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mespres
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 Posté - 14 mai 2013 : 10:42:13
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La porte de parking en sous sol doit être changée, et le RdC n'a pas prévu de grille de répartition de parking. Le parking comprend 30 emplacements. 28 sont prévus pour un véhicule (certains peuvent garer une petite voiture et une moto); 2 permettent de garer 2 voitures, mais l'une derrière l'autre.
Le critère d'utilité est il applicable, chaque emplacement contribuant à 1/30 ?
Dans l'hypothèse où il y aurait matière à débat, peut on simplement voter sur cette base, puis attendre 2 mois à réception du PV, de manière à ce que le vote ne soit pas contestable ?
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nefer
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Posté - 14 mai 2013 : 11:08:36
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citation: Initialement posté par mespres
La porte de parking en sous sol doit être changée, et le RdC n'a pas prévu de grille de répartition de parking. Le parking comprend 30 emplacements. 28 sont prévus pour un véhicule (certains peuvent garer une petite voiture et une moto); 2 permettent de garer 2 voitures, mais l'une derrière l'autre.
Le critère d'utilité est il applicable, chaque emplacement contribuant à 1/30 ?
Dans l'hypothèse où il y aurait matière à débat, peut on simplement voter sur cette base, puis attendre 2 mois à réception du PV, de manière à ce que le vote ne soit pas contestable ?
comment est imputé la facturation du contrat d'entretien de cette porte? |
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mespres
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Posté - 14 mai 2013 : 11:32:03
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le contrat d'entretien est imputé en charges générales. dire que ce fait induit que le remplacement de la porte doit être obligatoirement imputé en charges générales me semble un peu rapide.
Le contrat de maintenance de la porte constitue une dépense faible, noyée dans le reste. Le changement de la porte est de l'ordre de 10000 €. |
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Gédehem
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Posté - 14 mai 2013 : 11:32:40
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S'il n'y a pas de tantièmes spécifiquement affectés à ces emplacements de stationnement, c'est que ce ne sont pas des "lot de copropriété", qui comportent obligatoirement comme chacun sait, et indivisiblement, une "partie privative" et une "quote-part de partiês communes".
De ce fait il est certain que ces emplacements sont indistinctement "parties communes", les travaux comme le contrat sur une porte d'accés étant à charge de tous, chacun selon les tantièmes de son ou ses lots privatifs. |
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mespres
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4
Posté - 14 mai 2013 : 11:54:24
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Donc, il est obligatoire d'utiliser les millièmes de charges générales : un copropriétaire sans parking va participer, un copropriétaire possédant uniquement un parking va payer une somme dérisoire ...
C'est juridiquement fondé, mais complètement injuste.
Le critère d'utilité est un moyen de pallier à l'absence de grilles de répartition pour les boites à lettres, les interphones. Ne peut on pas s'appuyer sur le critère d'utilité pour justifier que chaque place de parking contribue de la même façon au changement de la porte de parking ? |
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Posté - 14 mai 2013 : 12:15:04
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mespres : comme le souligne gedehem, ces parkings ne sont pas privatifs, mais des parties communes. Cela signifie qu'ils ne sont pas attribués à des copropriétaires, TOUS ont le droit de se garer sur n'importe lequel des emplacements.
Ces places de parking appartiennent à TOUS. Aucun des copropriétaires ne peut revendiquer qu'il possède une place de parking. Le premier arrivé se gare ou il veut ! 
Le critère d'utilité n'a rein à voir dans votre problème.
Parties communes, tous les copropriétaires vont donc payer cette porte et tous les travaux concernant ces parkings parties communes. Simple application de la loi de la copropriété.
Toutes modifications de cette répartition des charges DOIT se voter à l'Unanimité.
le SDC a la possibilité de vendre ces places parties communes à des copropriétaires ! Le débat devrait plutot aller dans ce sens.
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JB22
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6
Posté - 14 mai 2013 : 17:24:45
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citation:
Initialement posté par mespres
"un copropriétaire possédant uniquement un parking va payer une somme dérisoire ..."
Donc les parkings sont des parties privatives affectées de tantièmes.
Seulement le R.C. n' a pas prévu de grille de répartition spécifique pour les charges de parkings.
La loi a prévu dans son article 30, pour les travaux d' amélioration, ce qui n' est pas le cas ici, la possibilité de fixer la répartition du coût des travaux. |
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Gédehem
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7
Posté - 14 mai 2013 : 18:53:09
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"un copropriétaire sans parking va participer, un copropriétaire possédant uniquement un parking va payer une somme dérisoire ..."
