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GBLG
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 Posté - 05 mars 2017 : 08:16:24
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Bonjour,
Est ce qu'une annexe 1, mal rédigée, avant répartition peut être responsable de l'annulation de l'approbation des comptes ?
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Posté - 05 mars 2017 : 10:58:56
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GBLG : Seul le juge pourrait annuler une résolution d'approbation des comptes, sur la demande dans les 2 mois suivants la réception du PV, par un ou des copors défaillants ou opposants, ici ayant votés contre.
Une annexe mal rédigée : le CS aurait du vérifier lors de la vérification des comptes ses annexes comptables  
Cette annexe mal rédigé : cela doit être souligné lors de l'AG, et c'est très facile de la rédiger de nouveau sous le controle du CS.
Aucun juge n'annulera l'approbation des comptes pour une annexe mal rédigée. Et attention, cela se retournera contre le copro qui aurait saisi le tribunal.
On peut surtout se poser des questions sur le niveau du syndic, et la capacité du CS a bien vérifié les comptes.
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Posté - 05 mars 2017 : 17:56:19
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cela dépend de ce que vous dites "mal rédigée".... |
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GBLG
Contributeur actif
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Posté - 05 mars 2017 : 18:16:35
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l'annexe 1 est rédigée avant répartition ! |
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Posté - 06 mars 2017 : 07:33:45
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Effectivement comme le titre de l'annexe 1 le dit c'est "après répartition"...
Mais d'après l'article 11 du décret, cette annexe est pour "la validité de la décision", donc en théorie un juge saisi ne pourra qu'annuler la résolution pour cela, puisque la décision prise n'aura pas été valide....:
"I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;" |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 mars 2017 : 08:31:07
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Il est bien certain que la présentation de l'annexe 1 établie avant répartition justifie l'annulation de l'approbation des comptes.
Mais il faut ajouter que les syndics ne respectent pas le texte lorsqu'ils placent dans un compte 47 les totaux des soldes à répartir.
La présentation après répartition s'entend après répartition effective de tous les soldes entre les copropriétaires.
Ce seraient alors des centaines de décisions d'approbation des comptes qui pourraient être annulées.
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Pat07
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Posté - 09 avr. 2017 : 08:16:21
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Bonjour,
Une question, je viens d'assister (*ce qui est appellé contrôle des comptes) puis-je demandé la présentation de l'annexe 1 à mon syndic ? et suivantes...
*ce qui est appellé contrôle des comptes :
Comparatif par pointage de la "Liste des dépenses" par rapport aux "factures des classeurs" mis à disposition ?
D'après les personnes (membres du CS commission des comptes) en charge prinicipalement de ce travail les comptes sont bon ?
En expliquant débit<>crédit compte 0, seulement voilà tout n'est pas à 0 comme vous pouvez vous en douter.
Cordialement |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 09 avr. 2017 08:29:21 |
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Louis92
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Posté - 09 avr. 2017 : 08:28:03
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Vous ne pourrez pas avoir la vraie annexe 1 c'est-à -dire après répartition. La répartition est une opération que les syndics préfèrent ne lancer que quand tout est OK.
Par contre, vous pouvez demandez la balance qui va donner le solde de tous les comptes : vous y trouverez les soldes de comptes qui constituent l'annexe 1 + les soldes des comptes de charge (comptes 6xxx) qui restent à répartir.
Demander le détail des comptes d'attente et du compte 401 du syndic permet d'aller plus loin.
Cdlt
LM
PS : vous avez raison de pointer le terme "contrôle des comptes" abusif pour le pointage des dépenses (une affaire d'une heure) car rien qu'en restant dans les dépenses, ne sont pas contrôlées :
- les dépenses réalisées (travaux d'entretien courant) dont la facture est manquante,
- les factures non conformes au devis ou au contrat ou à la formule de révision des prix.
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Édité par - Louis92 le 09 avr. 2017 08:29:08 |
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Pat07
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Posté - 09 avr. 2017 : 08:40:21
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Louis92
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Posté - 09 avr. 2017 : 08:58:12
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citation: Vous plaisantez 4 heures minimun sont nécessaire pour deux personnes, Tout dépend de la taille de la copropriété, en ne regardant que le montant total, cela va très vite à deux. Depuis plusieurs années, les factures sont sur Extranet et ce type de contrôle en une seule fois n'a plus raison d'être.
Oui balance Ă la date de la fin de l'exercice.
Cdlt. Louis92. |
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Pat07
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Posté - 10 avr. 2017 : 13:40:27
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citation: Initialement posté par Louis92citation: Vous plaisantez 4 heures minimun sont nécessaire pour deux personnes, Tout dépend de la taille de la copropriété, en ne regardant que le montant total, cela va très vite à deux. Depuis plusieurs années, les factures sont sur Extranet et ce type de contrôle en une seule fois n'a plus raison d'être. Oui balance à la date de la fin de l'exercice. Cdlt. Louis92.
