Ce qui paraît normal dans tout autre domaine technique était malheureusement l’exception dans le domaine de l’immobilier résidentiel : la tenue d’un carnet d’entretien ! Reconnaissons qu’en grande majorité, ni les copropriétaires, ni les acquéreurs ne semblent s’en soucier alors qu’ils n’achèteraient pas un véhicule ou un bateau sans son carnet d’entretien… Accepte-t-on encore que la gestion d’immeuble reste une aimable activité d’amateur ? La loi « SRU » corrige cette anomalie pour les copropriétés en en rendant obligatoire l’établissement et la tenue à jour, ainsi que sa communication aux candidats acquéreurs à compter du 1er juin 2001. Mais plusieurs questions restent posées, au point qu’on se demande si l’objectif louable de cette disposition a vraiment des chances d’être atteint ! …

On ne s’en plaindra pas ; pour une fois, la loi du 13 décembre 2000, dite loi « SRU », laisse les détails au domaine réglementaire, et donc en principe à celui de la concertation : le contenu du carnet d’entretien, qui devra pouvoir être produit aux candidats acquéreurs à compter du 1er juin 2001 (remarquons que les copropriétaires en place ne sont pas mentionnés…), sera défini par décret.

Ira-t-il jusqu’à proposer un modèle précis, ou se contentera-t-il d’énoncer une liste d’informations obligatoires, et lesquelles ?
La lourdeur de la tâche pour les syndics – la loi est précise sur ce point : ce sera à eux de l’établir et le tenir à jour – sera évidemment fonction, notamment pour les grands ensembles immobiliers, du niveau de détail prescrit. Pourront-ils se contenter de n’y porter que les gros travaux et les contrats d’entretien – c’est déjà énorme : probablement moins d’un syndic sur 10 tient aujourd’hui des fiches ou des dossiers récapitulatifs de gestion technique – ou devra-t-il noter les visites d’inspection (cela l’obligera-t-il à en faire ?…) et toutes les interventions mineures ?

Point n’est besoin d’être devin : vu la charge de travail des syndics en pleine saison d’assemblées générales et leur déficit chronique d’effectifs, les candidats acquéreurs n’auront pas grand-chose à se mettre sous la dent le 1er juin prochain !

Une autre difficulté vient de ce que de nombreux conseils syndicaux ont pris en charge – on n’est jamais si bien servi que par soi même – tout ou partie de la gestion technique, le syndic se contentant de proposer des entreprises, de passer les ordres de services et de régler les factures, sur feu vert du conseil !… S’intéresseront-ils au carnet d’entretien tenu par le syndic ou se reposeront-ils sur leurs propres documentation et outils de suivi ? Dans ce cas, le carnet d’entretien risque de n’être qu’un coûteux exercice de style, sans grand intérêt pour les copropriétés, et à l’intention des seuls acquéreurs, qui risquent de ne pas se bousculer. Or l’expérience prouve qu’un travail effectué pour un public sporadique est rarement rigoureux et suivi...

Il faut se rendre l’évidence, sans réflexion en profondeur une bonne intention qui, tout en coûtant très cher aux copropriétaires et aux syndics – ils s’en partageront inévitablement le coût – risque de totalement rater sa cible, qui devrait être de favoriser une véritable gestion technique des immeubles, point faible de la copropriété, au moins autant qu’une bonne information des acquéreurs…
Et il est probable que le point d’achoppement, qui fera de cette opération un succès ou un flop monumental, sera le support de ce « carnet » : peut-on imaginer qu’un tel outil puisse avoir sa réelle utilité s’ils n’est qu’un carnet poussiéreux dans une armoire, au fond du couloir à gauche dans les locaux encombrés chez le syndic ?… Les nouvelles technologies offrent par contre des possibilités illimitées, à condition de ne pas attendre leur mise en œuvre par une profession assez peu touchée pour le moment par la révolution technologique...

Et au demeurant, puisque le carnet d’entretien est censé suivre l’immeuble, même en cas de changement de syndic, pourquoi ne pas le créer sur un support externe à ce dernier, ainsi que le proposent certains sites Internet (dont le notre… voir les messageries d'immeubles).

(lire notre dossier sur le carnet d'entretien d'immeuble).

UniversImmo.com