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BIBI
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 Posté - 02 mars 2012 : 19:51:12
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RE- DE BIBI - Nvelle question
Le syndic peut il faire un tir "groupé".. à propos de l'élection des conseillers .. en notant sur le PV :
- Sont candidats : M.x Mme Z . etc ....
le C.S est élu pour 1 an
Ont voté pour :
abstention ...( pas de contre )
*** En vertu de quoi :
- cette résolution est adoptée à l'article 24 ... (??)
----------------------------------
Les PV de ce syndic sont rédigés à postériori
et le dernier = pas de signature du président , ni d'asseseur (??)
Seule la signature du secrétaire figure !!
Décidement .. avec lui = article 24 , pour tout ..
Remerciemenst anticipés pour vos remarques et conseils .
BIBI
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filomat
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1
 Posté - 02 mars 2012 : 20:06:25
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Recommandation n° 13 de la crc (commission relative à la copropriété) :
http://www.universimmo.com/accueil/unijur004.asp
citation: 4° - A la personne qui préside l’assemblée générale des copropriétaires :
- d’accepter les candidatures aux fonctions de membre du conseil syndical, déclarées même au cours de l’assemblée générale et même lorsque le projet de résolution comporte le nom de candidats, au moment où est abordée la rubrique de désignation des membres du conseil syndical ;
- de veiller, en cas de droits concurrents sur un lot, à ce qu’il n’y ait qu’un seul candidat pour ce lot ;
- de vérifier l’éligibilité des candidats au regard de l’article 21 de la loi ;
- de refuser qu’il soit procédé à un vote « groupé » en cas d’opposition expresse d’un copropriétaire ou si le nombre de candidats dépasse le nombre de sièges à pourvoir ;
article 24 seulement si en première convocation le vote à l'article 25 a donné plus d'un tiers des voix du syndicat au candidat, ou alors en seconde convocation.
Autrement "si aucun opposant (de préférence ayant fait inscrire une réserve au procès-verbal), ou défaillant, ne conteste dans les deux mois après réception de son procès-verbal"
Comme vous n'avez aucun "opposant" seuls les défaillants seraient en mesure de contester, mais c'est difficile, on va leur demander pourquoi ils n'étaient pas candidats, ils ne peuvent pas porter préjudice au syndicat en le privant de conseil syndical sans proposer d'alternative. (D'où les précautions de la recommandation, il vaut mieux un conseil syndical mal élu que pas de conseil syndical).
Les défaillants contestataires auraient toutefois de bonnes chances d'avoir gain de cause, le syndic devait prendre acte de l'impossibilité de désigner les conseillers à la majorité requise et envoyer le procès-verbal dans le délai d'un mois à tous les copropriétaires, pour permettre, justement, à ces défaillants de se porter candidats au cours d'une nouvelle assemblée générale convoquée immédiatement (délai de 2 mois après la première -si mes souvenirs sont bons , voir la loi) après le première sur demande du syndic ou de copropriétaires.
En première convocation le syndic ne peut pas procéder à la désignation du conseil syndical à l'article 24 sans avoir au préalable organisé le vote à l'article 25, mais, pour gagner du temps, s'il est sûr qu'il y aurait plus du tiers des voix du syndicat favorables aux candidats il peut passer directement au 24 si tout le monde est d'accord.
Cela ne s'est pas passé exactement ainsi dans ma copropriété mais l'inverse (les deux tiers ayant été obtenus au 25 le syndic a proposé de ne pas effectuer le vote au 24 tant il lui paraissait évident que cette majorité serait également obtenue, mais un copropriétaire a refusé et on a donc revoté au 24 après avoir voté au 25, perte de temps inutile mais pas trop car nous avions le vote électronique).
L'assemblée générale a une grande latitude ... tant que personne ne s'oppose ni ne conteste.
Pour une fois que la loi est souple et "pragmatique" ne nous plaignons pas !
