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soline
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 Posté - 03 déc. 2014 : 00:43:02
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Bonsoir,
Bien longtemps que je n'étais pas passée sur ces forums que j'ai apprécié il y a quelque années!
Voilà mon soucis. Mes parents sont tous les deux décédés et nous sommes 5 héritiers qui ne pouvons garder leur belle maison de Dordogne. Nous avons donc engagé les démarches pour la mettre en vente et nous nous appretions à la mettre en vente après avoir obtenu 2 estimations concurrentielles dans deux agences différentes et issues des deux grandes villes les plus proches (toutes deux très touristiques, dont l'une très prisée par nos proches voisins européens...)
La maison fait environ 280 m2 et est semi récente (années 80). Elle était habitée par mes parents au quotidien. C'était des personnes agées qui avaient besoin de confort et qui avaient les moyens. Ils y vivaient très bien.
Nous avons eu il y a deux ans une estimation (basse) pour la succession de mon père. 550.000 euros.
Aujourd'hui, donc au décès de ma mère, nous avons deux estimations, complètement incohérentes : une de 450000 et une autre de 260000!!!
JE veux bien admettre que le marché a chuté mais quelle chute en ce qui concerne la deuxième estimation!!! Autant la première estimation me parait logique avec l'évolution du marché, autant la deuxième!!!
Quelle pourrait être la stratégie de cette deuxième agence à proposer un prix si bas? (même en construisant ici, en neuf et sans finition, difficile de trouver de la qualité à moins de 1000 euros le mètre carré hors terrain non?) Et encore une fois la maison est plus qu'habitable, entretenue, climatisée, saine, etc...
Nous attendons une troisième estimation, mais vraiment la manière de cette agence nous interpelle...
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Édité par - soline le 03 déc. 2014 00:44:27 |
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 Posté - 03 déc. 2014 : 06:56:34
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soline
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Posté - 03 déc. 2014 : 07:53:42
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La stratégie de l'agence.... |
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biscotte
Contributeur senior
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Posté - 03 déc. 2014 : 09:38:57
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1) ils ont un besoin urgent de toucher une commission ils peuvent ĂŞtre prĂŞt Ă baisser le prix pour vendre de suite
2) ils connaissent quelqu'un qui souhaite l'acheter et ils tentent le coup
3) ils sont incompétents
4) l'autre agence est incompétente et ils sont dans la réalité du marché
5) ils ont fait une faute de frappe... |
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Sunbird
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Posté - 03 déc. 2014 : 09:53:24
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La seule estimation est le prix oĂą la maison sera vendue.
En Dordogne les biens recherchés par les touristes ne sont pas des maisons des années 80.
Pour faire une estimation de votre bien vu que nous sommes dans un marché d'acheteur (ce sont les acheteurs qui font les règles), il faut que votre bien soit dans la fourchette basse de prix de bien équivalent.
Vous regardez sur internet les biens sensiblement identiques dans le même quartier, et vous vous placez légèrement dessous.
La stratégie de l'agence la moins disante est peut être la bonne, il n'est pas rare de voir des agences qui surévaluent le bien pour avoir le mandat, et quelques mois après vous vous retrouvez avec une offre plus basse que l'estimation la plus basse.
Maintenant il est Ă©galement possible que l'agence la plus basse sous-estime volontairement le bien pour le vendre dans la semaine.
Si le bien est vendu à un prix inférieur de 7/12 de sa valeur la vente peut être annulée sur demande d'un des vendeurs.
Pour résumer impossible de vous répondre, si vous voulez avoir une idée plus précise de la valeur de votre maison, passer par des professionnels dont lé métier est l'évaluation des biens (c'est payant) mais pas par une agence qui évalue gratuitement un bien, la valeur de votre évaluation est celle au prix que vous l'avez payée c-a-d 0. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 03 déc. 2014 : 10:30:00
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- vous leur avez surement dit que vous êtes pressé de vendre
- regardez le mode de calcul des honoraires de l'agence: ne serait ce pas un montant fixe par tranche de prix ? |
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criss
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Posté - 03 déc. 2014 : 17:13:22
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Bonjour,
Tout dépend du secteur en Dordogne.
Les prix ont chuté très fortement car il y a actuellement plus de biens en vente que d'acheteurs.
