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21
 Posté - 15 mai 2013 : 14:26:56
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JB22 :" mais cette utilité et moindre pour certains lots que pour d' autres."
TOUS les lots ont accès à ces parkings parties communes; quels seraient les lots qui en auraient une moindre utilité ?  |
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mespres
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 22
Posté - 15 mai 2013 : 14:27:54
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Gedehem, vous êtes un peu trop binaire dans votre conclusion. La grille que j'imagine est pleine de bon sens : les équipements du sous sols sont majoritairement utilisés par les propriétaires de parkings, dans une part marginale par les propriétaires d'appartement, du fait de la sortie des containers.Une grille "sous sol" (donc non "parking") est tout à fait légitime, mais juridiquement impossible à mettre en place.
Exemple chiffré de la grille sous sol que j'ai définie:
citation: Dupont possède un appartement (lot 32, 125/10000) et un parking (lot 101 10/10000) : 135/10000
Durand possède un parking (lot 103 : 10/10000)
Dufour possède un appartement (lot 42, 200/10000), pas de parking.
millièmes sous sol de dupont : 1/300 + 9/320
millièmes sous sol de durand : 9/320
millièmes sous sol de dufour : 1/300
pour une porte de 10000 €
quote-part de dupont : 314 €
quote-part de durand : 281 €
quote-part de dufour : 33 €
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Gédehem
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23
Posté - 15 mai 2013 : 14:55:35
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"La grille que j'imagine est pleine de bon sens ".....
 Sans aucun doute, .... puisque c'est le vôtre !
Sauf que personne n'a pu préciser "le sens", qui plus est qui serait "bon" !
Il n'y a pas de système binaire : il est question de répartition équitable, entre ceux qui "possèdent" beaucoup et ceux qui ne "possèdent" rien ou très peu !
C'est en cela que les quotes-parts de parties communes sont une base équitable de répartition.
Pour que la répartition n'ai lieu qu'entre les seuls propriétaires de parkings, à supposer que la porte n'est "utilité" QUE pour ces lots, une clause du RDC devait le préciser (équipement commun aux seuls propriétaires de parkings).
Sauf que ce n'est pas le cas, le critère "utilité" ne peut être mis en avant, et pour cause , la porte étant indistinctement commune à tous les lots, tous en ayant un usage commun.
"millièmes sous sol de dupont : 1/300 + 9/320
millièmes sous sol de durand : 9/320
millièmes sous sol de dufour : 1/300 "
Pourquoi ce "1/300°" pour le sous sol ????
Pourquoi ce "1/300°" de Dufour qui n'a pas de parking ???
Ceci n'a pas de "sens"  , car dans les tantièmes affectés à chaque lot, ici aux 200/10000° du lot 42 de Dufour, il y a déja une fraction des parties communes du s/sol, dont cette porte !
Mettons (pour la démonstration) que la fraction de "propriété de "porte"" de Dufour soit de 10 sur ses 200/10000°
Celle de Dupont sera de 7 sur ses 135/10000°
Celle de Durant de 0,05 sur ses 10/10000°.
Dufour va payer 10, Dupont 7, durant 0,05, ce qui est équitable au regard de leur part de propriété de la porte commune.
Il n'est pas question ici d'une "utilité" mais de la 'propriété' que l'on a de choses en indivision. Ayant 10 on paye pour 10, si l'on n'a qu'un petit bout pour 0,05 on paye pour ce petit bout !
Rien que du "bon sens" ! |
Édité par - Gédehem le 15 mai 2013 14:58:22 |
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mespres
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24
Posté - 15 mai 2013 : 15:12:33
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nous tournons en rond 
J'exprime une idée très simple, relativement à la porte de parking : celui qui l'utilise uniquement via la sortie des containers devrait moins participer que le propriétaire d'un parking. Traduire ce bon sens en millième demande de fixer une convention, discutable par nature (il n'y a pas de métrique telle que la superficie des appartements). le 1/300 vient du fait que j'ai fixé arbitrairement la contribution des parkings à 90%, des appartements 10%.
Le "bon sens" est une notion vague c'est entendu, les grilles de répartitions de charges spéciales ne sont pas non plus un modèle de norme.
