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pow
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 Posté - 01 mars 2016 : 11:07:03
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est ce que quelqu'un a expérience d'un syndic qui démissionne en cours de mandat avec 3 mois de préavis? alors que celui ci a été en carence et nous laisse dans une grosse difficulté du essentiellement a son inertie a agir pour recouvrement des charges impayés
que faire?
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Posté - 01 mars 2016 : 11:19:45
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pow : Votre CS doit chercher rapidement d'autres contrats, si celui_ci en est capable.
Un CS sérieux doit vérifier que le syndic a pris toutes les mesures pour récupérer les impayés.
TOUT copro peut présenter un contrat de syndic au prochain OdJ. A notifier en RAR dans le mois qui vient, car c'est le démissionnaire qui va rédiger l'OdJ et convoquer l'a prochaine AG |
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pow
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 2
Posté - 01 mars 2016 : 11:26:06
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en étant copropriétaire peut on vérifier les comptes lors de cette futur ag, le Conseil syndical est composé des plus débiteurs de la copro, comment peut ton agir?
Nous sommes une très petite copro 6 lots et par le biais 2 copropriétaires qui ont la majorité sont les plus débiteurs |
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Posté - 01 mars 2016 : 11:37:59
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pow : les copros peuvent vérifier les comptes du SDC entre la réception de la convocation et la date de l'AG.
Syndic pro ou non-pro ?
Pour info : si le montant des dettes est supérieur à 25% du budget, le syndic a obligation de demander un AJ au TGI; tout copro, peut aussi le faire.
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pow
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 Posté - 01 mars 2016 : 11:55:14
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sauf que nous avons des dettes sur des compte en attentes et les créanciers ne réclament pas ces dettes.
ce qui fait en définitive que la copro n'est pas en déficit, malgré un gouffre de charges non payées |
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Posté - 01 mars 2016 : 12:23:21
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pow: " sauf que nous avons des dettes sur des compte en attentes et les créanciers ne réclament pas ces dettes."
?? une entreprise qui ne réclame pas le paiement de ses factures, j'en doute beaucoup.
Pas de comptes d'attente en copropriété. ET une facture impayée est visible sur le compte fournisseur.
On ne parle pas non plus de déficit en copropriété, pas plus de bénéfice.
Syndic pro ou non-pro ?
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Gédehem
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Posté - 01 mars 2016 : 12:24:05
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Drole de calcul !
Si vous avez 100 € et que vous en devez 200, vous êtes "débiteur", même si le créancier ne réclame pas ses 200 € qui lui sont dus. 
"Gouffre" de charges impayées à quelle hauteur (par rapport au budget annuel) ?
Un ex syndic est responsable des conséquences dommageable de ses actes durant 10 ans. Qu'il démissionne ne change rien si des fautes de gestion sont constatées.
Par exemple pour l'absence de réaction face à des impayés, un syndic ayant pouvoir d'engager les actions nécessaires au recouvrement des créances.
Qu'en est-il sur ce point ?
Il faut que les copropriétaires minoritaires s'entendent pour agir collectivement, ici pour faire désigner un administrateur chargé de redresser la maison. |
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pow
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Posté - 01 mars 2016 : 14:19:30
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syndic pro, merci pour vos infos je v essayer de fructifier ceux ci
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pow
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Posté - 01 mars 2016 : 19:38:59
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question bête si personne ne veut de notre copro que se passe t'il?
vu le niveau de dettes!!! |
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Posté - 01 mars 2016 : 19:46:17
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pow : donnez nous le niveau des dettes et votre budget annuel.
6 copropriétaires, c'est une toute petite copropriété, les dettes ne peuvent pas être si énormes, à mois que vous n'ayez entrepris de gros travaux.
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pow
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Posté - 01 mars 2016 : 22:08:15
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Stéphane
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Posté - 01 mars 2016 : 22:08:50
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citation: Initialement posté par pow
question bête si personne ne veut de notre copro que se passe t'il?
vu le niveau de dettes!!!
citation: Initialement posté par Gédehem Posté - 01 mars 2016 : 12:24:05
Gouffre" de charges impayées à quelle hauteur (par rapport au budget annuel) ?
