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 Sujet  |
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BIBI
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 Posté - 04 mars 2012 : 17:28:21
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RE-BIBI
Que pensez vous de l'assistance d'une association de défense de nos droits , qui pourrait intervenir en AG , bien entendu munie d'un pouvoir ..
que ce soit pour représenter le C.S. ou un ou des copropriétaires adhérents de cette association ??
MERCI .
BIBI
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nefer
Modérateur
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1
Posté - 04 mars 2012 : 17:37:45
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citation: Initialement posté par BIBI
RE-BIBI
Que pensez vous de l'assistance d'une association de défense de nos droits , qui pourrait intervenir en AG , bien entendu munie d'un pouvoir ..
que ce soit pour représenter le C.S. ou un ou des copropriétaires adhérents de cette association ??
MERCI .
BIBI
un copropriétaire peut donner son mandat à qui il veut.....y compris en rémunérant la personne qui le représente |
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Posté - 04 mars 2012 : 18:22:47
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le représentant de cette association ne peut pas représenter le CS. Par contre il peut représenter un copro pour défendre SES interets, et éventuellement par conséquence et par des propos ciblés peut informer l'AG. |
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filomat
Contributeur vétéran
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3
Posté - 04 mars 2012 : 19:30:50
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citation: Initialement posté par nefer
un copropriétaire peut donner son mandat à qui il veut.....y compris en rémunérant la personne qui le représente
Je suppose qu'il n'est pas non plus interdit à un mandataire de rémunérer son mandant ? (je pense par exemple à une entreprise répondant à un appel d'offres du syndicat soumis à délibération et qui voudrait défendre sa proposition en séance, muni d'un pouvoir de copropriétaire).
Il ne faut pas "donner" son pouvoir en copropriété... Il faut "le vendre" ! ... en faisant jouer la concurrence !
Il y a déjà eu un premier pas en ce sens dans ma copropriété, plusieurs copropriétaires favorables à un des candidats syndics ont envoyé une enveloppe timbrée à leur adresse à tous les autres afin de recueillir les pouvoirs des futurs défaillants.
Nous sommes 2800 lots, je me souviens avoir reçu deux ou trois enveloppes timbrées de deux ou trois copropriétaires différents (en faveur du même candidat), à 1 euro le timbre cela représente une somme de dix mille euros ... Ou bien ces trois copropriétaires sont très riches, ou bien ils ont trouvé l'argent quelque part !
Ils n'avaient même pas besoin d'être copropriétaires pour demander les pouvoirs, mais leur qualité de copropriétaire inspirait meilleure confiance, si bien que leur récolte a été fructueuse.
Normalement, en copropriété, la cession des pouvoirs, à titre onéreux, devrait permettre de couvrir une bonne partie des charges !
Ah, que la loi est bien faite !  
Copropriétaires : Votre pouvoir "vaut de l'or" !
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 04 mars 2012 20:00:44 |
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Posté - 04 mars 2012 : 19:59:27
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filomat : Je suppose qu'il n'est pas non plus interdit à un mandataire de rémunérer son mandant ? (je pense par exemple à une entreprise répondant à un appel d'offres du syndicat soumis à délibération et qui voudrait défendre sa proposition en séance, muni d'un pouvoir de copropriétaire).
Encore une nouvelle invention !!!!
Un copropriétaire donne son pouvoir si il ne peut pas se rendre à l'AG pour que son mandataire VOTE les résolutions comme il le désire - soit ce pouvoir est en blanc, les consignes orales, ou un mandat impératif avec des consignes écrites de vote.
Il peut donner un pouvoir à qui il veut, mais un madataire qui aurait
proposé un devis n'a pas à représenter en AG sa propre entreprise mais son mandant !!!
Le rpésident de séance doit refuser catégoriquement la défense d'une entreprise sur son devis si il a reçu un pouvoir pour cette AG,
SAUF si le CS ou le syndic ont proposé à TOUS les entrepreneurs, ou architectes de venir expliquer un ravalement important par exemple, et que l'AG acccepte d'entendre ces entreprises une à une; ce qu'elle peut également, refuser bien évidement.
