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Sunbird
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Posté - 27 déc. 2019 : 16:13:48
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citation: Initialement posté par FBOcitation: [ Un état daté c'est max 1/2 heure de temps (je ne parle pas de boulot), donc le bon prix c'est 1/2 heure de la vacation horaire. Pour le reste ce n'est que du baratin.
Très bien. Alors venez nous expliquer comment on fait tourner une société et on paie des salaires, des locaux, avec des honoraires comme on a sur mon secteur, si demain on doit facturer 40 € l'état daté. J'attends avec impatience. C'est bien la théorie, sauf que la pratique, c'est mieux !
Vous mélangez tout. Vous écrivez que le cout de l'état daté permet de compenser les honoraires du forfait...
Indiquez le temps que vous mettez pour faire l'état daté, cela sera plus constructif. |
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JPM
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Posté - 27 déc. 2019 : 17:34:07
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La raison d'être de l'état daté est la protection de l'acquéreur
Reprenons la liste :
une copie du règlement de copropriété, de l'état descriptif de division et de tous leurs annexes et avenants publiés, (que le vendeur a reçu au moment de son acquisition) ;
Le règlement de copropriété est quasiment incorporé au bien.
le carnet d'entretien de l'immeuble ;
pour que l'acquéreur puisse apprécier le sérieux de la gestion technique ou constater un dangereux désordre
les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles (mentionnant notamment les travaux à venir et les procédures en cours) adressé par courrier après l'assemblée à chaque copropriétaire,
Ils sont un véritable trésor pour tout acquéreur avisé et un bon instrument d'information pour un primo acquéreur
les coordonnées d'assurance de l'immeuble ;
Connaître les garanties que comporte l'assurance de syndicat est également précieux pour l'acquéreur
le dossier de diagnostic technique le cas échéant (le syndic détenant celui des parties communes) ;
Ici encore élément d'information de l'acquéreur
la fiche de synthèse de l'immeuble prévue par l'article 8-2 de la loi de 1965, la notice informant des droits et devoirs des copropriétaires et du fonctionnement d'un syndicat de copropriétaires.
Théoriquement utile pour l'acquéreur mais il est difficile d'en parler présentement
Les éléments financiers à fournir, au 31/12 du dernier exercice écoulé sont :
les charges (budget et hors budget comme les travaux) payées par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables,
Je peux aujourd'hui payer l'appartement. Pourrai je à l'avenir payer les charges ? Le questionnement est important aussi bien pour le syndicat que pour l'acquéreur.
l’état des impayés de charges, les dettes du syndicat à l'égard des fournisseurs.
Cela est il protecteur pour le syndicat ou pour l'acquéreur ? Il doit vérifier que le syndic utilise bien les règles de la comptabilité d'engagement. Si le syndic a donné un ordre de service important il y a trois mois, il doit en trouver la trace
L'acquéreur prudent doit exiger des pièces comptables plus récentes. Les textes ne sont pas suffisants sur ce point.
Comment pouvez vous écrire :
citation: Mais l'état daté n'a aucune raison d'être imputé au vendeur car il n'a strictement aucun intérêt pour lui ! Il ne sert qu'à lui retenir des sommes ! Sa seule utilité est :
- pour le SDC dont il protège les finances,
- pour le notaire pour faire les comptes entre les parties,
- très accessoirement pour l'acquéreur au cas où un événement significatif se serait produit depuis les informations qu'il a reçues lors de l'avant-contrat…
Dans le passé j'ai toujours "plaidé " que l'état daté doit être établi à l'occasion de l'acte préparatoire pour que l'acquéreur puisse être informé des avantages mais aussi des risques de l'opération.
C'est fait ; à peu près bien.
Au moment de l'acte notarié il suffit de mettre à jour les éléments financiers et de faire apparaître s'il y a lieu un événement important.
Donc l'état daté est celui établi pour la promesse. Il doit être correctement rémunéré.
La mise à jour ultérieure est beaucoup plus modeste.
C'est ce qu'il faut réaliser.
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Édité par - JPM le 27 déc. 2019 18:02:40 |
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Posté - 27 déc. 2019 : 18:08:12
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vous confondez l'état daté et l'article l721-2 du CCH.
