immatriculation LMNP
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Imprimé le: 23 nov. 2024
Sujet:
Auteur du sujet: Migouel64
Ă€ propos de: immatriculation LMNP
Posté le: 31 janv. 2014 15:01:01
Message:
Bonjour,
N'ayant pas trouvé de réponse dans le forum, ni sur le net, je me permets de vous faire part de ma situation.
Je viens d'acquérir un studio (50/50) avec ma compagne, nous sommes pacsés, et nous souhaitons opter pour le régime fiscal réel simplifié en tant que LMNP.
J'ai compris que je devais remplir l'imprimé P0i pour l'immatriculation, mais je ne sais pas si nous devons en remplir un chacun, ou bien si un seul imprimé suffit. J'ai 2 avis divergents d'experts comptables.
Merci pour votre réponse
Cdlmt
RĂ©ponses:
Auteur de la réponse: bailleurx
RĂ©pondu le: 31 janv. 2014 16:58:06
Message:
oui en principe un seul imprimé suffit si vous créez simplement un activité en tant que personne physique
en case 9 de ce formulaire
http://vosdroits.service-public.fr/...R13748.xhtml
on vous dmande l'identité des coexploitant
(ainsi vous n'êtes pas un société de personnes)
dans le cas ou vous faite 2 déclaration vous devenez un société de personnes
ce qui dans certains points modifie (complexifie) certaines des règles de gestion et d'imposition (qui selon mon avis sont plutôt pénalisantes, mais je n'ai pas le temps de m’étendre + sur le sujet)
Auteur de la réponse: Clivie
RĂ©pondu le: 29 juin 2014 13:46:01
Message:
Bonjour,
cela fait maintenant plusieurs jours que je parcours ce forum et j'y ai trouvé beaucoup d'informations très utiles.
Merci à tous ceux qui prennent le temps de répondre et de partager leur savoir et leur expérience ! Ca aide beaucoup.
Je suis actuellement dans le même cas que Migouel, je vais acquérir avec mon conjoint pacsé (nous faisons donc une déclaration IR commune), un studio pour de la location meublée.
J'ai eu 2 cabinets comptables et un centre de gestion agrée au téléphone, un des cabinet me dit que comme nous achetons à 2, il faut faire la déclaration P0i de début d'activité au nom des 2.
L'autre cabinet et le CGA me disent de ne mettre qu'un seul nom afin de profiter de la réduction d'impôt pour frais de comptabilité. Le CGA me précise même qu'il ne prend les adhésions qu'à un seul nom.
Les impôts, que j'ai questionné par mail, m'ont juste renvoyé des liens internet (liens que j'avais déjà pu consulter sans leur aide et qui ne m'avait pas plus éclairée sur la question !).
Je pense finalement que je ne passerai pas par un cabinet, nous adhérerons à un CGA et je m'occuperai de la comptabilité et des déclarations 2031, 2033...
Par contre, je n'arrive pas à trouver quelles seront les différences et conséquences de mon choix lors du remplissage du formulaire P0i.
Qu'est ce qui va découler de fait de mettre l'activité :
- Ă un seul nom ?
- Ă nos 2 noms en tant que co-exploitants ?
Que conseilleriez-vous d'après vos propres expériences ?
Bailleurx, auriez-vous le temps de vous Ă©tendre un peu plus sur la question aujourd'hui ?
Merci.
Clivie
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 29 juin 2014 14:20:13
Message:
Si vous avez acheté en indivision, vous louez en indivision, je ne comprends pas comment un seul des deux pourrait se porter bailleur d'un bien qu'il ne possède pas, et le conseil de BailleurX ne semble toujours pertinent.
Sur un plan purement comptable, l’indivision peut immobilier le studio qu’elle possède effectivement, par simple apport, un seul des deux indivisaires aura du mal a faire un apport de la moitié qu'il ne possède pas, ou alors, le comptable, les deux indivisaires et le CGA vont devoir se tordre chacun un bras pour regarder ailleurs.
Puis le fisc aussi 
Non, il faut bien que l’exploitation se fasse au nom de l'indivision.
Le Bofip BOI-IR-RICI-10-20120912 en son paragraphe 300 ne restreint absolument pas le bénéfice de la déduction d'impot de 915 euros aux exploitations au nom d'une seule personne physique, et donne même un exemple de calcul a trois, 50%+25%+25%, donc je ne comprends pas cette réponse.
Peut-etre que BailleurX aura une idée sur ce point?
Ou alors il vous a dit a mots couverts que pour une indivision à 2 vous payez deux adhésions, pas bête
Auteur de la réponse: Clivie
RĂ©pondu le: 29 juin 2014 15:48:52
Message:
Le Bofip BOI-IR-RICI-10-20120912 en son paragraphe 300 ne restreint absolument pas le bénéfice de la déduction d'impot de 915 euros aux exploitations au nom d'une seule personne physique, et donne même un exemple de calcul a trois, 50%+25%+25%, donc je ne comprends pas cette réponse.
Peut-etre que BailleurX aura une idée sur ce point?
J'avais déjà pu consulté ce document et les impôts me l'ont également envoyé en lien dans leur réponse et je suis d'accord avec vous, indivision ou pas, je ne comprends pas pourquoi dans le cadre d'une indivision on ne pourrait pas bénéficier de cette réduction.
Par contre, que ce soit le CGA ou les 2 cabinets, tous trois étaient d'accord sur la réponse : pas de réduction possible des 915 € en indivision. D'après un document reçu d'un des cabinets, il précise que l'indivision est considérée comme personne morale et que donc soumise au régime BIC de plein droit et non sur option.