Payer un mandataire pour être représenté!! voila une drole d'idée.
filomat :" Nous sommes 2800 lots, je me souviens avoir reçu deux ou trois enveloppes timbrées de deux ou trois copropriétaires différents, à 1 euro le timbre cela représente une somme de dix mille euros ... Ou bien ces trois copropriétaires sont très riches, ou bien ils ont trouvé l'argent quelque part ! "
2800 copropriétaires !!! croyez vous réellement que ces 3 copropriétaires adresse une demande pour récupérer les pouvoirs auprès des 2800 copropriétaires, et dépense chacun 2799 € !!!!!
Cela n'a aucun intérêt dans une telle copropriété !!! pour atteindre une majorité à l'article 25 (élection du syndic)
En sachant que chaque copropriétaire ne peut détenir que 3 pouvoirs plus le sien, il faut 350 copros avec chacun ces 3 pouvoirs ( en considérant que chaque lot est les mêmes tantièmes !!) pour avoir cette majorité !!!!!!  
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filomat
Contributeur vétéran
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5
 Posté - 04 mars 2012 : 20:04:05
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Ce n'est pas la règle des 3 pouvoirs qui s'applique mais celle des 5%.
Il suffit de 20 personnes en assemblée générale pour représenter la totalité des voix du syndicat.
Sur les honoraires correspondant à la prise en charge d'un budget annuel de 7 millions d'euros, un investissement de dix mille euros est rapidement amorti ... C'est (cela aurait été éventuellement car je n'en sais rien) un "bon" calcul !
Et ce n'était même pas la majorité 25 qui était requise (refusée en première convocation), mais seulement la majorité 24 (seconde convocation).
Les candidats avaient, au moins pour deux d'entre eux, organisé des réunions dans des salles de séminaires des hôtels environnants, ce qui, je suppose n'était pas gratuit pour eux.
Les conseillers syndicaux ne se privent pas pour défendre le contrat d'une entreprise plutôt qu'une autre (le syndic non plus), alors pourquoi pas les autres copropriétaires ? |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 04 mars 2012 20:23:28 |
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Posté - 04 mars 2012 : 20:48:36
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filomat : Les conseillers syndicaux ne se privent pas pour défendre le contrat d'une entreprise plutôt qu'une autre (le syndic non plus), alors pourquoi pas les autres copropriétaires ?
Vous repartez dans les mêmes erreurs du role d'un syndic et d'un CS? et aussi des copropriétaires !!!
Le CS a un role consultatif, il donne ses avis au Syndic ET aussi aux copropriétaires lors de l'AG, sur la gestion, les comptes et les devis proprosés.
Le syndic ne dirige pas l'AG, il n'a pas à deféndre une entreprise devant l'AG !!!
Ce sont les copropriéatires sur les devis présentés et les débats lors de 'lAG qui décident et votent comme ils le désirent !!! personne ne peut imposer une décision !!
filomat : voilà la loi sur le nbre de pouvoirs.
Base légale : art. 22 Loi 10 juillet 1965, art. 16 Décret 17 mars 1967
Principe : vous détenez un nombre de voix correspondant à vos tantièmes (quote-part dans les parties communes ; à ne pas confondre avec les tantièmes de répartition des charges), augmentées de celles que vous détenez au titre des délégations de pouvoirs qu'ont pu vous signer d'autres copropriétaires.
Exceptions et pouvoirs :
.si vous détenez personnellement une quote-part représentant plus de 50 % des tantièmes de copropriété, cette quote-part est ramenée la somme des voix des autres copropriétaires (art. 22 Loi 1965). Les majorités sont recalculées en conséquence (art. 16 Décret 1967). Vous ne pouvez donc décider seul.
Exemple : si un copropriétaire détient 600 voix sur 1000, elle seront réduites à 400.
q.ue se passe-t-il alors quand la copropriété est composée de deux propriétaires possédant chacun la moitié des tantièmes ?
