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Sunbird
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 Posté - 02 juin 2018 : 18:33:59
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Le régime matrimonial ne regarde pas le syndic.
Le notaire, en informant le syndic, indiquera qui est propriétaire en fonction du régime. Sur ce sujet le notaire est bien plus compétent que le syndic.
Prenons quelques exemples simples :
- je suis célibataire, j'achète avec un(e) ami(e) sous le régime de l'indivision, le notaire envoie l'avis de mutation les Noms/Prénoms des indivisaires,
- je suis marié en France, sans contrat, nous sommes sous le régime de la communauté réduite aux acquêts, nous sommes donc en indivision, le notaire enverra les Nom/Prénom des indivisaires,
- je suis marié en France, avec contrat séparation de bien. Si j'achète sans Madame, le notaire envoie l'avis de mutation les Noms/Prénoms des indivisaires,
- je suis marié en France, avec contrat séparation de bien. J’achète seul, l'avis de mutation avec mon Nom/Prénom,
- je suis marié en France, avec régime communauté universelle, le notaire envoie l'avis de mutation les Noms/Prénoms des indivisaires,
- je suis marié à l'étranger, le notaire se renseigne sur les régimes, il enverra suivant les cas les informations de qui est propriétaire.
Concernant la date de naissance pour une hypothèque, cela ne me semble pas nécessaire. D'autant que l'hypothèque sera faite sur le bien. Le syndic a toutes les informations utiles pour faire inscrire une hypothèque sachant qu'il connait nécessairement le service de publicité foncière dont dépend l'immeuble et les lots du copropriétaire.
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JPM
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 22
 Posté - 03 juin 2018 : 00:34:56
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Pourquoi parlez vous tout le temps d'avis de mutation ?
Un nouveau syndic ne reçoit pas les avis de mutation. Souvent une feuille de présence comme seule liste des copropriétaires. Une fois sur dix à peine une véritable liste des copropriétaires.
Dans les formations professionnelles la liste des copropriétaires est traitée en cinq minutes comme les archives d'ailleurs exception faite de leur mode et du coût de leur traitement. Savoir ce qu'il y a de précieux dans les archives ? Peu importe.
Pour le fichier des copropriétaires, même mêmes bévues ! Le syndic est indiscret, il va vendre les données, il va s'immiscer dans les familles. Par contre il est mal venu de parler de la discrétion imposée aux conseillers syndicaux qui ont l'occasion de trouver de vrais secrets de famille dans les dossiers de recouvrement.
Le syndic peut et doit connaître les tutelles, les curatelles, le mandataire spécial, le mandataire de protection future, le mandataire ad hoc, l'administrateur légal d'un mineur, le mandataire commun d'une indivision et le mandataire qui a reçu pouvoir d'administrer à effet posthume. Il connaît les ventes en viager ou à terme avec réserve du droit d'habiter qu'on le supplie parfois de ne pas révéler.
Mais il n'aurait pas le droit de connaître le régime matrimonial des copropriétaires ?
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JPM
Modérateur
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23
Posté - 03 juin 2018 : 01:01:53
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Pour les joyeuses délices du droit international privé applicable à la copropriété voyez l'arrêt de cassation du 12 juin 2002 au bout du lien ci dessous.
S'agissant d'époux suisses copropriétaires la Cour d'appel avait jugé que leurs droits respectifs au sujet d'une assemblée de copropriété et la contestation d'une décision de cette assemblée devaient être déterminés par la loi française à raison du lieu de situation du lot.
La Cour de cassation juge au contraire que c'est le droit suisse, droit du mariage en l'espèce, qui doit être appliqué.
Autant dire que le syndic doit connaître le droit suisse pour savoir si le mari peut se présenter seul à l'assemblée comme c'est le cas en droit français du régime légal.
Ce genre d'incident se multiplie en raison de la grande quantité de copropriétaires étrangers en France.
http://www.jpm-copro.com/Etude%201-2-3-6.htm
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Viviane
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24
Posté - 03 juin 2018 : 12:09:58
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citation: Un nouveau syndic ne reçoit pas les avis de mutation.
Euh... il reçoit ceux des mutations lors de son mandat
Et il est censé trouver ceux précédents dans les archives de son prédécesseur.
Ou les demander au fichier immobilier s'il en manque.
Sinon, dans cette fiche critiquée par l'ARC, le syndic ne demande pas le régime matrimonial.
Perso, ce qui me pose souci dans cette fiche, c'est le PV et les appels de charge par mail. Le reste ne me choque pas.
