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nefer
Modérateur
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 Posté - 28 juil. 2018 : 22:44:50
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tous les comptes des copropriétaires étaient ils à jour de réglement ?
tous les fournisseurs étaient ils payés ? |
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Martin09
Contributeur débutant
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 22
 Posté - 28 juil. 2018 : 22:51:04
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Tous les comptes copropriétaires n'étaient pas à jour de règlement, par contre les fournisseurs sont payés. |
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 28 juil. 2018 : 23:00:00
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"Le problème est que le nouveau syndic a indiqué qu'il lui serait impossible de reprendre l'ancienne comptabilité à cause de ce compte commun;"
Les nus-copropriétaires paient-ils leurs charges.
Si oui, il suffit d' ouvrir un compte commun reprenant le solde débiteur ou créditeur et d' y affecter les réglements futurs.
A partir de la reprise, ouvrir quatre comptes de copropriétaires et de faire des appels spécifiques.
Pour la reprise de la comptabilité il n' y a pas de problème de reprise si les comptes sont équilibrés.
Sinon il faut ouvrir un compte d' attente provisoire pour l' écart éventuel.
Si l' on n' arrive pas à trouver la justification de l' écart il faudra, ultérieurement, passer cet écart en pertes exceptionnelles. |
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JPM
Modérateur
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24
Posté - 28 juil. 2018 : 23:29:27
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Le syndic peut certainement remettre les comptes en ordre mais cela prends du temps et il faudra lui payer un honoraire complémentaire.
Le syndic bénévole sortant pourrait se voir imputer ces frais.
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2018 : 00:59:05
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citation: Initialement posté par JPM
Il y a quatre nus-propriétaires différents, donc quatre entités juridiques distinctes. D'où la nécessité d'ouvrir un compte pour chaque entité. Un compte par entité, je veux bien. Mais alors, ce n'est pas quatre comptes mais huit du fait des démembrements de copropriété, nombre qu'on peut réduire à cinq puisque la même personne possède l'usufruitier des quatre lots.
Il en serait d'ailleurs de même en cas d'indivision sans solidarité entre indivisaires. Lorsqu'un lot est indivis entre deux personnes non solidaires, il y a deux entités juridiques différentes. Ce que l'un ne paie pas ne peut être réclamé à l'autre. Il faut ouvrir un compte par indivisaire.
citation: Initialement posté par JPM
Par ailleurs il n'est pas exact qu'il soit courant de mettre à la charge de l'usufruitier toutes les dépenses. Ce n'est pas rare. Beaucoup de parents préparent leur succession et profitent d'incitations fiscales pour faire donation à leurs enfants de la nu-propriété de leur patrimoine immobilier en prenant soin que cette nu-propriété ne puisse entraîner de charges financières difficilement supportables pour ces enfants. Car une nu-propriété ne rapporte rien mais peut coûter cher. |
Édité par - ainohi le 29 juil. 2018 01:06:10 |
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Posté - 29 juil. 2018 : 08:02:18
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citation: Un compte par entité, je veux bien. On a quand même évolué, et je comrpends mal le 'jeux veux bien'. Il y a quand même quatre nu-propriétaires différents, donc ce n'est pas 'je le veux bien', mais 'ce n'est même pas discutable'.
Toute autre solution n'est qu'une source d'ennuis insurmontables; |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2018 : 08:24:29
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Martin09, si vous voulez des réponses adaptées à votre problème, il faut exposer les données essentielles du problèmes et non délivrer des informations au compte-gouttes.
La réponse générale à votre question initiale est : il faut ouvrir un compte distinct pour toute personne distincte qui est débitrice ou créancière envers le syndicat. On peut toutefois se contenter de n'ouvrir qu'un seul compte pour un groupement de personnes si toutes les personnes de ce groupement sont solidaires entre elles.
Il faudrait savoir avec un minimum de précisions quelles anomalies vous relevez dans la comptabilité. Que signifie "l'annexe n'est pas équilibrée ?"
Où se situent les points de litige sur les comptes ?
- Sur les dépenses ?
- Sur la répartition de ces dépenses ?
- Sur le montant de la trésorerie disponible par rapport aux relevés bancaires (rapprochement bancaire) ?
- Sur les soldes des comptes de certains copropriétaires ?
Nous comprenons que les "consorts "ne sont pas à jour du paiement de leurs charges et qu'il n'est pas possible de distinguer parmi eux qui doit quoi du fait qu'il n'y a qu'un seul compte pour l'ensemble de ces consorts.