La jurisprudence a décidé que, aucun d'entre eux ne pouvant constituer de majorité, chaque décision doit être adoptée à l'unanimité (TGI Paris, 20/01/1968 - Gaz. Pal. 27/08/1968)
.
si vous détenez 5 % ou plus des tantièmes de copropriété, vous ne pourrez recevoir plus de 3 délégations de vote (pouvoirs) - art. 22 Loi 1965 ; mais il semble, dans le silence des textes, qu'il n'y ait pas de limitation aux tantièmes que vous pouvez ainsi détenir. Vous pouvez ainsi recevoir 3 mandats représentant 20 % des tantièmes, pouvoir décider ainsi avec plus de 60% des voix.
vous pouvez recevoir un nombre illimité de délégations de vote (pouvoirs) dès lors que : ces pouvoirs plus vos tantièmes additionnés ne représentent pas plus de 5 % des tantièmes de la copropriété ; si vous dépassez ce seuil votre pouvoir décisionnel sera limité à 5 % et les autres pouvoirs seront caducs.
2800 copros; continuons sur des lots ayant les mêmes tantièmes.
5 % des voix représentent déjà 140 copropriétaires !!!! 20 copros ayant chacun 140 pouvoirs ??? difficile à imaginer.
Avez vous regardez une fois un PV d'AG de votre SDC avec le nbre de présents et représentés, et le total des tantièmes présents ????
filomat : "Sur les honoraires correspondant à la prise en charge d'un budget annuel de 7 millions d'euros, un investissement de dix mille euros est rapidement amorti ... C'est (cela aurait été éventuellement car je n'en sais rien) un "bon" calcul !"
Vous parlez de copropriétaires organisant des rencontres avec des copros leur coutnat 10 000 € !!! et vous parlez d'investissement ??? , d'amortissement rapide de ces investissements ???
Des copros investissent des milliers d'Euros pour en receuillir un profit bien supérieur à ces 10 000 €. Sinon pourquoi investir.
filomat : comment un copropriétaire pourrait il récupérer une mise de fonds en en tirer un intérêt dans une copropriété ??
Faire élir un syndic qui rétribuerait après des copros pour l'avoir aider à avoir cette grosse copro ?? des commisssions diverses et variées ?? des remises sur leurs charges de copros ???, ............
filomat 2800 € c'est beaucoup d'argent !!!! Ets vous sur de ce que vous avancez ? ce sont des actes condamnables !!! de telles accusations sont assez grave !!! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 04 mars 2012 : 20:56:58
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Sur la question posée, voila que cela part dans tous les sens......
Un élément de réponse ici :
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=3
Une chose est de donner mandat, une autre est de faire participer une personne étrangère à l'AG en qualité de "conseil".
S'il est les 2, il y a une ambiguité soulevée dans le lien.
Car il faut bien "crédibiliser" cette personne en faisant sa "promotion" avant l'AG.
Chacun devrait savoir que M.X, représentant de l'Association des copropriétaires Y, assistera à l'AG pour lui prodiquer conseils et informations.
S'il arrive en se cachant il aura fort à faire pour sortir du lot s'il fait un "rappel au réglement" ("De quoi je me mele !")
Sans doute que l'information préalable du CS de ce qu'il est, sur ses qualités/compétences, serait un atout s'il est d'accord.
Dans ce cas, il pourrait ne pas avoir de mandat. Si l'AG refuse sa présence, on peut se débrouiller pour lui en donner un en séance (celui de Bibi ? .....) |
Édité par - Gédehem le 04 mars 2012 21:02:06 |
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BIBI
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8
Posté - 04 mars 2012 : 21:18:55
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BIBI :
Bien entendu , étant déjà adhérent d'une association:
un copropriétaire ( qui ne peut être présent à l'A.G. , ou qui n'a pas les capacités et les connaissances .. pour intervenir ... perso .. et contrer les explications de certains ..) ou d'argumenter sur les irrégularités par exemple : d'une résolution à voter à l'art.24 au lieu de 26... peut trouver , par ce biais une personne qui va réellement de façon ciblée .. contredire et donner les bons arguments, en parfaite connaissance du sujet ..
* Tout le monde n'a pas la capacité de se défendre .. de discuter simplement sur un site .. de connaître les lois ..