Il aurait joint une explication sur les démarches quand on veut être notifié par mail, ou expliqué que c'est uniquement pour les PV envoyés aux non-opposants et non défaillants, qu'il n'a même pas obligation d'envoyer, ça m'aurait pas choquée, mais là , c'est beaucoup trop imprécis. |
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Gédehem
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25
Posté - 03 juin 2018 : 22:06:53
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Je vais peut être surprendre, mais je fais la même analyse que JPM : pour la gestion du syndicat, il est nécessaire que le syndicat, et donc son mandataire, dispose de certaines données..
Sunbird écrit :
"Le régime matrimonial ne regarde pas le syndic.
Bien entendu que oui !
Non seulement pour savoir QUI dans tel couple est le propriétaire en titre, doit figurer dans les "feuilles de présence", mais aussi QUI est éligible au CS.
Même chose si c'est un ménage à trois ou à quatre ... 
J'insiste : ces données sont nécessaires au syndicat.
Ce qui fait lever le sourcil, c'est la détention de ces données par des sociétés commerciales, dont les syndicats ne maitrisent pas les méandres, et dont personne ne sait quelle utilisation il en est faite. De toutes, de certaines.
Déjà que ces sociétés 'syndic' se considèrent "propriétaires de leurs syndicats", il n'y a qu'un petit pas pour qu'elles se comportent en propriétaire de leurs données...
C'est en fait de cela dont il s'agit.
Pour le reste ..... Même la date de naissance : certains ne veulent pas qu'on voit qu'ils sont vieux ???
Ou les histoires de PV par mail plutôt que par lettre simple, ou même des appels de fonds ... : c'est dans l'air du temps partout, non ? |
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Posté - 04 juin 2018 : 08:14:09
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citation: Gédéhem a écrit:Sunbird écrit :
"Le régime matrimonial ne regarde pas le syndic.
Bien entendu que oui !
Non seulement pour savoir QUI dans tel couple est le propriétaire en titre, doit figurer dans les "feuilles de présence", mais aussi QUI est éligible au CS. Si on veut répondre strictement à la question, le sydnic n'a pas a enter dans la base de données du syndicat le nom de Monsieur si Madame est unique propriétaire.
Le fait que Monsieur et Mdame qui vivent ensemble soient mariés, pacsés ou copains d'enfance constitue une donnée personnelle que certes les deux peuvent donner librement au syndicat, mais qu'ils n'ont aucune obligation à faire.
L'ennui se niche évidemment dans les détails. La loi et la jurisprudence indique que pour un couple marié, le mandat écrit entre les deux n'est pas nécessaire.
Je comprends la chose de la manière suivante pour être conforme aux lois:
1/ Soit le couple déclare volontairement sa situation et alors le mandat non écrit est valable et pris en compte
2/ Soit il ne le fait pas et le syndic comme le président de séance ne sont pas contraints à accepter le mandat tacite entre conjoints.
J'avoue que cela complique en revanche sérieusement les opérations et les controles nécessaires.
Il en est totu a fait différemment d'un démemebrement. |
Édité par - ribouldingue le 04 juin 2018 08:17:14 |
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JPM
Modérateur
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27
Posté - 04 juin 2018 : 08:34:14
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Cher Ribouldingue :
citation: Si on veut répondre strictement à la question, le sydnic n'a pas a enter dans la base de données du syndicat le nom de Monsieur si Madame est unique propriétaire.
Cette phrase n'a juridiquement aucun sens sauf dans le langage des hôtels de passe de bon genre où l'on parle du Monsieur ou de Madame.
Si deux époux sont séparés de biens et que l'épouse est seule propriétaire la notification porte :
a vendu à Madame Claude DUPONT, née le ***, épouse séparée de biens de Monsieur Pierre DUBOIS, né le ***, aux termes de leur contrat de mariage établi le *** par Me XXX notaire à Neuilly les Fleurs.
Madame s'appelle DUBOIS. C'est son état civil.
Si Madame vit en concubinage avec M DUBOIS, on ne parle que d'elle.
Il faudra tenir compte des récentes modifications permettant à une femme mariée de conserver son nom de jeune fille.
Ces modifications vont compliquer bien des dossiers pour le grand avantage des fraudeurs divers.
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Posté - 04 juin 2018 : 09:38:51
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JPM, une femme conserve toute sa vie son patronyme
son nom d'épouse n'est qu'un nom d'usage
souvenez-vous : "Zezette, Epouse X"... |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Posté - 04 juin 2018 : 11:01:43
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citation: Il faudra tenir compte des récentes modifications permettant à une femme mariée de conserver son nom de jeune fille.
sans compter Mr marié à Mr ou Mme mariée à Mme.... (puisqu'on ne dit plus Melle...)
pas simple la vie de couple... |
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Sunbird
Pilier de forums
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30
Posté - 04 juin 2018 : 11:16:33
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Une fois de plus le notaire informe le syndic, en fonction du régime matrimonial des noms/prénoms des propriétaires.
