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JPM
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 Posté - 04 août 2020 : 21:52:46
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L'article 10-1 a été modifié par la loi du 13 juillet 2006, celle du 12 mai 2009,celle du 12 juillet 2010 et celle du 24 mars 2014. et encore récemmnt
Il faut aller vérifier ce qui a pu concerner l'état daté.
Il est vrai que pendant quelques semaines on a pensé que le syndicat allait devoir supporter ces frais. Cela n'a jamais été le cas. Preuve en est qu'aujourd'hui il est incontestable qu'ils sont à la charge du vendeur.
Le chèque du vendeur, ou du notaire pour le vendeur, doit âtre à l'ordre du syndicat des copropriétaires.
Il y eu quelques excès de certains syndics mais l'affaire a été montée en neige pour tourner finalement au ridicule avec les 380 € supérieurs à de nombreux tarifs.
Le temps de confection de l'état daté est passé de 30 minutes chez les aboyeurs à 5 heures chez certains princes de la profession.
Le pompon est l'avis n° 20-A-01 du 14 janvier 2020 de l'Autorité de la concurrence sur le projet du décret de fixation à 380 €. 24 pages pour dire que la méthode d'évaluation du plafond doit être revue sans bien entendu en proposer une autre. L'évaluation devrait être inférieure et le syndic pourrait de temps à autres la dépasser !!!
Le comble : il faut écrire dans le décret que les copropriétaires peuvent la négocier.
C'est dans ce document qu'on trouve le monopole du syndic (en page 11) qui est une somptueuse bourde juridique dès lors que l'établissement de l'état daté n'est qu'une des tâches confiées à un représentant légal d'une personne morale.
On trouve encore que, de fait, les notaires demandent aux syndics des renseignements qui ne sont pas imposés par la loi. C'est oublier que la jurisprudence reproche souvent au notaire de pas s'être informé à propos d'un détail de ce genre.
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Jany2718
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 Posté - 04 août 2020 : 22:38:51
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Désolé de revenir sur mon poste '40' , mais je ne comprends pas l'obstination des syndics et des notaires à vouloir imputer ces frais au vendeur, dès lors que cela est sans aucun effet sur leurs recettes ! L'établissement de "l'état daté" ne comporte aucune difficulté et peut être fait par le copropriétaire vendeur lui-même s'il conserve ses archives et les annexes comptables aux convocations d'AG. Cela ne demande aucune création littéraire, ni intellectuelle, mais seulement la copie d'informations que l'on trouve dans l'espace client dans le site internet du syndic et dans les annexes comptables ou les comptes du vendeur . Le tarif prévu pour cela dans le contrat de Syndic est injustifié ( jusqu'à 600 € ! ) . Pour le Syndic il ne s'agit que d'une routine ne devant pas prendre plus d'une heure de travail même pour un collaborateur débutant. En tout cas cette opération ne peut être comparée à une résolution concernant un chantier sur parties communes et devant être exécuté même par les opposants minoritaires. Au contraire cette argumentation vient à l'appui de la solution donnée par la Cour de cassation ( frais à la charge du SDC).
En effet : dans le cas d'une réparation de la toiture : tous les copropriétaires payent bien selon leurs tantièmes et non pas uniquement les lots immédiatement sous la toiture . cqfd ! Mais cette joute est vraiment incompréhensible, car sans aucun effet sur les recettes du syndic et du notaire... En réalité cette prestation devrait être incluse dans la mission normale du Syndic et prévue dans ses honoraires pour l'ensemble de sa mission. |
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Sunbird
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Posté - 05 août 2020 : 00:04:38
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Quel syndic va entrainer le syndicat devant le tribunal judiciaire et sa chambre de proximité pour 380 € max au risque de se faire débouter ou que le juge réduise à quelques 10aines d'euros le prix de l'état daté?
A moins d'être obtus, le syndic n'a pas de recours possible sauf de mettre dans la boucle le syndicat.
Si il prend un avocat il pourra faire une croix sur les dépens et l'article 700.
On en reparlera dans quelques années, lorsque le syndic devra mettre à disposition sur l'extranet un outil de génération de l'état daté.
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Posté - 05 août 2020 : 07:42:22
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citation: L'établissement de "l'état daté" ne comporte aucune difficulté et peut être fait par le copropriétaire vendeur lui-même
certes peut-être, mais la loi/décret dit que c'est au syndic de le faire .....
"Article 5 du décret
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot ou les lots objets d'une même mutation, un état daté comportant trois parties.