Quant au conseil syndical , il peut (me semble t'il ) se faire épauler par une association .. et son rapporteur peut intervenir
sur demande du C.S. ... pour interprèter (par ex : les carences du syndic face aux impayés et non application de la loi SRU ?? )
Je précise : association pour la défense des droits des cop , pas ceux du syndic et de ses complices ...
Bonne lecture de cette remarque .
BIBI |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mars 2012 : 21:47:53
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Le syndic a des comparses, bibi, pas des complices !
Je n'accuse bien entendu personne, philippe388, ce n'est pas le lieu et comme je l'indique je n'ai aucune preuve - ni d'ailleurs aucun soupçon (je donne le quitus au syndic )- de malversations, seuls les faits que je cite sont réels mais bien entendu, sur internet, tout ce qui s'écrit est virtuel et par définition "anonyme" puisqu'il est impossible de garantir un risque zéro de traficotage des communications électroniques.
Il est encore fréquent que, dans les assemblées générales, des copropriétaires un peu trop dérangeants se voient préciser les risques qu'ils encourent s'ils persistent à continuer de parler ! |
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Édité par - filomat le 04 mars 2012 22:11:31 |
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nefer
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Posté - 04 mars 2012 : 22:15:14
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"Payer un mandataire pour être représenté!! voila une drole d'idée" ...
vous n'avez pas compris...
je voulais dire que lorsqu'un copropriétaire se fait représenter par un avocat en AG....en général ce n'est pas gratuitement: il vient non seulement pour défendre les interets de son client (s'il y a une ou plusieurs résolutions qui le concernent) mais aussi pour s'assurer du déroulement de l'AG dans les règles |
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filomat
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Posté - 04 mars 2012 : 22:31:49
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Toute peine mérite salaire !
Votre remarque m'avait conduit à envisager la possibilité inverse de celle que vous évoquez : que ce soit le mandataire (l'avocat) qui rémunère les copropriétaires afin qu'ils lui remettent leur pouvoir, si par exemple l'avocat est chargé de défendre les intérêts d'un copropriétaire particulier ou de tiers au syndicat.
Plus l'avocat disposera de pouvoirs qu'il aura "achetés", donc de voix, et plus il sera en mesure de peser sur la décision de l'assemblée.
Avec la méthode des enveloppes timbrées "gratuites" j'ai bien peur que nous n'ayons déjà pris le risque de nous orienter vers de telles pratiques.
Je ne sais même pas si une commercialisation officielle et en toute transparence des pouvoirs au vu et au sus de tous serait répréhensible.
"Quelqu'un m'a dit" ( à la radio) qu'aujourd'hui, justement, en Russie, l'élection du président Poutine serait - selon certains - sujette à quelques arrangements !
Dans les statuts de ma sci d'attribution (sca selon un terme trouvé sur le net), "chaque associé peut remettre son pouvoir à un autre associé" ... Je trouve que c'est plus "sain" que ce qui est indiqué dans la loi sur la copropriété, ou chaque copropriétaire peut remettre son pouvoir à quiconque ( mis à part le syndic et ses préposés).
Si un copropriétaire n'est pas capable de défendre ses propres intérêts lui-même en assemblée générale il peut avoir un représentant "légal" (en clair être sous tutelle), c'est la loi qui en décide, la rémunération d'un représentant professionnel en assemblée générale introduit une distorsion par l'argent entre les copropriétaires : Alors il faut aller au bout du raisonnement et envisager l'inverse.