Il faut que les copropriétaires minoritaires s'entendent pour agir collectivement, ici pour faire désigner un administrateur chargé de redresser la maison.
La justice peut directement être saisie pour la désignation de l'administrateur, à partir de 25% de dettes sur les charges du budget prévisionnel. (L.29-1...).
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pow
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Posté - 02 mars 2016 : 03:40:22
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j'ai reçu le RAR de préavis de 3 mois quand puis je aller vérifier les comptes? et est ce que je peux demander tous les docs (je ne suis pas au CS) |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 02 mars 2016 : 09:25:14
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Lorsqu'il y a le feu à la maison on ne préoccupe pas de l'état du balai ou du nombre de serpillères.
La priorité n'est pas la vérification des factures mais le redressement de cette copropriété présentant un impayé (=déficit) de "bien plus de 25%....
Qui passe par la désignation d'un "redresseur" judiciaire.
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Stéphane
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Posté - 02 mars 2016 : 14:18:32
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Vous devez posséder les pièces comptables du dernier exercice (via la convocation de la dernière AG appelée à clôturer des comptes) , et connaissez les décisions de l'assemblée (relatives à l'approbation des comptes, oui ou non, partiellement ou non, ou bien vous avez le PV de l'AG) : vous avez déjà toutes les pièces qui peuvent prétendre à faire appliquer l'article 29-1A :
"le juge peut être saisi d'une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
2° Un créancier [...];
3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble "
Voyez si vous pouvez réunir quelques copros autour de vous (on reconnait toujours mieux la raison de plusieurs) , voyez si il y a des services d'aide , ou si votre mairie est réceptive à votre problème.
.. Vous pouvez aussi commencer à démarcher des syndics, histoire d'avoir une idée de quoi il doit s'agir
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pow
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Posté - 02 mars 2016 : 15:21:42
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pourquoi la mairie ? quelle démarches en mairie??? |
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Posté - 02 mars 2016 : 16:32:14
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pow : pourquoi la mairie ?
relisez cet article, votre SDC est en grande difficulté financière, il faut prendre des mesures rapidement puisque votre syndic est " hors jeu"
Le SDC devra assigner ce syndic démissionnaire ; il sera condamné à payer tous les frais dus à sa carence dans les recouvrements.
l'article 29-1A :
"le juge peut être saisi d'une même demande par :
1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ;
2° Un créancier [...];
3° Le représentant de l'Etat dans le département ou le procureur de la République près le tribunal de grande instance ;
4° Le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble " |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 02 mars 2016 : 16:37:00
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Parce qu'au cas où vous ne l'auriez pas encore noté, votre syndicat présentant un total d'impayés supérieur à 25% de son budget est en cessation de paiement.
Réveillez vous ("vous" collectif) : si votre budget annuel pour répondre aux besoins de votre syndicat (payer les factures) est de (exemple) 20.000 € hors travaux hors budget annuel, mais que ne rentrent dans les caisses (provisions) que 14.000 €, comment ferez vous pour payer les prestations correspondant aux 6000 € qui manquent.
A vous lire, votre syndicat n'a plus la capacité de faire face à ses besoins, de répondre aux demandes des fournisseurs : il manque plus du 1/4 'de sous" pour payer les factures.
Ce n'est donc plus le temps de se préoccuper des factures, mais "comment va t-on faire face à nos créanciers : on n'a pas assez de sous dans les caisses."
Cela s'appelle "cessation de paiement" ..... sur laquelle la mairie peut fournir une aide, réservée aux copropriétaires "dans le besoin", eux-mêmes en cessation de paiement.
Une chose à vérifier : les actions en recouvrement qu'aurait engagé le syndic, sur lesquelles il peut y avoir des doutes ... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2016 : 22:20:12
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citation: Initialement posté par philippe388
une entreprise qui ne réclame pas le paiement de ses factures, j'en doute beaucoup.
Cela peut éventuellement arriver en cas d'une entreprise en cessation d'activité, alors que les travaux ont déjà été effectué. C'est rare mais pas improbable.
citation: Initialement posté par philippe388
Pas de comptes d'attente en copropriété.