L'état daté rempli par le syndic sert aux deux parties, vendeur comme acquéreur...
Le L721-2 ne sert qu'à l'acheteur et les documents sont mis à dispo par le vendeur, le syndic n'a rien à fournir sauf si le vendeur n'est pas en capacité de ... |
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Posté - 27 déc. 2019 : 19:18:16
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Tout à fait JPM : vous confondez deux choses qui n'ont rien à voir ! Nous parlons de l'état daté stricto sensu, du par le syndic quelques jours avant la signature définitive, alors que la vente est négociée, actée parfaite depuis longtemps (en fait depuis la réalisation de la dernière condition suspensive). C'est la seule prestation due par le syndic et visée par le décret de plafonnement des honoraires. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 27 déc. 2019 : 21:14:46
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Je ne conteste pas qu'on peut le prétendre
Je dis que cette solution serait absurde et qu'il faut proclamer qu'elle doit être combattue. Les commentateurs ne doivent pas se contenter d'exposer ce qu'est la loi ou le règlement ou ce qu'elle pourrait être.
Ils doivent mettre en relief les incohérences.
C'est bien le cas ici.
Mais on peut juger que l'état daté est bien la première prestation et non pas la seconde. Quoiqu'il en soit il faut clarifier cette situation.
Se borner à appliquer une solution absurde sans la signaler à grands cris n'est pas digne de la qualité de juriste.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 27 déc. 2019 : 22:07:53
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L'état daté n'a jamais été fait pour protéger les acquéreurs.
Concernant une vente, il est important que les parties qui contractent soient informées, à défaut l'acquéreur pourrait se retourner contre le vendeur qui lui aurait caché une information.
La problématique que nous rencontrons dans les copropriétés est que le copropriétaire n'a pas toutes les informations concernant le SDC, et que ses informations sont détenues par le syndic. Il n'est pas rare aussi que les PV n'évoquent pas les procédures judiciaires concernant le SDC, et encore moins les causes.
Aujourd'hui, les difficultés que rencontrent les vendeurs/acquéreurs en copropriété sont que les états datés permettent rarement de faire les comptes définitifs lors de la réitération de l'acte et les montants sont parfois importants.
Les raisons sont : - budget voté trop important, - les charges eaux privatives, - et dernièrement les charges chauffage dans le cas où on a des compteurs individuels.
Cette discussion n'aura plus lieu d'être car à partir du 1er juin 2020 le syndic devra mettre sur l'extranet l'ensemble des documents.
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JPM
Modérateur
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Posté - 30 déc. 2019 : 16:06:49
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Observations d'un notaire :
Il est bien évident que l'état daté est insuffisant pour informer le notaire et les parties.
Le questionnaire (nom de l'autre document) doit être en principe rempli par le vendeur.
Il n'y a pas 15 % de vendeurs capables de le servir convenablement.
Connaissant les pitoyables discussions sur la rémunération du syndic, j'envoie le questionnaire au vendeur en lui recommandant de s'adresser au syndic pour remplir les zones non servies. Il s'agit alors d'une relation directe entre le copropriétaire et le syndic qui n'est pas régie par le contrat.
En dix ans je n'ai jamais connu la moindre difficulté.
L'arrêt Cass 3e civ du 17 octobre 2019 n° 15942 montre bien à propos d'un ravalement que l'état daté ne peut pas être l'unique document d'information.
Vous avez justement souligné que le syndic est seul à pouvoir répondre à certaines questions.
Il faut ajouter que l'acquéreur peut ne pas s'en tenir aux déclarations du vendeur.
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Posté - 24 févr. 2020 : 14:09:43
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le décret sur le cout de l'état daté est publié (le 23/02)
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000041617319
application au 01/06/2020 :
Article 1 Le montant mentionné au b de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est fixé à 380 € TTC.
Article 2
Le présent décret entre en vigueur le 1er juin 2020. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 févr. 2020 : 14:18:06
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C'est une triste rigolade que le recours à un décret pour fixer un plafond qui va devenir l'honoraire habituel pour un grand nombre de syndics dont les prétentions étaient moindres.