A ma dernière assemblée générale quelqu'un a demandé s'il y avait un huissier dans le salle , le syndic a répondu "pourquoi faire ?, j'ai déjà des scrutateurs et c'est suffisant". |
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Édité par - filomat le 04 mars 2012 23:07:25 |
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BIBI
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Posté - 05 mars 2012 : 06:32:36
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BIBI :
Vous ignorez sans doute : qu'il existe des petites associations /loi 1901 , sans personnel salarié ( donc sans profit !! ) qui demandent une toute petite participation , afin de couvrir leurs frais ( déplacement chez les cop agés .. ou pour les accompagner chez le syndic .. frais de site ..exp de courriers ..photocopies ..location d'un bureau 2xpar mois .. )
Beaucoup de cop , n'osent pas se défendre en public .. face au clan ( syndic + C.S. sous tutelle de leur gestionnaire .. )
ces cop n'ont pas connaissance des régles , de la loi , ne savent pas décrypter les anomalies comptables , ni analyser les devis , le contrat du syndic .. n'osent pas dder le carnet d'entretien ..le contrat d'assurance etc ... )
Qui est sous tutelle ( le C.S. qui délègue tout .. ferme les yeux sur les carences du syndic ..trompant la religion des naïfs .. ) ou un copropriétaire qui s'adresse à une association qui va répondre à ses questions .. ses craintes ..
qui va lui dire que 52€ de forfait de frais Admi , c'est abusif !! que céder une partie commune ( vote à l'article 24 est illégal )que faire passer la désignation du C.S. en bloc , avec en plus parmi les conseillers un couple pour 1 seul lot .. )
J'ai découvert ceci , au travers des doléances de plusieurs séniors qui n'en peuvent plus d'être des citrons .. mais qui n'osent pas intervenir .. l'un d'eux a même tenté de demander par courrier simple le changement de syndic ( il ne savait mm pas qu'il y avait un certain formalisme ( le pauvre .. )
Toujours en activité ( déplacements permanents .. ) je ne peux aider ces séniors .
On m'a parlé de votre site ... qui me permet de mieux cerner les problèmes rencontrés par les coprop. ( je ne me doutais pas de l'ampleur des dégats !! )
Il me semble que certains contributeurs font des concours de "savoir" .. oubliant la question des participants .
et dès le 1er contact avec une petite asso : 8 irrégularités ( dont celles citées ci dessus )ont été détectées .. et il leur a été expliqué la différence entre le compte séparé et individualisé ?? Le syndic ayant bien entendu donné une version trompeuse !!
Ne mettez pas tout le monde ds le même sac !!
Il existe sans doute des syndics plus scrupuleux que d'autres .. il y en a même qui refusent l'accés aux pièces comptables ..mises à disposition d'une partie seulement des conseillers ( comparses !!) ..
j'ai appris que certains conseillers , pas d'accord avec les méthodes de leur syndic avaient dû faire une sommation interpellative ..
Que du bonheur !!
Je voulais remettre les pendules à l'heure .. merci aux contributeurs de ne pas vous égarer ..
Faites en sorte que votre participation aide ceux qui ont besoin de conseils ..
Bonne jnée .
BIBI
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nefer
Modérateur
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Posté - 05 mars 2012 : 08:57:55
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citation: Initialement posté par BIBI
BIBI :
Vous ignorez sans doute : qu'il existe des petites associations /loi 1901 , sans personnel salarié ( donc sans profit !! ) qui demandent une toute petite participation , afin de couvrir leurs frais ( déplacement chez les cop agés .. ou pour les accompagner chez le syndic .. frais de site ..exp de courriers ..photocopies ..location d'un bureau 2xpar mois .. )
BIBI:
nous connaissons tous ces associations loi 1901 (associations de consommateurs, associations de défense des propriétaires, association de défense des locataires....)
Dans votre cas (et celui de vos voisins), il serait probablement très utile que le maximum de copropriétaires adhère à une association reconnue (UNPI, ARC...dont le coût est modique) qui pourrait vous apporter conseils et aide sur l'etude de la situation de votre copropriété, une aide pour la rédaction de certains courriers, et une assistance pour la stratégie à adopter... |
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filomat
Contributeur vétéran
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14
Posté - 05 mars 2012 : 09:06:50
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C'est vous qui risquez de nous égarer BIBI, la solution n'est pas de faire intervenir des tiers dans les affaires de la copropriété, elle n'est pas de donner encore plus de pouvoirs aux conseillers syndicaux, elle est d'éduquer tous les copropriétaires quelqu'ils soient pour qu'ils puissent défendre par eux-mêmes et en toute responsabilité leur position dans des conditions d'égalité.
