Difficile d'y échapper en cette saison d'assemblées générales dans les copropriétés : c'est le sujet incontournable sur lequel chaque syndic ou gestionnaire se doit d'y aller de son explication, et essayer le cas échéant de justifier une petite augmentation ou la facturation de prestations supplémentaires ! Pour ceux qui n'auraient pas tout compris, un petit rappel des dispositions qui s'imposent à toutes les copropriétés, de leurs implications pratiques et de leur calendrier d'application...

Nous l’avons déjà évoqué à plusieurs reprises, dans le vaste chantier législatif ouvert par la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains), un volet important concerne le fonctionnement des copropriétés. Plusieurs dispositions et pas des moindres sont à application immédiate, d'autres sont assorties d'un délai d'application, d’autres enfin ont des dates d’effet différées ou sont soumises à parution de décrets d’application. En voici une récapitulation :


Mesures entrées déjà en application

Il s'agit :

1. des nouvelles majorités pour la prise de décisions dans les assemblées générales:
- décompte de la majorité simple à la majorité des voix « exprimées » et non plus à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents et représentés (les abstentions ne comptent plus comme des "contre"),
- vote en seconde lecture lors de la même assemblée à la majorité simple pour les questions relevant de la majorité absolue,
- décisions d'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires à la majorité absolue et non plus à la double majorité ;

2. des nouvelles dispositions relatives au recouvrement des charges impayées : imputation aux débiteurs des frais "nécessaires" exposés par le syndicat pour "le recouvrement d'une créance justifiée" (nous serons attentifs à la jurisprudence à venir...), exigibilité immédiate en cas d'impayé de la totalité des provisions de l'exercice et procédure simplifiée en référé avec exécution provisoire...

3. de la possibilité de faire voter par l’assemblée l’obligation de mise en concurrence des fournisseurs et prestataires ;

4. de l'obligation d'afficher dans les immeubles pour l'information des locataires des procès-verbaux abrégés des décisions prises en assemblée concernant l'entretien des bâtiments et les travaux...

Citons aussi des modifications relatives à la gestion des syndicats coopératifs et aux décisions d’adoption ou d’abandon de la forme coopérative du syndicat, des modalités plus faciles pour la scission de copropriétés etc...

Mesures applicables immédiatement mais assorties d'un délai

Il s'agit :

1. des dispositions relatives au compte bancaire : obligation pour le syndic d'ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat dans les trois mois suivant sa désignation - ou le renouvellement de son mandat pour les mandats en cours à la date de la promulgation de la loi, ou encore au plus tard le 31 décembre 2002 pour les mandats valables au delà de cette date, et transfert immédiat des fonds détenus, à peine de nullité de son mandat, à moins lorsque le syndic est un professionnel que l'assemblée n'en décide autrement avant ces échéances...

2. de l'adaptation des règlements de copropriété pour tenir compte des modifications législatives intervenues depuis leur établissement ; celle-ci doit être effectuée pour le 12 décembre 2004 ; attention : rappelons avant de revenir très prochainement sur ce sujet qu'il ne s'agit en aucun cas de refaire les grilles de répartition, ni de modifier des dispositions qui ne sont pas contraires à la législation actuelle !


Mesures à application différée ou soumises à parution d'un décret

Il s'agit :

1. de l'obligation pour le syndic d’établir et tenir un carnet d’entretien de l’immeuble, ainsi que de le communiquer à tout candidat acquéreur d’un lot dans la copropriété ; l'application est soumise à la parution d'un décret définissant le carnet d'entretien mais la communication du carnet d'entretien aux candidats acquéreurs est néanmoins obligatoire... à compter du 1er juin 2001 ; le décret n'étant pas encore paru, cela va être difficile !...

2. des dispositions concernant le vote du budget et la généralisation du mode de gestion par appels de provisions et régularisation annuelle des charges (abandon des "charges trimestrielles au réel") :
- vote du budget prévisionnel du nouvel exercice dans les 6 mois de la fin du précédent, et appel d’avance de provisions trimestrielles du quart du budget, sauf fixation par l’assemblée de « modalités » différentes de périodicité et de quota ;
- exclusion du budget prévisionnel annuel des dépenses pour travaux « dont la liste sera fixée par décret en Conseil d'Etat ».
L'application est obligatoire à compter du 1/1/2002.

3. de la normalisation de la comptabilité des copropriétés : présentation des comptes, du budget et de ses annexes " conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret " et avec " comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ", et comptabilisation des charges et produits dès leur engagement juridique...
L'application est obligatoire à compter du 1/1/2004.

4. de la possibilité, si l'assemblée générale le décide, de demander au service public de distribution d'eau l'individualisation des contrats de fourniture d'eau froide, les études et les travaux nécessaires étant aux frais de la copropriété demandeuse ; l'application de cette mesure est soumise à parution d'un décret...

A vous maintenant de tester votre syndic...


(Pour plus de détails, voir aussi nos articles sur le carnet d'entretien d'immeuble, le plan comptable des copropriétés, le compte bancaire de la copropriété et les nouvelles majorités pour les décisions d’assemblées , ainsi que le texte modifié de la loi du 10 juillet 1965 avec la liste détaillée des articles modifiés)

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