...." |
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JPM
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Posté - 05 août 2020 : 07:51:42
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C'est l'unanimité des copropriétaires qui est favorable à l'individualisation des frais d'état daté 
L'idée d'un copropriétaire établissant lui même son état daté est inconcevable puisqu'on y porte éventuellement toutes les dettes qu'il a envers le syndicat. C'est encore l'état daté qui est la base de l'opposition à paiement du prix pouvait être faite par le syndic
La rémunération de l'état daté comporte explicitement la responsabilité encourue par le syndic à l'occasion de son établissement. La moindre erreur engage sa responsabilité
Il ne faut pas négliger la note d'information complémentaire demandée au syndic.
Les travaux parlementaires établissent formellement qu'elle devait être visée dans le texte et qu'il y a eu omission.
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JPM
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Posté - 05 août 2020 : 08:05:05
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L'affirmation de la possibilité d'établir un état daté en appuyant sur une touche d'ordinateur devrait être lourdement sanctionnée quand elle vient d'une personne prétendant connaître la pratique de la copropriété.
Comme pour l'enregistrement d'un compte d'huissier après recouvrement il y faut
impérativement la main humaine.
Dans le même genre, pour une notification administrative d'avoir à exécuter des travaux qui d'autre que le syndic peut la signaler ? L'ARC ??? ?
Mais il peut aussi l'oublier !!!! Pan ! Pan !
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Jany2718
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Posté - 05 août 2020 : 11:32:12
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: L'établissement de "l'état daté" ne comporte aucune difficulté et peut être fait par le copropriétaire vendeur lui-même certes peut-être, mais la loi/décret dit que c'est au syndic de le faire .....
Oui, mais "peut être fait" ne signifie pas " doit être fait" ... Il faut tout de même reconnaître que la production de ce document ne nécessite pas les qualifications d'un expert comptable, ni d'un diplômé d'une grande école. Pour un syndic bien organisé une petite heure devrait suffire à un collaborateur même débutant .
En supposant un coût salarial mensuel de 5000 euros ( y compris les charges) ( pour le collaborateur... c'est déjà bien payé !) ,140 heures pas mois et une marge bénéficiaire de 50% pour le Syndic il devrait prévoir ( 5000/140 x 1,5= 85 euros ) pour une heure de travail ou 170 heures pour 2 heures ... on est loin du plafond de 316 E HT ( 380 TTC) ...le Syndic ne peut être perdant . |
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Jany2718
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Posté - 05 août 2020 : 11:43:06
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citation: Initialement posté par JPMC'est l'unanimité des copropriétaires qui est favorable à l'individualisation des frais d'état daté Les travaux parlementaires établissent formellement qu'elle devait être visée dans le texte et qu'il y a eu omission.
Unanimité ? je ne comprends pas . S'il s'agit du vote du contrat de syndic , il suffira d'une simple majorité. En tout état de cause ce contrat n'aura d'effets qu'entre les signataires : le Syndic et le SDC , aucunement envers un copropriétaire particulier, comme cela a été formellement confirmé par la C de cass , ayant visé l'article 10-1, donc ayant désapprouvé cette curieuse disposition, imputant ces frais à un copropriétaire, donc à un tiers, ce qui est impossible .
Comment faire pour avoir accès aux travaux parlementaires ? Il serait intéressant d'en prendre connaissance. |
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JPM
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Posté - 05 août 2020 : 13:40:20
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L'unanimité c'est 5 millions de copropriétaires, et peut être plus.
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Posté - 05 août 2020 : 14:15:43
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jany2718, c'est vous qui parlez de "peut-être fait", moi je vous affirme (texte à l'appui) que l'état daté DOIT être fait par le syndic....
Avez vous déjà eu l'occasion de remplir
* l'état daté légal
* et le questionnaire envoyé par le notaire
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Sunbird
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Posté - 05 août 2020 : 18:22:43
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Lorsque j'ai besoin d'une attestation URSSAF je clique sur un bouton et j'ai mon attestation avec un code barre qui permet à la personne à qui je la donne de la vérifier.
C'est bien l'URSSAF qui a fait l'attestation.
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Jany2718
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Posté - 05 août 2020 : 18:52:27
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citation: Initialement posté par rambouillet
jany2718, c'est vous qui parlez de "peut-être fait", moi je vous affirme (texte à l'appui) que l'état daté DOIT être fait par le syndic....
OUi, je voulais dire "pourrait-être fait" : autrement dit ce n'est pas si compliqué .