Bravo l'ARC
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 24 févr. 2020 : 19:00:51
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citation: Initialement posté par JPM
C'est une triste rigolade que le recours à un décret pour fixer un plafond qui va devenir l'honoraire habituel pour un grand nombre de syndics dont les prétentions étaient moindres.
Bravo l'ARC
Je ne suis pas persuadé.
Actuellement beaucoup de petits/moyens syndics avaient augmenté leurs tarifs "état daté" car ils voyaient les prix pratiqués par certains qui dépassaient largement les 500 €. En comparant les contrats nous avions donc des prix plus bas par rapport aux grosses enseignes. On peut penser que le mécanisme sera le même, sachant que le prix plafond des gros syndics sera à 380 €. On verra avec le temps.
Ce qui est dommageable pour la profession et son image, c'est qu'il a fallu légiférer pour arrêter l'inflation. Ce n'est pas flatteur pour l'image des syndics.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
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Posté - 24 févr. 2020 : 20:26:49
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Peut-être qu'un jour, le prix du syndic sera imposé |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 févr. 2020 : 22:47:37
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Peut être qu'un jour les copropriétaires liront ce qu'on leur adresse pour les assemblées générales. Qui peut nier que les honoraires excessifs sont approuvés par les votes de l'assemblée ?
Taxer c'est encourager la fainéantise sociale.
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FBO
Contributeur senior
France
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Posté - 01 mars 2020 : 14:00:55
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citation: Initialement posté par JPM
C'est une triste rigolade que le recours à un décret pour fixer un plafond qui va devenir l'honoraire habituel pour un grand nombre de syndics dont les prétentions étaient moindres.
Bravo l'ARC
Sur ce coup, je ne comprends pas. Quel lien avec l'ARC ? Il y a clairement des tarifs abusifs pour l'état daté. Il est regrettable de devoir légiférer effectivement, mais c'est à cause de ceux qui abusent, au préjudice de l'image de la profession. C'est comme l'immatriculation initiale de la copropriété. On aurait dû fixer immédiatement un plafond. Parce que plein se sont engouffrés dans la faille pour faire un "one shot" et gonfler leurs honoraires. J'ai repris une petite copro de 10 lots à F*****, et il y a une facturation de 680 € pour l'immatriculation initiale ! C'est une honte ! 1/3 des honoraires annuels en complément pour ça. Les gros se font des corones en or, pendant que les petits triment à justifier tous les jours qu'ils sont honnêtes (un comble). Malheureusement on ne dit rien à ces "gros" qui nuisent à l'image des syndics, par intérêt, parce qu'on les veut dans nos rangs (cf. les syndicats). C'est scandaleux. Il y a du ménage à faire, et il n'est pas fait. Bref en conclusion, c'est la faute de la profession s'il a fallu légiférer. Parions déjà que nombreux pour rééquilibrer leur facturation via l'article 20, et point. Nouvelle honte en perspective. Les abus de l'ARC doivent déjà être pré-rédigés pour dénoncer ce nouveau scandale en perspective. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 mars 2020 : 18:31:23
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FBO La taxation est fondamentalement mauvais
Elle devient un plancher. Dans un an tous les états datés seront à 380 €
Par ailleurs elle génère la rattrapage.
La faute principale est aux assemblées générales et donc aux conseils syndicaux.
Les associations perdent leur temps à rechercher des réformes dont la stupidité apparait six mois après. Voyez la mise en concurrence du syndic tous les trois ans. Voyez la mention des honoraires sur travaux dans les contrats.
Si les prestations nouvelles faisaient l'objet d'une rémunération, -lorsqu'elle impliquent un réelle augmentation de travail -, il y aurait moins d'innovations batardes.
Pourquoi les associations ne s'occupent elles pas des exercices non clôturées ,de l'uniformisation des présentations d'état général des charges de la validation éventuelle du compte pivot sous conditions, de l'absence de compte 58 pour les virements internes etc ...
L'ARC plaide toujours pour la non facturation des photocopies relatives à des travaux de l'article 14-2. Pourquoi puisque le texte ne vise manifestement que les photocopies ordinaires ?
