Coup de tonnerre le 30 mai dernier à la Cour de Cassation : huit arrêts rendus le même jour confirment une tendance déjà esquissée (voir ) mais que les professionnels croyaient encore réversible : le loyer des baux révisés ou renouvelés ne doit pas excéder la valeur locative des locaux (valeur obtenue au moyen de références de loyers dans la même zone géographique et pour des locaux similaires) ; s'il s'avère que c'est le cas, le loyer doit être revu à la baisse ! C'est donc la fin de la sécurité des revenus des loyers commerciaux, qui jusqu'à présent ne pouvaient être revus qu'à la hausse...

C'était déjà une révolution : aux termes d'un arrêt de la 3e Chambre civile du 13 juillet 2000, le loyer d'un local commercial pouvait en fin de bail être révisé en baisse si le preneur était en mesure d'apporter la preuve de la modification des facteurs locaux de commercialité entraînant une variation de la valeur locative de plus de 10 % . Jusque là la règle du "plafonnement" protégeait le locataire contre les hausses et le propriétaire contre les baisses...

Puis un arrêt de la même Chambre du 19 avril 2000 instaurait le principe selon lequel, même en l’absence de modification des sacro-saints facteurs locaux de commercialité, le loyer devait en cours de bail être révisé à la baisse si le loyer calculé à la « valeur locative » était inférieur à celui pratiqué pendant la dernière période triennale !

Cet arrêt, que nous signalions dans un article en février dernier, arrivant après une longue période de flottement, avait suscité plus d'incrédulité que d'émoi.

Cette fois, avec une salve de huit arrêts, l'affirmation de ce principe avec une force inhabituelle ne laisse plus de doute sur la détermination de la Cour de cassation.

D'où une levée de boucliers des acteurs de l'immobilier commercial, les foncières en tête, qui réclament à nouveau une réforme du vieux décret de 1953, il est vrai maintes fois remanié et aujourd'hui fondu dans le nouveau Code de commerce...

Il est vrai que les enjeux sont considérables : les règles que la Cour de cassation vient d'achever de mettre en pièces garantissaient aux grands propriétaires institutionnels, notamment de bureaux, une visibilité exceptionnelle de leurs revenus futurs, et autorisaient des taux d'endettement et d'intérêt tout aussi exceptionnels. Avec cette remise en cause, les agences de notation vont revoir leur copie et les banques se montreront moins souples pour financer de nouvelles opérations... Promoteurs et foncières prennent l'affaire très au sérieux !

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