Les RdC n'ont aucune cohérence entre eux, deux exemples :
certains RdC (celui de ma résidence principale), attribuent plus de millièmes aux appartements en étages élevés, pour les charges générales. Le syndic revient donc plus cher au copropriétaire du 5° qu'à celui du 1°, les appartements étant strictement identiques, alors que sur d'autres RdC seule la surface est retenue.
Mon RdC ne prévoit aucun millième ascenseur pour le rez de chaussée, le local VO étant pourtant en sous sol. Je connais un RdC qui attribue un petit millième pour les appartements du RdC, du fait du local VO en sous sol. |
Édité par - mespres le 15 mai 2013 15:39:31 |
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Gédehem
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25
Posté - 15 mai 2013 : 17:32:57
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"... celui qui l'utilise ....."
Les tantièmes ne procèdent pas d'une utilisation (dans le sens "usage") d'une partie communes, mais au regard de sa propriété.
Ce n'est pas au motif que vous êtes à l'étranger que vous ne devez pas supporter les charges de votre appartement, ou même de votre maison individuelle, au motif que vous ne l'utilisez pas, que vous n'en avez aucun usage !
Ces charges sont liées à la propriété de la chose.
"certains RdC (celui de ma résidence principale), attribuent plus de millièmes aux appartements en étages élevés, pour les charges générales. Le syndic revient donc plus cher au copropriétaire du 5° qu'à celui du 1°, les appartements étant strictement identiques, alors que sur d'autres RdC seule la surface est retenue."
Ces derniers RDC sont mal faits, le critère "surface" n'étant qu'un élément parmis d'autres, en particulier la "situation" du lot dont il s'agit. Il est évident qu'un lot au RdeCh le nez sur le trotoir à la vue des passants dispose d'une plus mauvaise "situation" que le même lot identique au 5° étage, avec vue sur la mer d'un coté, les espaces verts de l'autre !
Pour en revenir à la porte, qui rejoint la question d'un escalier dont les lots "commerce" du RdeCh n'aurait aucun usage, voire même pas accés, ils sont inclus dans les quotes parts de parties communes dans la mesure iù ils sont classés "parties commune", et de ce fait propriété en indivision de tous, chacun selon sa quote-part.
On tourne en rond parce qu'il n'est pas possible d'en sortir, sauf à renoncer à la propriété de son lot, propriété qui couvre une partie privative et une fraction de toutes les choses communes, et pour ces dernières peu importe l'usage que l'on peut en avoir. |
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26
Posté - 15 mai 2013 : 17:40:39
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mespres : vous n'avez pas remarqué que les appartements des étages supérieurs sont plus chers que ceux des étages inférieurs !!! Tout cela n'est donc pas normal également à vos yeux !
mespres : lorsque que l'on achète un lot de copropriété, on signe "également" en même temps le RDC et ses répartitions de charges. Il ne paut pas y a voir de surprise à ce niveau.
mespres : confirmez nous enfin si ces parkings sont privatifs ? |
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mespres
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27
Posté - 15 mai 2013 : 19:44:11
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JB22 a très bien compris que les parkings sont privatifs
Gedehem, pas d'accord !
citation: Les tantièmes ne procèdent pas d'une utilisation (dans le sens "usage") d'une partie communes, mais au regard de sa propriété.
Contradictoire avec l'article 10 de la loi de 1965
citation: Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot
Ceci permet de définir les charges dites spéciales. Ma grille "Sous sol" en est un exemple. Une exégèse de cet aspect ici http://www.actioncoproprietaires.or...nerales.html |
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Gédehem
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28
Posté - 15 mai 2013 : 21:23:33
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Tout ceci nous le savons bien ! 
Mais en quoi ces particularités changent-elles les choses dans votre cas ??
En rien !
.Cette porte du s/sol n'est pas un équipement spécifoque au s/sol, ni aux lots qui le composeraient en parties, équipement commun spécial à ces seuls lots !
Comme l'est la porte d'entrée piétonne de votre bâtiment, il s'agit d'un autre porte d'entrée cette fois non seulement pour des piétons mais aussi pour des véhicules et des services communs (poubelles), entre autres usages !
Elle ne peut donc être classée "élément d'équipement commun spécifique", pas plus que ne peut l'être la porte d'entrée piétonne si demain il faut la changer.
Pour cette dernière, les parkings n'en ayant aucune utilité, il faudrait l'enlever des charges/répartition "parkings" ?
Ce que j'expose sur le "service collectif" n'est pas contradictoire avec L.art.10 al.1 !