Les acheteurs se raréfient avec la crise. Et ils n'ont que l'embarras du choix.
Bon courage Ă vous |
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soline
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Posté - 04 déc. 2014 : 00:55:11
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Merci pour toutes ces réponses.
Je sais bien que la maison est atypique, et que les années 80 ne sont pas forcément vendeuses. Il y a beaucoup de paramètres que nous ne maitrisons pas, je veux bien le comprendre.
Je suis juste très embarrassée pour savoir à quel prix la mettre en vente!
Nous avons fait venir une autre agence encore, on verra bien ce que cela donne, mais effectivement, si c'est trop disparate, l'appel Ă un professionnel sera peut-ĂŞtre la solution.
Il faut quand même préciser que l'agence qui nous a donné l'estimation haute est celle qui a vendu la maison à mes parents il y a 12 ans.
J'ai quand mĂŞme du mal Ă imaginer qu'une maison saine et bien entretenue (et jolie!) sorte Ă moins de 1000 euros le m2 (sans compter le terrain et les annexes...), mĂŞme avec travaux (modestes...).
En tous cas je vous remercie pour votre participation.
L'agence "basse" nous a fait miroiter pendant toute la visite un potentiel acquéreur et elle a bien compris que nous n'étions pas sur place.
Les biens équivalents n'existent pas vraiment, c'est le problème quand on n'est pas dans le marché "classique". Un peu au dessus du courant,mais bien en dessous de l'exceptionnel... |
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criss
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Posté - 04 déc. 2014 : 05:49:11
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Bonjour,
Le problème est qu'il n'y a pas beaucoup d'acheteurs.
J'ai eu le problème sur la maison de mes parents basée en Dordogne. La baisse était conséquente. Elle est restée 4 ans en vente sans trouver preneur au prix (malgré les baisses).
J'ai voulu vendre aussi un studio près de Cannes. Entre les estimations avant mandat et après signature du mandat : une grosse différence. Les agences veulent vendre vite. Résultat : peu de visites.
Une offre très basse et au final, j'ai préféré le remettre en location au bout d'un an et demi...
Sur la Dordogne, j'avais fait le test de passer dans les agences en me présentant comme un acheteur potentiel.
Le premier conseil a été de ne pas me fier au prix car on pouvait "négocier" (avant même de visiter !).
Contacter aussi des particuliers qui vendent en direct dans votre secteur pour voir ce qu'ils pensent du marché (réponses à leur annonce, visites et suites ...), cela vous donnera une idée du marché local.
Regarder également si nos voisins européens achètent toujours dans la région. Ces dernières années, il semblerait que cette demande soit moins forte.
Bon courage Ă vous.
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Posté - 04 déc. 2014 : 06:52:00
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Tant qu'il n'y a pas de visiteur, c'est que le prix n'est pas dans le marché.
j'ai peut qu'actuellement il n'y ait pas d'acheteur pour des biens atypiques, ou du moins pas de personne qui soient prêt a payer un supplément.
Le nombre des transactions est devenu ridiculement bas. Vendre est très délicat |
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soline
Nouveau Membre
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Posté - 04 déc. 2014 : 23:58:39
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Pour l'instant il n'y a pas de visiteur car pas de mise en vente!
Criss ton témoignage est très intéressant, même s'il fait un peu peur..
La troisième estim est pile au milieu (350-375) preuve que personne ne sait rien!
Bref j'espère alimenter ce pst avec cette expérience pour qu'elle serve à d'autres... |
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andre78fr
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Posté - 05 déc. 2014 : 01:27:00
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Vous pouvez Ă©galement consulter diverses bases et notamment "Patrim", l'outil des impĂ´ts qui connait beaucoup de choses :
http://www.service-public.fr/actual.../002884.html
Même si les prix ont baissé depuis 2 ans, il ne s'agit pas non plus d'un écroulement total du marché :
Votre témoignage montre surtout à quel point les estimations peuvent être variables pour ne pas dire incohérentes... |
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Posté - 05 déc. 2014 : 07:13:02
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Andre78
il faudrait mettre en parrallèlle de cette démonstration la réduction du nombre des transactions sinon on pense que les biens devraient se vendre avec 5% de baisse maxi sur les prix les plus hauts:
Les vendeurs n'ont pas acceptés de baisse, mais DU COUP il n'y a quasiment plus de transaction. |
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andre78fr
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Posté - 05 déc. 2014 : 09:21:25
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On ne peut pas vraiment dire "quasiment plus de transactions" non plus, ribouldingue...