Si c'est le seul problème, comme l'a dit JB22, il faut porter les sommes litigieuses en compte d'attente et approuver les comptes. L'approbation des comptes est indispensable à l'action judiciaire en recouvrement.
Cela fait, il faut s'attacher à déterminer qui est redevable des différentes dépenses qui ont été engagées depuis qu'il y a des impayés. Pour les dépenses de gestion courante, c'est simple, c'est l'usufruitier. Les quotes-parts de dépenses de chacun étant ainsi déterminées, il faudra les réclamer dans leur intégralité. A ceux qui prétendent avoir payé de le prouver.
La responsabilité de l'ancien syndic dans les difficultés créées par la mauvaise tenue de la comptabilité peut bien sûr être engagée.
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Édité par - ainohi le 29 juil. 2018 08:26:18 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juil. 2018 : 08:43:03
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Il y a quatre lots avec chacun une entité. Donc quatre comptes.
Pourquoi huit ? Le compte est initialement rattaché au lot, pas à la personne. Il n'y a de rattachement à la personne que si le propriétaire de plusieurs lots demande un regroupement.
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Martin09
Contributeur débutant
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Posté - 29 juil. 2018 : 09:45:01
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Les annexes 1 de 2014, 2015, 2016 et 2017 ne sont pas équilibrées.
Le montant de la provision pour travaux est supérieure au solde de la trésorerie ; il y eût certainement une compensation d'un compte à l'autre.
Le compte copropriétaire ''Consorts'' est débiteur et il y a une mésentente entre les 5 membres de la famille.
Leur compte serait créditeur je pense que le travail du nouveau syndic serait également difficile pour savoir qui est positif ou pas en cas de revente d'un appartement. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 29 juil. 2018 : 10:01:58
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citation: Initialement posté par Martin09
Les annexes 1 de 2014, 2015, 2016 et 2017 ne sont pas équilibrées.
il aurait fallu s'en préoccuper des 2014!
il est possible que ce soit du à des écritures d'un numéro de compte comptable non repris dans le bilan ou à des erreurs avec la saisie d'écritures liées à un sinistre
l'ancien syndic doit fournir au nouveau les balances, et grands livres de tous ces exercices pour que le nouveau syndic puisse rechercher les erreurs |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 29 juil. 2018 : 10:55:56
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citation: Initialement posté par JPM
Il y a quatre lots avec chacun une entité. Donc quatre comptes.
Pourquoi huit ? Le compte est initialement rattaché au lot, pas à la personne. Il n'y a de rattachement à la personne que si le propriétaire de plusieurs lots demande un regroupement. Ce n'est pas le lot qui paie les charges, c'est son propriétaire. Lorsque la propriété du lot est démembrée, une partie des charges est due par l'usufruitier et une autre par le nu-propriétaire. Ce qui est dû par l'un ne peut être demandé à l'autre. S'il n'y a qu'un compte pour l'usufruitier et le nu-propriétaire et s'il y a incident de paiement, la comptabilité ne permet pas d'identifier sans ambigüité le débiteur. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juil. 2018 : 12:00:03
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Tout ceci est inexact pour l'excellente raison pratique que le syndic ignore les clauses figurant dans l'acte constitutif à propos des charges. Les aurait-il qu'il ne pourrait pas matériellement faire ce trvail.
citation: Ce n'est pas le lot qui paie les charges, c'est son propriétaire
La répartition des charges est faite entre les lots, sans considération du propriétaire
Ce n'est qu'ensuite qu'on met un nom sur le feuille.
Il peut y avoir une clause de solidarité entre le nu-propriétaire et l'usufruitier. Elle est désormais reconnue comme pour les indivisaires. La clause est maintenant fréquente
A défaut la jurisprudence admet l'obligation in solidum.
Principe simple : le syndicat ne doit connaître que l'entité. Ses membres se débrouillent ensuite avec les papiers.
Nous sommes dans le domaine du pratique ! Les syndics ne peuvent pas tenir compte des démembrements de propriété.
Il sera possible de faire le point de la jurisprudence sur cette question.
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juil. 2018 : 15:10:08
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Sur la validité de la clause de solidarité dans le règlement de copropriété voir Cass 14/04/2016 3e chambre n° 15-12545
La très grande majorité des règlements de copropriété comporte cette clause.
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JPM
Modérateur
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Posté - 29 juil. 2018 : 16:00:59
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Sur la validité de la condamnation in solidum voir Cass 23 février 2000 n° 98-17231
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Compte de copropriétaire 
