Dans l'immobilier, le goût pour l'ancien a un coût dont on n'a peut-être pas encore bien pris la mesure ! Car un immeuble, même quand il a bonne figure, est comme tout objet de production humaine : il a une durée de vie au delà de laquelle le maintenir en usage revient de plus en plus cher, jusqu'à ce que le coût en devienne prohibitif ! Or aujourd'hui une grande partie du parc immobilier ancien a atteint largement la limite d'âge et les plus beaux immeubles peuvent cacher de très mauvaises surprises. Leurs propriétaires sont-ils condamnés à les garder en vie à tout prix ?

Ne prend-on pas un risque excessif en achetant dans l'ancien ?

La question mérite d'être posée ! Contrairement aux idées reçues, les immeubles destinés à l'habitation et a fortiori les immeubles dits de rapport étaient rarement conçus pour durer très longtemps et nombre d'entre eux sont sans que leurs propriétaires le sachent de grands malades !

Car outre les effets du vieillissement, ils ont souvent subi nombre d'agressions qui les ont irrémédiablement fragilisés : des rénovations non professionnelles, un défaut d'entretien chronique, des fuites à répétition de réseaux mal conçus, vétustes et mal surveillés, et surtout des violences multiples à un bâti pas toujours très robuste : chantiers de construction voisins voire en dessous (métro, tunnel routier...), le "travail" du sous-sol (affaissements, fontis, carrières... ), mais aussi les violences infligées de l'intérieur : enlèvement de cloisons théoriquement non porteuses mais qui l'étaient devenues "par habitude", suppression de conduits de cheminée, surcharges de planchers, etc., toutes ces actions ayant pour effet d'altérer la cohésion du bâtiment, modifier les reports de charges et finalement fragiliser encore plus la structure porteuse, pouvant aller jusqu'aux risques de rupture !

Bref, un immeuble ancien est comme une personne âgée : non seulement il faut éviter de le bousculer, mais il faudrait aussi l'ausculter souvent, être à l'affût du moindre symptôme et le traiter dès qu'un désordre est détecté. Ce qui n'est pratiquement jamais le cas !...

Car à l'inconscience des propriétaires, s'ajoute la faible compétence des syndics et gestionnaires d'immeubles dans les pathologies des immeubles anciens, qu'on découvre en général trop tard, à l'occasion de travaux, chutes de matériaux ou pire lors d'effondrements de planchers ou d'apparition de fissures, de ventres et autres symptômes sympathiques de maladies graves...

Qu'il faut traiter en catastrophe avec parfois, lorsqu'il s'agit notamment de reprises de structure porteuse, un coût exorbitant, au moins par rapport à la valeur immobilière des locaux qui composent l'immeuble, et eu égard aux moyens souvent limités des copropriétaires !

Impossible pourtant de ne rien faire : ce serait s'exposer à une dégradation encore plus coûteuse à remédier, voire à un arrêté de péril et une interdiction partielle ou totale d'habiter ! Autrement dit l'horreur absolue : l'obligation pour les propriétaires de reloger le locataires, l'obligation pour la copropriété d'indemniser les propriétaires concernés de leur privation de jouissance (le syndicat des copropriétaires doit à chaque propriétaire la paisible jouissance de son lot), en plus du coût des travaux évidemment...

Pour le propriétaire d'immeuble entier, la spirale infernale peut être arrêtée par une démolition/reconstruction ou une rénovation lourde ; l'opération peut être longue - il faut patiemment libérer tous les lots - et à la rentabilité incertaine...

Mais pour une copropriété, une telle opération est pratiquement impossible, en dehors d'opérations d'urbanisme globales et concertées (ZAC) ou par voie d'expropriation, et ce pour deux raisons : le COS et le caractère bloquant du statut de la copropriété ! Une telle décision ne peut en effet être prise qu'à l'unanimité, ce qui au demeurant se comprend...

Heureusement pour ceux qui se trouvent piégés dans de telles situations il y a toujours curieusement, en raison de la faible sensibilisation générale à ce type de risques, et en dehors des cas extrêmes, des acheteurs à qui "repasser" le mistigri... Mais gare à ceux qui l'auront les derniers !


(Pour plus de détails, voir notre fiche technique sur les
pathologies des immeubles anciens et notre dossier sur les diagnostics)

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