Il y a un problème : si les (30) parkings ne sont pas affectés de tantièmes, c'est qu'ils sont indistinctement "parties communes".
Comment peut-il y a voir des "propriétaires" de parking ??
C'est impossible si ce ne sont pas des "lots de copropriété", inévitablement affectés de tantièmes !
On peut s'appuyer sur un critère "utilité" s'agissant de la desserte (accés) à un "lot de copropriété", à une partie privative ...affectée de tantièmes !
S'il n'y a pas de tantièmes affectés à ces parkings, parkings identifiés comme "lots" et listés comme tel dans l'ED/RDC (*), c'est que ce sont des parties communes qui n'ont pas de propriétaire.
Pas d'autre possibilité.
Faute d'une grille travaux spécifique au s/sol qui serait "partie commune spéciale", les dépenses sont indistinctement ventilées en "charges communes générales" (ici 'travaux communs généraux' ..  ), répartition entre tous selon les tantièmes généraux de chacun !
Il faut donc creuser un peu plus et vous plonger dans le RDC !
(*) " - Lot N° 231 : un emplacement de stationnement en sous-sol portant le n° X sur le plan de masse, et les 30/10.000° des parties communes y compris le sol.
- Lot N° 232 : un emplacement de stationnement en sous-sol portant le n° Y sur le ........"
PS : sur le critère "utilité" : dans la mesure où cette porte du s/sol permet un accés à tous, pour sortir les poubelles, pour ne pas passer par devant, etc ...., elle n'est pas spécifiquement à la seule "utilité" de lots parkings, si lot de copropriété il y a ! |
Édité par - Gédehem le 14 mai 2013 19:10:56 |
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JB22
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Posté - 14 mai 2013 : 19:07:40
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" un copropriétaire sans parking va participer, un copropriétaire possédant uniquement un parking va payer une somme dérisoire ..."
Pour payer il faut que le parking soit "un lot de copropriété', partie privative, et donc affecté de tantièmes de copropriété.
"Faute d'une grille travaux spécifique au s/sol qui serait "partie commune spéciale", les dépenses sont indistinctement ventilées en "charges communes générales" (ici 'travaux communs généraux' .. ), répartition entre tous selon les tantièmes généraux de chacun !"
C'est la règle générale, pas de contestation. |
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mespres
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Posté - 14 mai 2013 : 22:23:46
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quelques éclaircissements sont nécessaires. Je donne 3 exemples de millièmes de répartition de charges générales.
Dupont possède un appartement (lot 32, 125/10000) et un parking (lot 101 10/10000) : 135/10000
Durand possède un parking (lot 103 : 10/10000)
Dufour possède un appartement (lot 42, 200/10000), pas de parking.
Si application de ces millièmes (absence de millièmes parking) pour financer la porte à 10000 € :
Dupont paie 135 €
Durand paie 10 €  pas chère la porte
Dufour paie 200 €  à coup sûr Dufour (ne possède pas de parking) a voté contre, on peut également admettre son dépit si la résolution passe
Si c'est sans aucun doute légal, cela est foncièrement injuste. D'où l'idée de construire un argumentaire basé sur le critère d'utilité. |
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nefer
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 Posté - 15 mai 2013 : 07:37:55
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la question est simple: y a t il oui ou non des lots parkings avec des tantièmes ? |
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JB22
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Posté - 15 mai 2013 : 08:40:25
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"la question est simple: y a t il oui ou non des lots parkings avec des tantièmes ? "
La question es simple, la réponse aussi, il suffit de lire:
"Dupont possède........ un parking (lot 101 10/10000) "
"Durand possède un parking (lot 103 : 10/10000)"
Ce qu' il n' y a pas, c'est une grille spécifique de tantièmes pour la répartition des charges parking, donc pour la répartition de la réparation de la porte du parking. |
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Posté - 15 mai 2013 : 09:10:53
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mespres : vous donnez un exemple, mais la question est : vos parkings sont ils privatifs avec des tantièmes de charges communes ou des parties communes ?
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Gédehem
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Posté - 15 mai 2013 : 10:08:23
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Mespres, vous exposiez initialement :
"..... le RdC n'a pas prévu de grille de répartition de parking."
Pour dire maintenant :
"Dupont possède un appartement (...) et un parking (lot 101 10/10000)
Durand possède un parking (lot 103 : 10/10000)"
Ces parkings sont donc des lots de copropriété dotés comme il se doit de tantièmes de parties communes. Le RDC prévoit donc la grille de répartition de leurs charges !