Finalement "c'est le résultat qui compte" peu importe la manière avec laquelle il est obtenu (ça va faire hurler Philippe388 ) |
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Édité par - filomat le 02 mars 2012 20:43:35 |
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Posté - 02 mars 2012 : 20:52:01
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chaque conseiller doit être désigné séparément, mais il arrive que face aux peu de candidats, les conseillers soient toujoursélus à l'unanimité des présents et représentés, le syndic face un vote groupé oralment en inscrivant sur le PV des votes séparés... |
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BIBI
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Posté - 03 mars 2012 : 07:11:45
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Merci de BIBI ,
Je découvre que parmi ce tir groupé , il y a 2 époux ( propriétaires d'un seul lot ..)
ds la foulée : sous un seul nom de famille transcrit= 2 conseillers ( M.et Mme ..) , ils sont réélus depuis 2 anset ont pris le pouvoir , avec la bénédiction du SYNDIC ( semble t'il !!)
* je reviens sur la 2ème ptie de ma question initiale :
- legalité d'un PV (rédigé à postériori ) ??
- diffusé sans signature du président , ni du scrutateur (??)
Bonne lecture et bonne jnée à tous .BIBI
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Posté - 03 mars 2012 : 08:23:19
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BIBI : le PV doit être édité ET SIGNE à la fin de l'AG et non après l'AG. c'est une obligation légale !!!! |
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Posté - 03 mars 2012 : 08:30:58
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la légalité d'un PV rédigé à postériori : les textes disent illégal, parfois après une longue réunion, il peut être préférable de faire ce PV et de le controler le lendemain par le président et les autres membres du bureau. Pourma part, lorsqu'il y a partenariat réel avec son syndic, je préfère la rédaction du PV le lendemain, car après la réunion il y a trop de "bruits de fond" : ambiance bruyante, propiso qui veulent parler au syndic ou au président du CS, etc...
entre un PV immédiat et légal, bourré d'erreurs et un PV du lendemain illégal mais correct, je préfère le second...  (allez y j'ai mis une cuirasse !!!)
Le PV doit être signé en fin de séance par les membres du bureau , mais s'il n'est pas signé et si personne ne le conteste, alors tout se passe bien.
Par contre lorsqu'il y a assignation, le PV doit être signé
C'est un des paradoxes de ces textes écrits au fil du temps et non remis à plat et sans expériences des "écrivains", la légalité et l'illégalité s'entrechoquent  |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 03 mars 2012 : 08:46:43
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L'original détenu dans les archives doit être signé. Pour l'exemplaire diffusé ou notifié, la signature du syndic 'certifié conforme à l'original" suffit.
Pour le couple élu au CS, 1 seul peut siéger avec droit de vote. Il faut le rappeler aux membres du CS et du syndic.
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filomat
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Posté - 03 mars 2012 : 08:56:39
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Les deux époux ne peuvent pas être tous deux conseillers :
citation: de veiller, en cas de droits concurrents sur un lot, à ce qu’il n’y ait qu’un seul candidat pour ce lot ;
(citation crc message n°1 ci-dessus).
recommandation n°4 relative à la tenue des assemblées générales:
citation: Qu'il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée signé à la fin de chaque séance, par le président, par le secrétaire et par les scrutateurs ;
Que la séance ne peut être levée qu'après la signature du procès verbal par le président, le secrétaire et par le ou les scrutateurs s'il en existe ;
que le secrétaire de séance prenne toutes les dispositions nécessaires pour que le procès-verbal soit établi conformément à la loi avant la fin de la séance
Le défaillant peut contester dans les deux mois après réception du procès-verbal en payant un avocat auprès du tribunal de grande instance.
Le présent ou représenté, si lui ou son mandataire a été opposant, de préférence avoir aussi demandé et obtenu l'inscription d'une réserve au procès-verbal, peut lui aussi contester dans les mêmes conditions.
Sinon ils n'ont plus qu'à dire : "amen" au procès-verbal dont une copie leur est envoyée et l'original conservé aux archives du syndicat.
En copropriété l'assemblée générale, en sa majorité des voix du syndicat présentes ou représentées et exprimées, est "souveraine"... Autrement dit elle a "tous les droits"... tant que "qui ne dit mot consent" ... C'est aux copropriétaires qu'il appartient de connaitre leurs droits et demander à ce qu'ils soient respectés ... L'Etat "ne peut pas tout faire" à leur place !... L'assemblée générale est "chez elle" dans les parties communes, elle y fait "sa loi"
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Édité par - filomat le 03 mars 2012 09:40:42 |
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Posté - 03 mars 2012 : 11:13:40
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filomat :" L'assemblée générale est "chez elle" dans les parties communes, elle y fait "sa loi" "
NON!NON!!! l'AG est décisionnaire en copropriété, et dans le respect des lois de la copropriété et de la république !!!!
