Choisir un gérant parmi 5.000 professionnels : il y a peu de cas où le client soit aussi démuni dans le choix de son prestataire que celui du propriétaire qui veut faire gérer un bien locatif... Car aucun critère extérieur ne permet à ce jour véritablement de pressentir la qualité d'un cabinet : ni la taille, ni l'appartenance à un groupe ou un réseau, ni a fortiori l'appartenance à une fédération professionnelle - FNAIM, CNAB ou SNPI. La qualité de fonctionnement et le professionnalisme dépendent encore essentiellement des individus qui composent les équipes et des responsables locaux et un seul groupe à ce jour s'est doté d'un véritable processus de qualité de service : le groupe SERGIC qui s'est soumis à la certification ISO 9000. Un espoir cependant : Qualité-France, organisme certificateur, prépare le lancement d'un label "Qualité-gestion locative" sur le modèle de "Qualité-syndic" ! A suivre donc...

Rares sont les agents immobiliers ou syndics de copropriété qui ne se laissent pas tenter par la création ou l'acquisition d'un portefeuille de mandats de gestion locative : l'activité est réputée rentable, elle semble facile et dans les deux cas le portefeuille s'alimente par retombées de l'activité principale : clients de transactions pour les premiers, copropriétaires bailleurs pour les seconds !

Mais peu de cabinets sont réellement organisés pour cette activité et force est de constater que beaucoup de professionnels l'exercent avec un certain amateurisme... Ce qui n'empêche pas qu'on puisse trouver de tout petits services de gestion agissant avec compétence et en vrais professionnels, et traitant propriétaires comme locataires avec une grande attention, alors qu'à l'autre extrémité de l'éventail de grandes unités gérant plusieurs milliers de logements font de l'abattage et s'inscrivent aux abonnés absents, pour les locataires comme pour leurs mandants...

Pour le client potentiel de cette prestation, c'est donc la roulette russe ! D'autant que les deux approches habituellement conseillées sont loin d'être satisfaisantes : l'une consiste à se fier à l'appréciation d'autres clients - le "bouche à oreille" - et l'autre, pour les biens à gérer se situant dans une copropriété, à choisir systématiquement le syndic, du moins s'il exerce cette activité ; mais l'expérience d'un propriétaire louant un bien de qualité à des locataires sans histoires n'est certainement pas significative de la capacité du cabinet à affronter avec maîtrise des situations moins faciles, et le recours au syndic, dont on attend une meilleure prise en compte de ses intérêts de bailleur dans la copropriété, n'est au mieux qu'illusoire : dans les cabinets qui exercent les deux activités, les services sont toujours très séparés et s'ignorent au moins autant qu'entre cabinets différents...

En réalité, seul un audit de certification peut faire la différence entre professionnels qui proposent tous sur le papier peu ou prou les mêmes prestations. C'est pourquoi l'initiative de Qualité-France, que l'expérience du label "Qualité syndic" qualifie largement pour ce type de certification, mérite d'être saluée et encouragée comme il se doit !

Le référentiel en cours de négociation entre les professionnels, les représentants des organisations de propriétaires et de locataires ainsi que les pouvoirs publics comporte les grands axes suivants : clarté, transparence et respect du mandat de gestion, transparence et qualité de la gestion financière, qualité et loyauté de l'information aux propriétaires et locataires, qualité de la gestion des sinistres.

Rappelons à cette occasion ce qui fait à nos yeux la qualité d'une prestation de gestion locative, en espérant que le plus grand nombre de ces critères seront retenus dans le référentiel en cours de mise au point :

- la compétence et la qualité des conseils et des prestations concernant la mise en état et en conformité des logements confiés à la location ; l'organisation du cabinet pour la commande et la réalisation des travaux, la rigueur dans l'étude et les appels d'offres, etc.

- la qualité du service de location : l'organisation pour la recherche des candidatures, la qualité de l'accueil et du traitement des candidats, l'organisation des visites, le professionnalisme dans l'étude des dossiers des candidats, la rigueur et la qualité de service lors des signatures des baux, des états des lieux et de l'installation des locataires ;

- l'accueil aux demandes des locataires, les réponses aux courriers ;

- la ponctualité et la rigueur dans les révisions de loyers et les régularisations des charges locatives ;

- la rigueur et le respect du droit dans le traitement des congés et du départ des locataires ;

- l'absence de pratiques abusives : relances intempestives, facturation de frais de cabinet risquant de créer des débits factices entraînant de vrais contentieux, méthodes de recouvrement anormales, etc.

- la compétence et l'efficacité du service de pré-contentieux et de contentieux judiciaire ;

- la formation et l'expérience juridique des responsables de clientèle.

Au fait, et si vous testiez votre gérant sur ces critères, en attendant qu'il se "labellise" ?...


Pour plus de précisions, voir notre dossier sur les certifications et labels.

UniversImmo.com