Une copropriété est une communauté consentie ou chacun est à la fois juge et partie, ce n'est pas comme dans un tribunal ou, au contraire, on a besoin d'être défendu par un avocat qui est "au-dessus" de la partie qu'il défend.
Dans une copropriété on se défend soi-même, dans un tribunal on est défendu par son avocat.
Le risque est grand avec l'intervention directe de tiers dans les assemblées générales et j'en ai constaté les prémices dans ma copropriété.
Ce rôle d'éducation des copropriétaires est parfaitement rempli sur ce forum grâce au dévouement des contributeurs et des modérateurs : Même si les internautes ne sont qu'une goutte d'eau parmi l'ensemble des copropriétaires, les idées se diffusent ensuite à très grande vitesse en dehors de la communauté des internautes.
Comme Philippe388 je me suis trop souvent entendu conseiller "laissez nous faire et ne vous occupez de rien ou alors venez au conseil syndical (pour vous y faire "museler" et démissionner si cela ne vous convient pas)", et, comme la majorité des autres copropriétaires dans ma résidence, j'en constate les dégâts, si bien que près de la moitié d'entre eux ont déjà jugé nécessaire de se déplacer eux-mêmes à la dernière assemblée générale, ce qui ne s'était jamais vu.
Il serait plus utile de poser au baccalauréat quelques questions sur la loi de 1965 que sur les frasques de Louis XIV.
Les avocats qui viennent s'occuper en assemblée générale du changement de syndic y viennent et puis s'en vont ... Aux copropriétaires de se débrouiller ensuite de la pagaïe dans laquelle ils les ont mis !
Je suis dans une copropriété où beaucoup de copropriétaires ne sont pas plus férus que moi en droit (pour faire simple nous n'y comprenons rien) mais leur bon sens - et leur sens des responsabilités - est bien plus précieux que tout le savoir de tous les avocats de toutes les associations.
Tant que les associations se contentent d'un rôle d'éducation et de diffusion du savoir je n'ai rien contre, dès lors qu'elles prennent le parti d'un ou plusieurs copropriétaires en particulier, fusse par l'exercice de remise de pouvoir, je pense - par expérience - qu'il y a un danger vis à vis duquel les copropriétaires seront fatalement amenés un jour à se prémunir.
Une copropriété est une communauté "fermée", un espace "privé", les tiers n'ont rien à y voir.
On recommande de ne pas diffuser les procès-verbaux des assemblées générales sur internet et on les laisserait communiquer à des associations étrangères à la copropriété  ... Ce serait un "non sens" !
Il y a des seniors qui ont besoin d'une infirmière en permanence à leurs cotés, mais il y en a aussi d'autres qui ont mémorisé le clavier et une retraite pas encore mise à la mode grecque, italienne ou espagnole, qui laisse donc tout leur temps, car ils ne sont pas obligés comme BIBi de courir par monts et par vaux !
Est-on bien sûrs que les jeunes actifs n'envoient pas eux non plus leurs demandes de changement de syndic en lettre simple ?
***modération : suppression de propos hors sujet*** |
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Édité par - nefer le 05 mars 2012 10:42:35 |
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BIBI
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Posté - 05 mars 2012 : 13:01:50
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MERCI NEFER ,
* vous avez bien interprêté mes remarques ..
mes voisins ont testé des associations connues et certes reconnues ,
néanmoins ,ils n'avaient pas trouvé le même accueil , la mm aide personnalisée ni les mêmes tarifs .. que cette modeste asso , dont le président en retraite ( lui même ) copropriétaire .. a eu "maille à partir" avec "LAMY".. et qui se dévoue
( par passion pour le droit et la compta .. )
le président de cette asso , a même dernièrement fait un ch de 1000 € , pour aider une copropriétaire à contester une résolution d''A.G, tant les infractions étaient graves et inadmissibles !!!
QUI DIT MIEUX !!
( la critique est facile .. il ne faut pas généralisé .. )
mais , on trouve encore des personnes dévouées , désinterréssées ..
Ce constat est rassurant .. bye .
BIBI
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