Le notaire donne donc toutes les informations dont le syndic a besoin. Si Madame achète seule en régime séparation de bien , le notaire n'a pas à informer que Madame est mariée, d'autant que son mari n'est peut être même pas au courant que sa femme a acheté un appartement.
Le post 21 résume les cas, pour le PACS avant 2007 régime réduite aux acquêts, après 2007 séparation bien, sauf contrat spécifique. |
Édité par - Sunbird le 04 juin 2018 11:18:44 |
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JPM
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Posté - 04 juin 2018 : 11:48:00
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Il ne s'agit pas de ce qui se passe en cas de vente,, mais de ce qui se passe en cas de reprise d'un nouvel immeuble, si le syndic sortant ne transmet pas une liste des copropriétaires complète.
Le recours à la note de renseignements est indispensable.
La formule incriminée est parfaitement correcte, voire insuffisante en ce qui concerne les mandataires spécifiques.
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andre78fr
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Posté - 04 juin 2018 : 11:59:18
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Quelqu'un peut me dire si, à quoi et quand l'information de la date de naissance peut avoir une utilité pour un syndic ? |
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JPM
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Posté - 04 juin 2018 : 12:01:55
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Wormser : citation: JPM, une femme conserve toute sa vie son patronyme son nom d'épouse n'est qu'un nom d'usage
souvenez-vous : "Zezette, Epouse X"...
Le nom marital fait partie de l'état civil.
Si je vous dis que les parents d'élèves comment à en avoir assez de la mixité scolaire et optent pour l'uniforme en classe, vous allez me répondre qu'il s'agit de cas minoritaires.
Je vous retourne la pareille.
De toute manière le débat sur ces questions est dépourvu d'intérêt. La pratique l'emporte.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 04 juin 2018 : 12:11:43
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En cas de reprise d'immeuble, on peut effectivement concevoir la fiche, sauf que le syndic n'a aucun moyen de forcer qu'on y réponde.
La solution la plus sure, est tout de même que le syndic reprenne l'ensemble des avis de mutation que le syndic précédent a donné dans les archives.
Je verrais plus ce type de fiche, une simple de fiche de confirmation dans laquelle le syndic a déjà tout complété et demande au copropriétaire de corriger et envoyer les modifications si nécessaire. |
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Viviane
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Posté - 04 juin 2018 : 12:33:58
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citation: Je verrais plus ce type de fiche, une simple de fiche de confirmation dans laquelle le syndic a déjà tout complété et demande au copropriétaire de corriger et envoyer les modifications si nécessaire.
Je plussoie Sunbird, les gens divorcent, font des arrangements ou pas.
Le syndic complète grace aux avis de muttion et demande si changement.
Les histoires de PV et appels de charge n'ont rien à faire là -dedans tels que formulés, ça laisse croire qu'un PV peut être notifié y compris aux opposants et défaillants bêtement par mail et les appels envoyés par mail, sans autre forme de procédure ce qui est juridiquement faux.
Mais permet au syndic des économies de copies papier qu'il ne peut plus facturer.
Si le syndic veut l'adresse mail des gens, il le formule comme une possibilité pour correspondance "en général".
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Posté - 04 juin 2018 : 12:38:11
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Viviane
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Posté - 04 juin 2018 : 13:07:20
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citation: Il ne s'agit pas de ce qui se passe en cas de vente,, mais de ce qui se passe en cas de reprise d'un nouvel immeuble, si le syndic sortant ne transmet pas une liste des copropriétaires complète.
Le recours à la note de renseignements est indispensable.
Ce qui est indispensable, c'est d'avoir les infos officielles, qu'on peut se procurer au SPF si on les a pas, ce qui coute moins cher que poursuivre l'ancien syndic pour avoir les avis de mutation.
Malheureusement, en cas de reprise et avis de mutation manquants, le syndic ne fait jamais cet effort de vérification. Et pour le RC non plus.
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Édité par - Viviane le 04 juin 2018 13:12:56 |
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Posté - 04 juin 2018 : 13:36:23
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citation: Quelqu'un peut me dire si, à quoi et quand l'information de la date de naissance peut avoir une utilité pour un syndic ? Au cas ou le syndicat doit engager une action devant un tribunal, la date de naissance de l'assigné est nécessaire. On doit pouvoir faire sans mais par précaution, je ne m'y risquerais pas.
On pourrait ce titre revendiquer que le bailleur n'a pas plus besoin de la date de naissance du locataire, ou que les impots celle du contribuable.