La copropriété n'est pas le far-west !!
filomat : "C'est aux copropriétaires qu'il appartient de connaitre leurs droits et demander à ce qu'ils soient respectés ..."
Il est préférable de connaitre un minimum de la loi de la copropriété, MAIS le syndic DOIT respecter la loi, les copropriétaires DOIVENT respecter la loi - ce sont eux qui décident.
filomat :" de préférence avoir aussi demandé et obtenu l'inscription d'une réserve au procès-verbal,"
NON !!! chaque copropriétaire peut emmettre des réserves et les faire inscrire au PV de l'AG. L'AG n'a pas à adopter ou non une réserve.
Mais ce n'est pas cette réserve sur le PV qui donne le droit aux copropriétaires de dénoncer une résolution ou l'AG devant le TGI. C'est le caractère d'opposant qui donne ce droit.
filomat emettre une réserve ne sert pas à grand chose !!!
rambouillet :" entre un PV immédiat et légal, bourré d'erreurs et un PV du lendemain illégal mais correct, je préfère le second... "
Pourquoi un PV rédigé prendant l'AG comporterait des erreurs !!! sa lecture par les scrutateurs et le président de séance , en fin d'AG est une obligation, et une très bonne chose pour le SDC.
Cela évite toutes dérives et magouilles d'après AG, assez courante en copropriété, ce site nous en donne la preuce assez souvent.
Le rpésident et les scrutatuers doivent prendre tout le temps necessaire afin que le PV soit conforme aux votes de l'AG. Et tnat pis pour le match de foot, ou Plus belle la vie !!!!
rambouillet : vous savez bien que contester des magouilles ou un PV " erronné" ou " modifié" devant le TGI est très difficile. Rédiger un PV après l'AG DOIT être condamné par le TGI !!!
rambouillet : votre cuirrasse a t'elle bien resisté !!!
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Posté - 03 mars 2012 : 11:22:19
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Posté - 03 mars 2012 : 12:57:34
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rambouillet : "tout d'abord rédiger un PV dans l'immédiat n'empeche pas qu'il soit magouillé et/ou erroné.... "
Il y a beaucoup moins de chance qu'il le soit !!!!!
Cette nouvelle procédure a bien été faite dans ce sens !!!
Rambouillet : respectez la procédure et les lois sont certainement le gage que la copropriété soit mieux gérée.
Depuis que nous vérifions en fin d'AG, en prenant le temps de le faire, le PV est envoyé 48 heures après l'AG, et cela change beaucoup de choses !!!
Nous avons connu chaque année, ET pour chaque PV, des modifciations de votes, des rectifications demandés par des mandataires, par le CS, ..... TOUS ces PV ne reflétait pas les votes.
La rectification immédiate des erreurs en fin d'AG, surtout celles concernant les majorités de votes erronnées, est une très bonne chose.
rambouillet : "donc le lendemain, à tête reposée, c'est aussi en fin de séance... "
Contestable, surtout pour ceux atteint subitement de trous de mémoire !!!! |
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filomat
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11
Posté - 03 mars 2012 : 19:40:40
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filomat
Contributeur vétéran
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12
Posté - 03 mars 2012 : 19:47:17
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felix1930
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Posté - 04 mars 2012 : 06:43:49
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citation: Le secrétaire syndic engage sa responsabilité s'il lève la séance avant que le procès-verbal ne soit signé donc définitif.