Dans les dernières nouvelles (article du Figaro d'hier) je lis : "Au total, 725.000 logements ont été vendus entre octobre 2013 et fin septembre 2014 dans l'Hexagone - dont 589.500 en province et 135.500 en Ile-de-France, selon les statistiques des notaires. Un nombre en hausse de 5,4% par rapport à 2013, particulièrement morose (+7,5% en Ile-de-France). mais en recul de 9,7% par rapport aux années fastes 1997/2007."
Avec là encore de grandes disparités par région, par type, etc... |
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Numero6
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Posté - 05 déc. 2014 : 09:44:14
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citation:
patrim est encore limité :
citation: Le service est ouvert à compter du 02/01/2014 à l'ensemble des usagers éligibles après une expérimentation de près de deux mois auprès des habitants des départements de Paris et de la région Limousin.
Et sur l'espace personnel des impots le motif (obligatoire) est à choisir parmi les cinq ci-après :
1.- déclaration d'ISF
2.- déclaration de succession
3.- acte de donation
4.- contrĂ´le fiscal
5.- expropriation
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Posté - 05 déc. 2014 : 09:45:16
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http://www.insee.fr/fr/themes/info-...de.asp?id=96 montre des varaitions un peu plus fortes que ce que vosu sous-entendez, mais je vois certes que depuis le creux autour de 650 000 en 2013 on est bien remonté (sans que les prix eux ne remontent)
Entre le top et le creux, c'est plutot 200 000 de différence soit pas loin de 25% |
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caterina
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Posté - 11 déc. 2014 : 21:11:54
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L'intérêt de Patrim est qu'il recense les transactions ayant eu effectivement lieu dans un périmètre défini, avec des critères choisis par l'usager (type de bien, surface...).
l'accès par l'espace personnel du contribuable avec choix du motif est certes restrictif, mais une utilisation "raisonnable" à usage privatif est très certainement admise. Je m'en suis personnellement servie une ou 2 fois en quelques mois, en cochant une fois "succession " (motif véridique" et une fois "donation" (ça en revanche c'était bidon). Petite réserve, il faut reconnaitre que pour certaines régions reculées il n'y a pas pas beaucoup d'occurences de ventes. Néanmoins celà ne doit pas être le cas de la Dordogne.
Soline peut peut-être aussi demander l'avis de son notaire, par exemple celui qui à rédigé la déclaration de succession de sa mère, où est indiquée une valeur vénale pour le bien. Le notaire dispose peut-être également de la base perval avec d'autres occurences de transactions dans le même secteur ?
cordialement,
caterina |
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Sunbird
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Posté - 11 déc. 2014 : 21:29:05
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A la limite peu importe le prix de démarrage, ce qui est important c'est la stratégie que mettra l'agence pour vendre le bien.
Si le bien est bien travaillé il se vendra. Le problème est que souvent lorsqu'on décide de baisser le prix, on se retrouve sur le prix qu'il fallait il y a 3 mois, et que le prix du marché est 5% plus bas (pour ne pas dire plus), et à chaque baisse on court après le prix...
Je ne connais pas le marché en Dordogne, mais en ce moment les prix descendent partout. |
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criss
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Posté - 16 mars 2019 : 12:44:01
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Bonjour,
Nous n'avons pas réussi à vendre.
L'autre héritière a demandé une estimation judiciaire et nous avons racheté sa part sur la base d'une vente amiable + 15% pour éviter une vente aux enchères sachant qu'il n'y avait pas d'acheteur et que le bien serait parti au plus bas.
Et pour minimiser les charges, je la loue en saisonnier.
Ce n'est pas une bonne opération financièrement parlant mais je n'ai pas pu me résoudre à brader la maison pour laquelle mes parents s'étaient privés toute leur vie. Après tout, c'est toujours agréable de séjourner en Dordogne ...
Cordialement
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Estimation du simple au double quasiment... 