Concernant la porte de ce garage en s/sol, vous n'avez pas répondu :
Est-elle exclusivement réservée à l'accés aux parkings (personne d'autre que ceux possédant un parking n'en a usage "utilité" dans le sens de L.art.10 al.1. ?
Ou sert-elle indistinctement à tous, par exemple pour sortir les poubelles, sortir en vélo, accéder à l'arrière du bâtiment, etc ...??
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Édité par - Gédehem le 15 mai 2013 10:10:56 |
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mespres
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Posté - 15 mai 2013 : 11:14:30
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Gedehem, vous avez la solution
Du fait que la porte est utilisée pour sortir les containers poubelles, il devient plus que délicat d'invoquer le critères d'utilité ...
J'entends par grille de répartition parking des millièmes exclusifs pour les places de parking, cela est courant dans les RdC.
pour mon immeuble, avec 28 places simples et 2 places doubles, le RdC aurait pu définir une grille du style : 1/32 pour les parkings simples, 2/32 pour les parkings doubles. Pour intégrer l'usage de la porte pour sortir les poubelles, cette même grille aurait pu attribuer quelques millièmes aux 30 appartements
1/300 pour chaque appartements
9/320 pour les parkings simples
18/320 pour les parkings doubles
Dans cet exemple de grille les millièmes parking font peser les parkings pour 90%, les appartements 10 %.
L'état actuel de la législation interdit de telles modification du RdC ...
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nefer
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Posté - 15 mai 2013 : 11:54:44
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Vous confirmez donc qu'il n'existe qu'une seule clé de répartition (charges communes générales) |
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Gédehem
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Posté - 15 mai 2013 : 12:23:53
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"Du fait que la porte est utilisée pour sortir les containers poubelles, il devient plus que délicat d'invoquer le critères d'utilité ...""
Ce n'est pas délicat : c'est impossible.
Ce n'est pas l'utilité, l'usage, qui est déterminant. Le critère "utilité" est indépendant d'un usage de cet équipement, du fait qu'on l'utilise ou pas.
Il n'existe pas de découpage en tranches :
- soit l'équipement a "utilité" pour tous, tous en supportent la charge
- soit l'équipement n'a "utilité" que pour certains, seuls ceux-là en supportent la charge.
Dans la mesure où cette porte est "utile" à tous, à chaque lot, ce qui est le cas, tous en supportent la charge selon ses tantièmes ! |
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Posté - 15 mai 2013 : 13:23:53
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mespres :" J'entends par grille de répartition parking des millièmes exclusifs pour les places de parking, cela est courant dans les RdC."
Vous confirmez que vos places de parkings ne sont donc pas privatives ?? pourquoi ne pas répondre par OUI ou par NON !! c'est pivatif ou commun/
Les grilles de répartition de charges FONT partie du RDC. Lorsque rien n'est spécifié pour des charges spéciales - ascenseur, parkings, ...... la répartition se fait en charges communes générales.
Mais dans votre cas de parkings parties communes du SDC, chacun paie sa quote-part des travaux dans ce parking, porte comprise.
TOUS les copropriétaires ont accès à ces places de parking car parties communes, il est donc impossible de créer par lot des tantièmes sur un critère d'utilité !
mespres : proposeze la vente des parkings, et vous aurez enfin vos tantièmes pour chaque place de parking !! Une bonne affaire pour le SDC, et une réduction des charges avec cet apport de fonds important.
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JB22
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Posté - 15 mai 2013 : 13:45:23
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" pourquoi ne pas répondre par OUI ou par NON !"
C'est privatif puisqu'il s' agit de LOTS affectés de TANTIEMES.
Ce qu' il n' y a pas, c'est une grille spécifique de tantièmes pour la répartition des charges des parkings sur les seuls parkings, donc pour la répartition des charges de la porte du parking aux seuls copropriétaires de parkings. |
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Gédehem
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Posté - 15 mai 2013 : 13:58:17
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....et il ne peut y en avoir puisque cette porte présente une "utilité" pour la totalité des lots, "utilité" étant pris ici dans le sens de L.art.10 al.1.
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JB22
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Posté - 15 mai 2013 : 14:16:11
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"....et il ne peut y en avoir puisque cette porte présente une "utilité" pour la totalité des lots, "utilité" étant pris ici dans le sens de L.art.10 al.1."
Je suis beaucoup moins affirmatif que vous.
Certes tous les lots ont "l 'utilité" mais cette utilité et moindre pour certains lots que pour d' autres. C' est le cas pour tous les lots pour les charges ascenseur, chauffage...
Dans le cas de mespres, pas de grille spécifique, répartition grille charges générales. |
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absence de millèmes de parking 
