ou qu'elle a pris la décision inverse de celle proposée, ce qui est en soi une décision entraînant des conséquences parfois importantes ?

Question à cent sous sur laquelle la loi est muette et laisse l'assemblée et particulièrement son bureau - président de séance, scrutateurs et secrétaire - avec la délicate responsabilité d'en décider !

Le problème est qu'à moins d'avoir sous la main des juristes compétents pour aider à y voir clair, les copropriétaires doivent s'en remettre au syndic qui pourtant n'a pas de prérogative particulière - il exerce en général la fonction de secrétaire de séance sans que cela ne soit obligatoire, et pour le reste, une fois l'assemblée ouverte, sa participation se limite à la réponse aux questions éventuelles sur sa gestion et à un rôle de conseil sur les décisions à prendre - et qui en la matière risque d'être le plus mauvais arbitre envisageable : en effet, parmi les questions relevant de la majorité de l'article 25 figure le renouvellement de son mandat ! Difficile de s'attendre à ce qu'impliqué dans la décision, il éclaire objectivement l'assemblée sur la meilleure façon de lui refuser la reconduction de ses fonctions !...

En réalité, pour être sûr d'écarter toute possibilité de manipulation, le président de séance - lui seul peut le faire - doit préalablement à la mise au voix d'une résolution, tenter autant que possible de détecter la tendance majoritaire de l'assemblée : en faveur de celle proposée dans l'ordre du jour ou en faveur de son contraire ; quitte à procéder à un vote informel de tendance à titre de sondage...

Si une tendance claire se dégage, sa responsabilité, ne serait-ce que pour que tout le monde comprenne et qu'il n'y ait pas de suspicion, est de mettre au voix la résolution qui exprime positivement cette tendance (par exemple : "l'assemblée décide de ne pas renouveler le mandat du syndic...)

A défaut de tendance limpide, il n'est pas illicite, ni suspect si l'explication à l'assemblée est claire, de procéder successivement à un vote sur chacune des deux résolutions contraires : l'assemblée peut n'en adopter aucune - dans ce cas la voie est ouverte à une seconde convocation - mais elle ne peut arithmétiquement adopter les deux, sauf incohérences de vote de certains copropriétaires...

L'autre avantage de faire adopter des résolutions exprimées positivement plutôt que de consigner au procès-verbal des décisions de rejet, c'est d'éviter le piège dans lequel tombent 9 fois sur 10 les secrétariats des syndics - faites le test, ça marche presque à tous les coups ! - celui en cas de vote négatif de notifier le procès-verbal en recommandé (article 42 de la loi) aux copropriétaires ayant voté "contre" la résolution alors que c'est absurde ! En effet, le délai de contestation que fait courir cette notification ne peut bénéficier qu'à ceux qui sont en désaccord avec la décision prise, donc ceux qui étaient "pour" la résolution rejetée...

De quoi en tous cas faire réfléchir les copropriétaires à deux fois avant de choisir un président de séance...

(Voir aussi notre article précédent sur les nouvelles majorités et leurs implications pratiques )

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