Absentéisme, insuffisance d’esprit de responsabilité et division : tels sont les maux dont tout le monde s’accorde pour constater qu’ils sont croissants, et auxquels tente de remédier la loi « SRU » dans ses dispositions visant à améliorer le fonctionnement des copropriétés. Au risque de faciliter la prise de décision par des minorités, fût-ce en préservant les apparences au moyen de mécanismes alambiqués et atypiques comme le second vote de l’article 25 ! Il est vrai qu’il est autrement difficile de s’attaquer aux causes de ces phénomènes, dont la moindre n’est probablement pas l’insuffisance de pédagogie et de sensibilisation aux contraintes et responsabilités qu’implique un achat en copropriété…

Deux modifications principales ont été apportées par la loi du 13 décembre 2000, dite loi « SRU », au mode de prise de décision des assemblées tel qu’il est organisé par la loi du 10 juillet 1965.

La première est celle de l’article 24 qui concerne toutes les décisions courantes du syndicat, prises à la majorité des copropriétaires présents ou représentés : le changement est dans l’exclusion du calcul de cette majorité des abstentions et des voix non exprimées (votes nuls, et non-participation au vote) ; jusque là, celles-ci comptaient pratiquement avec les votes contre, puisqu’il fallait pour adopter une décision sous le régime de cet article une majorité des copropriétaires présents et représentés ; cette modification empêchera désormais que soient mises en échec des résolutions en raison notamment d’abstentions de mauvaise humeur ou protestataires alors qu’elles rencontrent sur le fond un large consensus…

La seconde est celle de l’article 25 qui concerne les décisions d’administration de la copropriété, et toutes les décisions qui ne peuvent en cas de grand absentéisme être laissées à une petite minorité de copropriétaires présents ou représentés : le régime précédent prévoyait qu’elles soient prises par une majorité de tous les copropriétaires, et qu’à défaut qu’une décision – acceptation ou refus – soit prise à cette majorité, un nouvelle assemblée statue – obligatoirement ? – à la majorité de l’article 24, sans toutefois préciser de délai…

Ce dispositif avait sa logique : les absents avaient pu sous-estimer l’importance de la décision ou penser qu’il y aurait assez de copropriétaires présents ou représentés pour l’adopter ; en les reconvoquant à une nouvelle assemblée, on leur donnait une seconde chance de reconsidérer leur participation et s’exprimer sur la question posée ; la position constante des tribunaux déclarant nulle une assemblée de seconde lecture convoquée en même temps que la première confirme s’il le fallait la nécessité de cette prise de conscience et réflexion au vu des résultats du premier vote !

Il est vrai que cette règle créait des problèmes notamment concernant la nomination du syndic ou le renouvellement de son mandat, les syndics se trouvant fréquemment, faute de précautions suffisantes piégés avec un mandat expiré au lendemain de la première assemblée, ou expirant avant que la seconde puisse être matériellement tenue, sinon convoquée…

La loi « SRU », en remplaçant le dernier alinéa de l’article 25 par un article 25-1, et sans craindre de créer une curiosité juridique, prévoit que si une résolution – l’acceptation ou le refus de la résolution inscrite à l’ordre du jour – obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il puisse être procédé immédiatement à un second vote, et que la décision puisse être adoptée à la majorité simple des présents et représentés ; dans la cas contraire où ni la résolution, ni son contraire, n’ont obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois (cette fois il y a un délai maximum) peut statuer à la majorité de l’article 24.

En réalité, la mise en œuvre pratique de cette nouvelle règle n’est pas forcément simple et risque, si le syndic ou le conseil syndical n’en maîtrisent pas bien le maniement, conduire à des manipulations ou des empoignades !

Pour l’éviter, il convient autant que possible de ramener les résultats de vote à l’un des quatre cas de figure possibles suivants :

- cas de figure n° 1 : l’assemblée approuve ou refuse la résolution proposée par plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires : la résolution est définitivement adoptée ou refusée ;

- cas de figure n° 2 : l’assemblée approuve la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant en sa faveur plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, puis par une majorité des voix des présents et représentés : la résolution est définitivement adoptée ;

- cas de figure n° 3 : l’assemblée refuse la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant à son encontre plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, puis confirme ce refus par une majorité des voix des présents et représentés (le refus est une décision – en fait il équivaut à l’adoption de la résolution contraire…) : la résolution est définitivement refusée ;

- cas de figure n° 4 : l’assemblée ne fait ni l’un, ni l’autre, ou bien les présents ou représentés ne totalisent pas le tiers des voix de tous les copropriétaires : aucune décision n’est prise et la suite se déroule comme avant…

Il reste le cas que les rédacteurs du texte n’ont pas prévu, au moins explicitement : celui où, après un premier vote se déroulant comme dans les cas de figure 2 ou 3, le second vote traduit un revirement de l’assemblée, par exemple par un changement d’attitude des abstentionnistes du premier vote ! Cela peut arriver plus facilement qu’on ne le croit si les débats traînent en longueur et que les oppositions se cristallisent…

Notre avis est que dans ce cas, c’est la deuxième décision prise à la majorité de l’article 24 qui l’emporte, comme cela se passait jusque là quand une nouvelle assemblée statuait en deuxième lecture…

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