Dans la mesure où vous n'avaez pas utilité de tel équipement ou de tel service collectif, vous n'en avez pas la propriété, n'ayant aucune part sur cet élément !
Cas classique de l'ascenseur pour les lots du RdeCh, qui n'en supportent rien du tout, y compris en cas de reconstruction, n'ayant aucune part de propriété et donc de charges sur cet élément d'équipement commun !
C'est la part de propriété qui détermine la part de charge à supporter !
S'il n'y a pas de part de propriété, il n'y a pas de charge. (c'est de simple "bon sens" )
(PS : le site généraliste que vous indiquez n'apporte rien sur ce point !) |
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mespres
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29
Posté - 16 mai 2013 : 00:19:58
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bien. Après moultes élucubrations diverses et variées, voici une contribution factuelle, tirée du RdC d'un immeuble construit en 2004. Précisons que les containers sont sortis par la porte Parking (usage criticable, les piétons ne devant pas circuler sur des circulations véhicules, mais tout le monde le fait).
Le RdC prévoit "des charges spéciales aux emplacements de voitures" : seuls les lots correspondant à des parkings ont des millièmes, les appartements n'en n'ont pas.
le RdC stipule
citation: la colonne 7 indique en dix millièmes la quote-part incombant aux copropriétaires des lots d'emplacement de voiture pour les charges afférentes aux aires de circulation, aux emplacement de stationnement malgré leur affectation privative ainsi qu'à toutes les installations servant uniquement aux emplacements de voiture du sous-sol, notamment les frais d'entretien, de réparation et de réfection de la porte de garage
Gedehem a écrit
citation: Cette porte du s/sol n'est pas un équipement spécifoque au s/sol, ni aux lots qui le composeraient en parties, équipement commun spécial à ces seuls lots !
Le rédacteur dudit RdC n'est pas du même avis, j'ajoute qu'il existe quantité de RdC de ce type.
Il manque un ensemble de décrets
-spécifiant la nature des charges spéciales et le mode de calcul des millièmes afférents
-permettant à une copropriété avec un RdC non conforme audit décret d'adjoindre de nouvelles grilles, de modifier les anciennes à l'article 25. |
Édité par - mespres le 16 mai 2013 00:54:24 |
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Gédehem
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Posté - 16 mai 2013 : 09:04:38
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Oui, et alors ?
Le fait qu'un RDC prévoit que la porte des garages est spécifique aux garages et qu'un autre ne péciserait rien ne rend pas ce dernier "non conforme" pour cette porte !
Dans la mesure où elle n'est pas considérée comme un élément d'équipement commun, mais indistinctement une partie commune, comme la porte d'entrée du bâtiment ou le portillon donnant sur rue, c'est indistinctement une partie commune.
On peut même avancer que ce RDC 2004 excluant les autres lots de la répartition serait irrégulier, dans la mesure où l'ensemble des lots a utilité de cette porte, dans la mesure où elle est nécessaire pour la sortie des poubelles !
"Précisons que les containers sont sortis par la porte Parking (usage critiquable ...."
Pourquoi serait-ce critiquable ?, Il y a un autre moyen d'accés, une autre sortie pour ces containers ????
Dans la mesure iù cette porte n'est pas spécifique aux seuls garages mais présente une utilité objective pour l'ensemble des lots (sortie poubelles, des vélos, des motos), quand bien même il n'en feraient pas usage, elle doit être supportée par tous, comme l'est la porte d'entrée du bâtiment.
Il ne faut pas se faire d'illusion : la situation inverse existe aussi !
" La porte du s/sol est à charge exclusive de ceux possédant un parking privatif, ... alors qu'elle sert aussi pour sortir les poubelles, pour accéder au garage à vélos, .etc : Est-ce normal de faire supporter son changement aux seuls propriétaires de parkings " ?
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Édité par - Gédehem le 16 mai 2013 09:07:18 |
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mespres
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Posté - 14 juin 2013 : 21:33:30
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J'ai fait le point avec mon syndic :
Oui, moultes immeubles ont une grille parking, et les containers sortent par la rampe.
Pour éviter de faire appel à un géomètre, il faut simplement baser une grille sur le critère d'utilité : un parking compte pour une part, un double parking pour deux. Cette grille est votée à l'article 26, puis enregistrée par un notaire (coût 600 € environ).