Il est des familles ou henri Dupont a un fils qui se nomme henri Dupont et un petit fils qui se nomme henri Dupont.
A un moment, en cas de succession on est content d'avoir en plus du second prénom la date de naissance pour diminuer les risques de confusion. |
Édité par - ribouldingue le 04 juin 2018 13:37:30 |
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JPM
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39
Posté - 04 juin 2018 : 15:16:08
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Il est tout à fait inexact que le copropriétaire puisse refuser de répondre à la demande d'information.
Le problème était posé lorsque j'ai été amené à saisir la CNIL.
L'article 32 du décret vise le syndic comme exécutant mais c'est bien au syndicat qu'il impose la tenue d'une liste de tous les copropriétaires. Il donne fatalement pouvoir au syndic d'obtenir les renseignements nécessaires par les moyens usuels, parmi lesquels l'interrogation des personnes concernés.
Dans le Code LexisNexis, sous l'article 32, les auteurs se réfèrent aux nécessités de la gestion du syndicat pour justifier les dispositions réglementaires comme Gedehem le signale.
On lit " bien que la loi ne le prévoie pas il est bon que le syndic se fasse préciser leur régime matrimonial ".
Dans la bibliographie citée en tête du commentaire, JPM (Les archives du syndicat des copropriétaires Revue Administrer juillet 1997 p. 15) est en bonne compagnie avec Jean Marc Roux (en 2008) et Jean Maurice Gélinet (en 2010). Les auteurs ont de l'obsolescence des travaux doctrinaux une autre appréciation que certains piliers du forum 
Conclusion : Comme souvent on trouve ici une opposition claire entre le souci du bon fonctionnement d'une institution collective et l'obsession d'une nécessité supérieure de sauvegarder une intimité individuelle bien moins menacée que lorsqu'on la projette dans les médias les plus dangereux.
La situation est inchangée depuis 1997 et la mise qui avait réalisée à l'initiative de M Jacques Fauvet, président de la CNIL
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 04 juin 2018 : 15:25:16
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La question n'est pas de savoir si le proprio a ou pas l'obligation de répondre au syndic, elle est de savoir QUELLES infos le syndic peut exiger.
Qui sont listées ici,
citation:
Article 32 En savoir plus sur cet article...
Modifié par DÉCRET n°2015-1325 du 21 octobre 2015 - art. 2
Le syndic établit et tient à jour une liste de tous les copropriétaires avec l'indication des lots qui leur appartiennent, ainsi que de tous les titulaires des droits mentionnés à l'article 6 ; il mentionne leur état civil ainsi que leur domicile réel ou élu, et, s'il s'agit d'une personne morale, sa forme, sa dénomination, son siège social et l'organe qui la représente légalement ou statutairement. Il fait aussi mention de leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord.
Lorsqu'un copropriétaire fait l'objet d'une mesure de protection en application des articles 447, 437, 477 ou 485 du code civil, le tuteur ou, selon le cas, le curateur, le mandataire spécial, le mandataire de protection future, lorsque son mandat prend effet, ou le mandataire ad hoc notifie son mandat au syndic qui porte cette mention sur la liste prévue au premier alinéa. Il en est de même de l'administrateur légal d'un mineur copropriétaire, du mandataire commun désigné en application de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot de copropriété et du mandataire qui a reçu mission d'administrer ou de gérer à effet posthume un lot de copropriété en application de l'article 812 du code civil.
et figurent pour la plupart sur les notifications, ou sur les actes de vente qu'on retrouve au spf. Je n'y vois pas l'obligation de dire (et prouver du coup, sinon, c'est n'importe quoi) qu'on est marié si l'un des deux n'a aucun droit sur le lot.
citation:
Article 6 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 3
Tout transfert de propriété d'un lot ou d'une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d'un droit d'usufruit, de nue-propriété, d'usage ou d'habitation, tout transfert de l'un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l'acte, soit par l'avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant le cas, réalise, atteste, constate ce transfert ou cette constitution.
Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé ainsi que l'indication des nom, prénoms, domicile réel ou élu de l'acquéreur ou du titulaire de droit et, le cas échéant, du mandataire commun prévu à l'article 23 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965. Elle comporte également, le cas échéant, l'indication des accords prévus à l'article 26-8 de cette loi.
Cette notification doit être faite indépendamment de l'avis de mutation prévu à l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.
Bref, à part pour obtenir les mails ou le domicile élu, un simple questionnaire où les copros peuvent écrire ce qu'ils veulent ou se planter en remplissant ne me semble pas très rigoureux.
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Édité par - Viviane le 04 juin 2018 15:32:49 |
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Abus de l'ARC : La fiche de renseignements 
