C'est une des singularités du marché de l'immobilier résidentiel : en dehors d'opportunités ponctuelles qui se présentent lors de ventes par des propriétaires institutionnels, il n'y a pratiquement pas de marché du logement occupé. La cause principale : la décote que subit un logement occupé par rapport au prix auquel il serait vendu libre ! Les propriétaires font donc tout pour libérer avant de vendre, et on les comprend. Mais s'il est incontestablement justifié qu'un logement grevé d'une occupation illégale ou d'une location soumise à la loi de 1948 subisse une décote, l'est-il aussi en cas de location libre, et n'est-on pas en présence d'un phénomène plus psychologique que rationnel ? Bonne question...

Les investisseurs en murs de boutiques, de bureaux ou de locaux commerciaux seraient-ils plus professionnels que ceux en immobilier résidentiel ? On peut se le demander, car les premiers ont plutôt tendance à sur coter les locaux occupés par rapport aux locaux libres, et cela se comprend : avec un local libre, l'investisseur doit faire un pari sur la possibilité de trouver un locataire et sur le loyer qu'il peut en obtenir, alors qu'avec un local occupé, la partie est jouée d'avance - sous réserve bien entendu de la qualité du locataire et de la pérennité que l'on peut en espérer...

Pourquoi est-ce qu'un local d'habitation loué à des locataires stables, bons payeurs et présentant une solvabilité sans faille ne sur coterait pas de la même façon? Mystère...

Pourtant ce n'est pas le cas et cela profite bien entendu aux acquéreurs qui arrivent à mettre la main sur un produit de ce type, ou, dans le cas de ventes consécutives à la mise en copropriété d'immeubles locatifs, aux locataires qui bénéficient du droit de préemption instauré par la loi du 31 décembre 1975 !

Le paradoxe est que les propriétaires souhaitant vendre un logement donné en location se démènent, parfois difficilement et au prix de procédures coûteuses, pour faire partir des locataires qui auraient parfaitement fait l'affaire d'acquéreurs investisseurs, et que ceux-ci devront régler de fortes commissions pour relouer les logements dans des conditions peut-être moins avantageuses...

Allez comprendre !

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