ce n'est pas au syndic de gérer l'assemblée mais au président de celle-ci |
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felix1930
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Posté - 04 mars 2012 : 07:02:27
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La commission indique que l'article D 17 précise:
Que la séance ne peut être levée qu'après la signature du procès verbal par le président, le secrétaire et par le ou les scrutateurs s'il en existe ;
ors ,il n'y a rien de tel dans l'article 17
le président et les assesseurs qui doivent signer le PV feront donc très attention. En particulier,il refuseront de signer le PV le soir de l'AG. Il n'existe aucune obligation à cet égard
ceci est la reproduction de l'article 17 QU'EST CE QUE LE P.V? extrait du guide de l'ARC (édition 2ème semestre 1997) .< La copropriété pratique>
La modification, concernant le "moment" de la signature est venue , à une certaine époque , à la demande des gros syndics ( pourquoi....pour éviter soit disant les problèmes....pour qui??? )et non des associations de copropriétaires comme d'ailleurs la suppression de la possibilité de compléter l'ODJ après réception de la convocation |
Édité par - felix1930 le 04 mars 2012 07:29:33 |
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Louis92
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Posté - 04 mars 2012 : 09:31:16
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La question de la signature du PV ne devrait pas être si centrale que cela mais elle est révélatrice.
La lecture du PV en fin de séance ne doit pas relever de surprises et la signature ne doit pas poser de problème si :
- les scrutateurs ont bien enregistré au fur et à mesure,
- le président de séance a bien pris la peine de (ou de faire) rappeler pour chaque résolution avant de passer à la suivante, le texte de la résolution si elle a été amendée, les noms des opposants (= les noms les moins nombreux) et abstentions (sous le contrôle des scrutateurs et secrétaire).
Des difficultés à la signature du brouillon du PV sont révélatrices d'un défaut de maîtrise de la présidence de séance (maîtrise du temps, discipline à répéter pour assurer l'accord de tous sur le résultat de chaque vote). C'est en forgeant qu'on devient ...
Après l'AG, une bonne pratique est que le secrétaire envoie le texte saisi aux signataires pour régler les éventuelles coquilles ou peaufiner le texte relatif aux questions diverses (même si le brouillon est déjà signé). Le PV est ainsi de meilleure qualité.
Je reconnais que si le nombre et la nature des résolutions sont excessifs par rapport au temps imparti, le président devra prioriser et n'exploiter ces recommandations que partiellement : pour les résolutions juste adoptées ou juste refusées. Là , effectivement, pour les autres résolutions, il pourra y avoir des surprises et désaccords en découvrant le PV brouillon.
Cdlt. Louis92 |
Édité par - Louis92 le 04 mars 2012 11:26:08 |
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nefer
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Posté - 04 mars 2012 : 10:18:29
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citation: Initialement posté par Louis92
La lecture du PV en fin de séance ne doit pas relever de surprises et la signature ne doit pas poser de problème si :
- les scrutateurs ont bien enregistré au fur et à mesure,
- le président de séance a bien pris la peine de (ou de faire) rappeler pour chaque résolution avant de passer à la suivante, le texte de la résolution si elle a été amendée, les noms des opposants et abstentions (sous le contrôle des scrutateurs et secrétaire).
c'est tout à fait exact
j'ai toujours fait ainsi.
Il est impératif que le président de séance énonce le texte de la résolution qu'il propose au vote pour que les copropriétaires sachent exactement sur quoi ils se prononcent
ensuite le président appelle les votes "contre" et les abstentions |
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Posté - 04 mars 2012 : 12:31:25
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louis92 : "Après l'AG, une bonne pratique est que le secrétaire envoie le texte saisi aux signataires pour régler les éventuelles coquilles ou peaufiner le texte relatif aux questions diverses (même si le brouillon est déjà signé). Le PV est ainsi de meilleure qualité."
Je crois que cette pratique courante et non respectueuse des textes, n'est pas la bonne !!!
Il n'y a pas à changer, à peaufiner, a bidouiller, ou à modifier quoique ce soit sur un PV après l'AG.
louis92 : dans notre SDC, quand j'entendais correction des coquilles, celles-ci étaient toutes des magouilles et des mofifs de votes !!!
Le PV ne reflète que les votes. Les modèles des programmes informtiques de la copropriété sont assez performants pour saisir immédiatement les votes et annoncer si la proposition est acceptée ou rejettée. le nom des opposants et abstentionistes est sufisant pour que ces programmes gèrent le PV, et l'imprime immédiatement !!!
Les petits syndics en sont tous équipés de la sorte maintenant.
Le président annonce le résultats après chaque résolution; c'est un minimum pour que l'AG et les scrutateurs vérifient cette annonce immédiatement. C'est de la bonne pratique en AG.