Pourtant, dans son article 7 portant sur la nomenclature des comptes du syndicat, l'Arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires, précise :
471 Compte en attente d'imputation débiteur
472 Compte en attente d'imputation créditeur
Extrait de l’article 10 de l’arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires :
le compte 47 "compte d'attente" doit être soldé à la fin de l'exercice ou à défaut justifié ligne à ligne.
Dès lors que la réglementation impose la justification précise des comptes d'attente, c'est bien que ceux-ci peuvent éventuellement être existant.
citation: Initialement posté par philippe388
ET une facture impayée est visible sur le compte fournisseur.
Si le syndic tenant la comptabilité du syndicat dispose bien des comptes fournisseurs séparés, et non pas d'un simple compte fournisseurs global, comme c'est souvent le cas.
citation: Initialement posté par pow
question bête si personne ne veut de notre copro que se passe t'il?
vu le niveau de dettes!!!
Vous ne précisez toujours pas ni le montant du budget provisionnel, ni le montant des impayés à la clôture de l'exo.
Vous précisez être affolé par le niveau des dettes du syndicat, mais avez-vous les éléments comptable qui vous permettez de l'affirmer ?
citation: Initialement posté par philippe388pow : donnez nous le niveau des dettes et votre budget annuel. citation: Initialement posté par pow
bien plus de 25%....
OK mais combien 26% ? 50% ? 75% ? 100% ? 125% ? plus ? 200% ?
citation: Initialement posté par Stéphane
La justice peut directement être saisie pour la désignation de l'administrateur, à partir de 25% de dettes sur les charges du budget prévisionnel. (L.29-1...).
OK mais généralement aucun copropriétaires ne veut avancer les frais de procédure devant le TGI (nécessitant un coûteux avocat) sans être certains d'en être remboursé. D'autant que c'est au syndic d'agir.
La procédure de justice n'étant pas gratuite, il faut aussi payer l'huissier pour l'assignation, etc...
Évidement ce n'est pas un copropriétaire débiteur qui lancera la procédure au risque de donner le bâton pour se faire battre ensuite. Et les copropriétaires à jour de leur charges n'ont pas envie d'avancer des frais qui seront sans doute ultérieurement déclaré comme irrécouvrable et dont on leur demandera de participer au paiement des dettes irrécupérables.
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 02 mars 2016 : 23:24:05
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"OK mais généralement aucun copropriétaires ne veut avancer les frais de procédure devant le TGI"
Je n'ai pas tellement d'expériences en lamatière : de quels coûts, (et pour quelles procédures? : dès que c'est le TGI c'est avocat obligatoire?, dans quels cas sinon ?), parle-t-on , pour avoir un ordre d'idées ?
"D'autant que c'est au syndic d'agir" ... là , euh, bon, pour jeter une pierre, il faut des cailloux.... le coût est de toute manière pour les copros... (qui avance ? ...)
"La procédure de justice n'étant pas gratuite, il faut aussi payer l'huissier pour l'assignation, etc..."
Ok d'ac, mais cela peut représenter combien ? dans quels cas (je chercherai au moins des ordres de grandeurs pour éventuellement ranger mes idées :) )
"Et les copropriétaires à jour de leur charges n'ont pas envie d'avancer des frais qui seront sans doute ultérieurement déclaré comme irrécouvrable et dont on leur demandera de participer au paiement des dettes irrécupérables."
C'est il me semble tout le combat à mener pour les membres d'une copro : surveiller la gestion commune d'un bien commun (censé moins coûter que celui individuel). Et s'il s'agissait d'avancer des frais pour éviter une situation bouledeneigement irrécupérable ? ... vous me direz, si l'état à les sous pour les banques, pourquoi ne les a-t-il pas pour les copros :)
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Posté - 03 mars 2016 : 07:08:48
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Luc : citation: Si le syndic tenant la comptabilité du syndicat dispose bien des comptes fournisseurs séparés, et non pas d'un simple compte fournisseurs global, comme c'est souvent le cas.
affirmation gratuite.... avez vous des chiffres statistiques récents ? Il ne faut pas avancer des choses comme cela ..... |
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