Mais il est bien certain que ce document doit émaner du Syndic, pour être crédible. |
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JPM
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Posté - 05 août 2020 : 19:31:51
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Je peux vous envoyer un sujet d'examen |
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Sunbird
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Posté - 05 août 2020 : 19:49:32
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Comme je l'ai déjà indiqué sur ce site, il serait parfois intéressant que les syndics sachent ce que font les notaires, comme les notaires sachent ce que font les syndics.
Il y a des syndics qui renvoient un formulaire généré automatiquement reprenant parfois le modèle du notaire, comme des syndics qui communiquent le stricte minimum qui est l'état daté.
Avec la numérisation, certains notaires commencent à réfléchir l’out-sourcing pour la constitution des actes, le notaire lui s'occuperait simplement de la lecture et la signature.
Ce n'est pas parce qu'un notaire demande un document que celui-ci doit être produit, le bon exemple est le pré état daté. Il y a des milliers de compromis signés en agence sans ce document et qui annexent les documents demandés et pour l'aspect comptable annexent uniquement les comptes validées par l'AG.
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JPM
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Posté - 06 août 2020 : 18:57:58
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A propos de citation: Avec la numérisation, certains notaires commencent à réfléchir l’out-sourcing pour la constitution des actes, le notaire lui s'occuperait simplement de la lecture et la signature.
Pourquoi out sourcing puisqu'il s'agit de l'externalisation ?
le notaire lui s'occuperait simplement de la lecture et la signature
Le hic est que le notaire peut être agent immobilier et syndic de copropriété.
L'agent immobilier et le syndic ne peuvent pas être notaire.
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Baba0
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Posté - 11 août 2020 : 10:53:45
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Tous les honoraires "privatifs" (licites  )du point 9.x du contrat-type de syndic doivent être comptabilisés en charge du syndicat avant d'être imputés sur le compte du copropriétaire concerné, y compris l'état daté.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...78&fastPos=1 |
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JPM
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57
Posté - 11 août 2020 : 11:57:03
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Pour être plus précis la facture du syndic passe dans son compte de fournisseur au crédit de son 4010 nnn.
Par quel débit ?
Solution 1 par 471 compte en attente d'imputation
Il sera purgé au crédit de 471 et débit du 450 du copropriétaire
Solution 2 par 6222 prestations particulières
et idem pour la purge Ct de 6222 pat dt du 450
On peut garder 3 h sur BFM TV pour un débat.
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Sunbird
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Posté - 11 août 2020 : 12:47:17
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citation: Initialement posté par Baba0Tous les honoraires "privatifs" (licites )du point 9.x du contrat-type de syndic doivent être comptabilisés en charge du syndicat avant d'être imputés sur le compte du copropriétaire concerné, y compris l'état daté. https://www.legifrance.gouv.fr/affi...78&fastPos=1
La cassation que vous citez est intéressante car elle rappelle que toutes les factures doivent figurer dans le relevé des dépenses peu importe si cette facture doit être ensuite à la charge exclusive d'un copropriétaire par son caractère privatif.
A défaut la résolution validant les comptes peut être annulée. |
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Jany2718
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Posté - 11 août 2020 : 14:01:43
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Très utile cette décision de la c de cass du 15-4-2015 n° 14-13255. Mais existe-t-il une décision qui aurait été contraire aux n°07-10750 ou 04-17178 ?( sur la primauté de l'effet relatif des contrats : le contrat de syndic ne pouvant avoir l'effet qu'envers le SDC et non envers un copropriétaire individuel ) .
Dans la cassation du 15-04-2015 faut-il comprendre que les frais de la convocation litigieuse, doivent être supportés par le SDC ? Quelle a été la décision de la Cour d'appel sur renvoi , s'il y a eu une suite à cette procédure ? |
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JPM
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Posté - 12 août 2020 : 01:40:33
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Il reste vrai que le contrat de syndic n'est opposable qu'au syndicat.
Mais d'une part c'est le syndicat qui est tenu à la délivrance de l'état daté.
Matériellement le syndic l'établit parce qu'il est la main du syndicat.
Il se fait payer par le syndicat conformément au contrat.
D'autre part la facture est une charge. La loi prévoit que les charges sont ou réparties entre les copropriétaires ou imputées à l'un d'eux. Donc le vendeur es tenu à payer la prestation au prix opposable au syndicat.
Une fois de plus des activistes ont berné les copropriétaires parce qu'ils ignorent le droit.
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frais recouvrement impayés 