Le secrétaire saisiera les modifications apportées aux texte de certaines résolutions, et cela ne concerne que peu de résolutions ET les réserves de certians copropriétaires/
Le PV n'a pas à reproduire les débats et les blablas !!!
Il n'y a aucune raison valables qu'un PV ne soit pas la stricte représentation des votes !!!!! Il n'y a a rien à retoucher après une AG, si le travail du président, des scrutateurs et du secrétaire a été fait correctement tout au long de l'AG !!
La vérification du PV avant signature , n'est pas de rédiger entièrement ce PV !!!
Le PV vérifié et signé en fin d'AG, permet également au secrétaire ( syndic en majorité ) de ne pas perdre de temps pour l'envoyer 48 hueres après l'AG. 2 mois pour envoyer les PV PLUS 2 mois d'attente , voilà 4 mois de passés, 1/3 de l'année !!!
Dans notre coprorpiété, nous avons beaucoup gagné en sérieux et en confiance depuis que les PV sont vérifiés et signés en fin d'AG et reçus 72 heures après cette AG. |
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filomat
Contributeur vétéran
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Posté - 04 mars 2012 : 12:38:16
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citation: Initialement posté par felix1930
La commission indique que l'article D 17 précise:
Que la séance ne peut être levée qu'après la signature du procès verbal par le président, le secrétaire et par le ou les scrutateurs s'il en existe ;
ors ,il n'y a rien de tel dans l'article 17
La commission parle de l'article 17 du décret de 1967
citation: Article 17 Â
Modifié par Décret n°2004-479 du 27 mai 2004 - art. 11 JORF 4 juin 2004 en vigueur le 1er septembre 2004Â
Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs. Lorsque le registre est tenu sous forme électronique, ces signatures sont établies conformément au deuxième alinéa de l’article 1316-4 du code civil.Â
Le procès-verbal comporte, sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour, le résultat du vote. Il précise les noms des copropriétaires ou associés qui se sont opposés à la décision et leur nombre de voix, ainsi que les noms des copropriétaires ou associés qui se sont abstenus et leur nombre de voix.Â
Le procès-verbal mentionne les réserves éventuellement formulées par les copropriétaires ou associés opposants sur la régularité des décisions.Â
Les procès-verbaux des séances sont inscrits, à la suite les uns des autres, sur un registre spécialement ouvert à cet effet. Ce registre peut être tenu sous forme électronique dans les conditions définies par les articles 1316-1 et suivants du code civil.
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filomat
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Posté - 04 mars 2012 : 12:48:06
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citation: Initialement posté par felix1930citation: Le secrétaire syndic engage sa responsabilité s'il lève la séance avant que le procès-verbal ne soit signé donc définitif. ce n'est pas au syndic de gérer l'assemblée mais au président de celle-ci
C'est au secrétaire que la commission adresse sa recommandation :
citation: La Commission
Recommande :
- que le texte du procès-verbal mentionne le nom des présents et celui des absents ainsi que le nombre de leurs voix ;
- que le procès-verbal ne constitue pas un compte rendu analytique des débats.
- que le secrétaire de séance prenne toutes les dispositions nécessaires pour que le procès verbal soit établi conformément à la loi avant la fin de la séance ; |
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Posté - 04 mars 2012 : 16:00:27
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filomat: le secrétaire de séance n'est pas forcément le syndic !!!!
Lors de la démission de notre "grand syndic" qui n'est même pas vénu à l'AG après 20 ann"es de contrat !!!! notre CS a préparé un programme informatique sérieux ( un membre étatit ingénieur dans le nucléaire, cela aide !!!) et nous avons pu imprimer dès la fin de la séance, après vérification des scrutateurs et du président de séance ( moi-même) le PV, et l'envoyer dès le lendemain.
Le nouveau syndic élu n'a pas été désigné secrataire de séance; notre CS étant près à toute les surprises de la part de ce syndic très loin du respect de ses mandants, et de la moindre politesse !!!
La loi oblige la signature du PV en fin d'AG, et aucune raison ne me semble valable pour déroger à la loi, sauf une manipulation du syndic ou du CS !!! |
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