Le fait qu'elle soit visée par un notaire la rend totalement légitime, difficilement discutable. L'opposant aura bien du mal de convaincre un juge que le notaire s'est trompé
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Gédehem
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Posté - 15 juin 2013 : 21:57:47
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Hum .... ! ! ! ! !
Un notaire est chargé d'authentifier un acte, de lui donnr "force probante" !
Il n'a pas la charge de l'acte lui-même, qui relève des parties en cause !
S'il s'agit de la vente entre X et Y, le notaire enregistre (ne fait que) par acte authentique l'accord de volonté de X et Y. Le notaire "prend acte" de cet accord.
S'il s'agit de modifier une grille RDC, l'acte dont il s'agit relève exclusivement de la décision de l'AG.
Le notaire enregistre (ne fait que) cet acte pris par le syndicat, il en "prend acte" !
Un notaire ne peut ajouter ou retrancher à ce dont sont convenues les parties, ou ici telle personne voulant tester, là le syndicat modifiant son RDC. Le notaire "prend acte" en l'authentifiant.
Un acte notarié peut être contesté en apportant la preuve du contraire !
(cf : Affaire perso à l'occasion du dépot d'un PC sur un terrain dont j'étais propriétaire depuis 10 ou 15 ans, .... qui s'est avéré appartenir à autrui, qui ignorait être propriétaire ! Lors de cette vente "authentifiée", le noraire n'avait "rien vu" !) |
Édité par - Gédehem le 15 juin 2013 22:04:59 |
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mespres
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Posté - 15 juin 2013 : 23:17:49
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citation: Le notaire enregistre (ne fait que) cet acte pris par le syndicat, il en "prend acte" !
J'ai la faiblesse de penser que ledit notaire, du fait qu'il enregistre l'acte, le considère juridiquement fondé. Argument de poids pour un copropriétaire opposé à la grille.
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Gédehem
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Posté - 16 juin 2013 : 10:28:37
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"..... le considère juridiquement fondé."
Cela, c'est le travail du juge judiciaire !
Le notaire peu/doit donner "conseil" si l'affaire lui semble "tordue" !
Mais il n'est pas juge pour apprécier les arguments de la majorité du syndicat qui déciderait d'une modification du RDC dans tel sens !
Le choix de ce "sens" appartient en propre aux copropriétaires, qui sont les seuls "patron" de leur syndicat !
Ils sont seuls à pouvoir décider ce qu'ils jugent bon pour eux !
l'ACTE dont il est question ici, ils sont seuls à en décider, le notaire ne faisant qu'authentifier que l'acte décidé par le syndicat est bien celui-ci, dans ses détails, et pas autrement.
Le notaire est garant que l'acte passé par les parties concernées est bien celui dont elles sont convenues, à la virgule près. Pas des clauses et conditions dont elles sont convenues.
Combien de notaires ont procédé à la publicité de RDC (enregistrement au fichier immobilier) sans voir telle ou telleS clauses réputées illicites, non écrites ... ,et même encore de nos jours, clauses sanctionnées ensuite par le juge ?
Faut-il les poursuivre aussi en "nullité" ?
PS : remettez vous de votre faiblesse ..... |
Édité par - Gédehem le 16 juin 2013 10:46:43 |
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mespres
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Posté - 16 juin 2013 : 16:17:51
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Le parking comprend 26 emplacements simples, 4 emplacements doubles. Quote-part de 1/34 pour les emplacements simples, 2/34 pour les emplacements doubles.
Le RdC modifié stipulera :
citation: les charges spéciales aux garages en sous sol comprennent les frais d'entretien, de réparation et de réfection des rampes d'accès et de sorties, allées et aires de circulation, des surfaces de stationnement malgré leur affectation privative ainsi que toutes les installations servant exclusivement aux garages comme les portes basculantes d'accès et de sortie sur la rue.
Les charges énumérées ci-dessus seront reparties comme suit :
-1/34 pour un emplacement destiné à une voiture, 2/34 pour un emplacement destiné à deux voitures
Oui, comme la quasi totalité des immeubles avec un local VO en sous sol, la clause est certes discutable, du fait de la sortie des containers. Mais je peux vous assurer que ces dispositions seront votées, publiées via un notaire et appliquées.
Dommage que le forum n'ait pas été aussi clair que mon syndic.
Fin du post. |
Édité par - mespres le 16 juin 2013 22:42:00 |
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