Je parle bien entendu de l'ARC Paris. A Montpellier cela va mieux, du moins dans ce que je peux voir. Je verrai mieux maintenant puisque Nîmes entre dans leur champ d'action.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 02 mars 2020 : 14:07:51
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Tout le monde à compris que si les syndics sont mauvais, et qu'ils facturent abusivement et tout cela c'est de la faute de l'ARC.
Finalement pourquoi se plaindre car grâce à l'ARC les syndics vont avoir plus d'honoraires avec le plafond de 380 € TTC.
Si ce plafond peut éviter les nombreux abus, tant mieux, si cela permet à certains syndics de gagner un peu plus, tant mieux. |
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Baba0
Contributeur actif
137 message(s) Statut:
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Posté - 04 mars 2020 : 09:47:37
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JPM, pourquoi dites-vous L'ARC plaide toujours pour la non facturation des photocopies relatives à des travaux de l'article 14-2. Pourquoi puisque le texte ne vise manifestement que les photocopies ordinaires ?
Qu'entendez-vous par photocopies ordinaires Le point 7.2 du contrat type , tête de chapitre des prestations particulières inclut le 7.2.5 qui traite des honoraires pour travaux Le point 7.2.1 du contrat-type indique que la rémunération des prestations particulières s'entend hors frais d'envoi, donc ce sont les seuls débours en sus des honoraires fixés qui peuvent être facturés. Sinon le législateur aurait aussi ajouté les photocopies. La DGGCCRF m'a confirmé que le syndic ne pouvait facturer les prestations particulières du point 7.2 qu'au taux horaire ou au forfait, mais pas un mix des 2 auquel le syndic pourrait en plus ajouter des frais de photocopies.
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 mars 2020 : 15:12:49
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<le contrat de syndic précise en 7.1. 1 :
citation: Les frais de reprographie et les frais administratifs afférents aux prestations du forfait sont inclus dans la rémunération forfaitaire
A contrario les frais de reprographie et les frais administratifs afférants au prestations de l'article 14-2 ne sont pas inclus dans la rémunération forfaitaire.
Sinon la phrase aurait été : : citation: Les frais de reprographie et les frais administratifs sont inclus dans la rémunération forfaitaire
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goutelette
Contributeur vétéran
1872 message(s) Statut:
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Posté - 04 mars 2020 : 19:08:44
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citation: JPM: La faute principale est aux assemblées générales et donc aux conseils syndicaux.
citation: JPM Peut être qu'un jour les copropriétaires liront ce qu'on leur adresse pour les assemblées générales. Qui peut nier que les honoraires excessifs sont approuvés par les votes de l'assemblée ? Bonjour JPM. J'ai lu avec beaucoup d'attention ce poste, et pourtant pas tout compris. Cela fait quelques années que je suis au C.S très impliquée , et je n'ai jamais vu que " l' état daté " ou "Honoraires de mutation " étaient porté à l' ordre du jour en AG. ? Lors de la lecture du contrat,avant signatures, certains points ont donnés lieu à négociations, mais celui étant pour les copro/ vendant leur bien ? Peut- êtres à eux de négocier D' autres part, il est noté 2 tarifs allant du simple au double: Prix état daté " Si demandé par le notaire" Vous devez comprendre que beaucoup de conseillers, ne sont pas issus de l'immobilier, et ne peuvent avoir votre niveau de compétence. Pourriez vous avoir la gentillesse de m' éclaircir sur ce sujet. Vous en remerciant par avance.
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JPM
Modérateur
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Posté - 04 mars 2020 : 19:51:55
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Chère Goutelette, dans 98 % des cas les honoraires d'établissement de l'état daté ont été depuis vingt ans et plus par les assemblées. Approbation d'un coût précis de 250 à 600 €
Vous êtes dans les 2 % Cela ne peut affecter la réalité de mon affirmation. Quand donc l'ARC a fait une campagne bien ciblée contre le laxisme des conseils syndicaux et des assemblées.?
Voyez le modèle d'un contrat de syndic. Vous trouverez la case relative à l'état daté.
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s) Statut:
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Posté - 04 mars 2020 : 21:21:39
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Goutelette, les états datés et honoraires de mutations sont inscrits dans le contrat du syndic lors de son renouvellement, dans les frais particuliers. En général, on contrôle juste le coût annuel de son contrat mais pas les annexes qui ne servent que si on vend ... |
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