Taille de la copropriété 190 lots.
Pas d'Extranet concernant les factures.
Cordialement |
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Bien cordialement
Chaque science, chaque étude, a son jargon inintelligible, qui semble n'être inventé que pour en défendre les approches. Voltaire |
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Édité par - Pat07 le 10 avr. 2017 13:41:10 |
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andre78fr
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 Posté - 10 avr. 2017 : 14:12:52
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La loi impose de présenter l'annexe 1 après répartition ; c'est en effet contraignant de calculer et de répartir le résultat selon les catégories pour présenter tout ça au 31/12 (dernier jour exercice) alors que ça ne deviendra effectif et exigible qu'après l'approbation mais c'est la loi* !
Dura lex sed lex !!!
* Cf. arrête et décret du 14 mars 2005. |
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nuance
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Posté - 24 avr. 2017 : 10:13:34
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[ce qui est appellé contrôle des comptes :
Comparatif par pointage de la "Liste des dépenses" par rapport aux "factures des classeurs" mis à disposition ? ][/quote]
Chez nous ce contrôle a été fait par un expert comptable, oui oui, je n'invente rien, pour la modique somme de 850 euros.
Résultats du contrôle RAS, mais, prudent, il a précisé que ce contrôle est fait sur la base du "relevé général des dépenses"pour vérifier la justification d'une facture.
Puis vient ensuite "une comparaison budgétaire" c'est à dire, un détail des montants que nous pouvons tous voir gratuitement sur l'annexe 2, à savoir, le budget prévisionnel, le montant des dépenses , le solde ,le nom des sociétés qui interviennent .etc...
Aucune mention des comptes bancaires , de la balance, d'un éventuel rapprochement bancaire, du GL et des autres journaux. Ce sont sans doute des détails sans importance ! |
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Louis92
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Posté - 24 avr. 2017 : 10:37:27
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citation: Ce sont sans doute des détails sans importance !
Croire que le contrôle des comptes sera exhaustif en faisant appel à un expert extérieur (peut-être pas familiarisé avec la compta des copropriétés) qui comparera dépenses et factures est vain et très coûteux si c'est payant car n'importe qui peut faire cette comparaison. C'est croire qu'on peut tout sous-traiter (= externaliser) y compris les activités de CS, la bonne gestion d'un bien ne peut se faire sans mettre les mains dans le camboui.
Déjà , quelqu'un d'extérieur à la copropriété ne peut pas trouver les dépenses courantes qui manquent car la facture s'est égarée. C'est bien pour cela que le législateur a prévu un contrôle de la gestion du syndic par des gens qui connaissent la copropriété. Quand 100% du CS n'habite pas la copropriété, on retombe dans le cas de l''expert extérieur.
CDlt. Louis92. |
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JB22
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Posté - 24 avr. 2017 : 10:52:52
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Ilo ne faut pas confondre "contrĂ´le des charges" et "contrĂ´le des comptes".
Pour l' intervention de l' expert comptable, tout dépends de la mission qui lui a été donnée.
Les experts comptables sont habitués à des vérifications des comptes, mais les objectifs sont différents de ceux du contrôle d' une copropriété.
Dans une copropriété il faut vérifier les factures mais aussi leur conformité avec les décisions d ' A.G., leur imputation et leur répartitions suivant le R.C., il faut également vérifier l' existant en banque par un rapprochement bancaire.
Pour les 850 euros, cela dépends de l' importance de la copropriété et de sa plus ou moins grande complication (Bâtiments, ascenseurs, etc ).
J' ai constaté que des "contrôles" effectués gratuitement n' étaient pas pris en considération par les copropriétaires, ils les faisaient refaire moyennement finances, pour obtenir au final les mêmes conclusions...
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nuance
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Posté - 24 avr. 2017 : 11:28:36
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oui Louis, il faut voir le clin d'oeil ironique...et 100% du CS habitent la copropriété, mais aucun d'entre eux ne sait ce qu'est un GL.Je dérange lorsque je dis qu'ils devraient en avoir une copie.
Pour JB 22, je ne sais pas ce qui a été demandé à l'expert comptable , mais le compte rendu est ambigu et laisse planer le doute.
il est dit que:" le contrôle des comptes 2016" s'est déroulé chez le Syndic et que les documents nécessaires ont été remis ( sans préciser lesquels), puis que ce contrôle s'est effectué" sur la base du relevé général des dépenses" et que la vérification porte sur la justification de la dépense par une" facture détaillée."
Puis on parle d'un tableau de comparaison budgétaire qui permet de comparer les charges avec les prévisions et dont les montants sont un copié collé de l'annexe 2 , ce qui , à mon avis ,ne présente aucun intérêt pour les copropriétaires et ne donne aucune preuve de contrôle de la comptabilité.
Il y a aussi l'annexe 1 qui est présentée avant répartition avec le solde au 472 , mais ça , c'est récurrent.
Et merci à vous deux pour vos réponses
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Interrogations sur annexe 