Mais je ne comprends toujours pas, pourquoi dans ce cas on ne pourrait pas déduire ces frais
Tiens donc! Ce serait intéressant d'en connaitre la justification. Tel que je ne comprends pas.
Ou alors il vous a dit a mots couverts que pour une indivision à 2 vous payez deux adhésions, pas bête
La personne du CGA n'a pas su me dire pourquoi, devant mon étonnement j'ai juste eu comme réponse que c'était comme ça
Elle m'a même précisé qu'en cas d'indivision, il fallait faire l'adhésion a un seul nom... donc ça n'a même pas l'air d'être pour encaisser 2 adhésions...
Auteur de la réponse: Clivie
RĂ©pondu le: 29 juin 2014 21:16:24
Message:
Je crois que j'ai trouvé pourquoi l'on ne peut pas déduire les frais de gestion et comptabilité si l'on se déclare en indivision.
J'ai trouvé ça : http://www2.impots.gouv.fr/document...ure_ir/#41/z
et si l'on regarde l’astérisque 5 en bas de page "réduction réservée aux contribuables dont... et soumis sur option à un régime réel d'imposition" et comme l'indivision est considérée comme personne morale et que donc soumise au régime BIC de plein droit et non sur option... je crois que j'ai enfin compris !
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 29 juin 2014 21:39:57
Message:
Oui,
J'ai fait une erreur d'interprétation plsu haut, et c'est bien votre version qui est bonne.
Auteur de la réponse: Clivie
RĂ©pondu le: 29 juin 2014 22:18:22
Message:
Par contre si quelqu'un peut me détailler les différences et conséquences de ce qui découle de fait de mettre l'activité :
- Ă un seul nom ?
- Ă nos 2 noms en tant que co-exploitants ?
je suis preneuse !
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 30 juin 2014 07:10:54
Message:
Personnellement je ne conçois pas qu'on puisse mettre en location un bien que l'on ne possède pas ou qu'on possède a 50% sans avoir un bail ou une autorisation ou quoi que ce soit.
Et comme déjà écrit, vous ne pourrez amortir que la moitié du bien, pas la totalité. Cela va gréver sérieusement vos charges déductibles et peut-etre rendre inintéressant le régime du réel.
Pour les meubles, pareil, selon que cela appartient à la communauté, à celui qui exploite, ou a l’autre, vous ne pourrez amortir que 50%, 100¨ou 0% des meubles.
Sauf Ă connaitre une technique comptable que j'ignore, bien entendu....
Auteur de la réponse: bailleurx
RĂ©pondu le: 30 juin 2014 13:12:04
Message:
heu pardon j'arrive un peu tard
le regroupement de 2 ou plusieur co exploitant sur un bien crée "de fait" une indivision
cependant ce n'est une une société ni une entreprise c'est juste un regroupement de personnes
lors de l'enregistrement ce regroupement se voit attribué
-un nom (pour mon cas ca s'apelle :" INDI-non du premier - nom du deuxième" je n'ai pas choisi mais il semble que nous aurrions pu)
- un n° de siret (unique)
en ce qui concerne les frais du CGA il seront donc factué à un seul nom (indi-truc-machin)
en ce qui concerne les remboursements de frais comme ils ne peuvent effectivement être remboursés qu'a ceux qui sont assujétéi à l'IR (donc directement à des personnes physique)
il faudra subdiviser le montant payé au prorata des parts de chacun ou au prorata de la convention entre les indivisaires (qui peut prévoir par exemple que truc paye 100% des frais comptable et s'en fait donc rembourser 100%) comme truc et machin sont des personnes physiques (dédlarées comme tel dans la déclaration P0i -voir l'intitulé de ce document- de ce fait le fisc ne me semble pas pouvoir s'opposer à ce remboursement (du moment que le montant global demandé n’excède pas le montant réel payé et que ces frais ne sont donc pas déduits des charges de l'activité LMNP (puisque seront remboursés ne sont pas déductibles)
Auteur de la réponse: bailleurx
RĂ©pondu le: 30 juin 2014 13:28:46
Message:
je ne comprendspas votre remarque Ribouldingue
le faits dĂŞtre en indivision ne reduit pas d'autant la part d'ammortissement sur l'ensensemble
en indivision on raisonne de façon globale
comme si INDI truc-machin était 1 propriétaire unique du tout , il paye ddonc et encaisse tout ce qui concerne ce bien et INDI truc machin beneficie des même droit à amortissement que Monsieur Ribouldingue
en suite les benefices (ou dettes) sont en principe partagés en truc et machin à hauteur de leur part respectives
donc (en principe) chacun d'entre eux déclare le % du résultat de l'activité correspondant à sa part (qui n'est pas forcement 50%) et chacun peut prétendre à encaisser le % du solde en caisse (incluant les autres frais non déductibles et indemnités diverses convenus à la convention d'indivision que les indivisaires ont normalement l'obligation de faire)
quand je dis "en principe" c'est qu'il peut arriver qu'un indivisaire contracte un dette envers les autres indivisaires en encaissant (avec accord des autres indivisaires) un montant supérieure à sa part
en ce cas il doit en pincipe être imposable sur la part qu'il à réellement encaissé il se peut donc qu'une année il declare un revenu supperieur au nombre de part qu'il detient dans l'indivision (et que l'année suivant il declare un revenu inferieur au nb de part qu'il détient )
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 30 juin 2014 15:00:28
Message:
Bailleurx,
Ce n'est pas cela que je dis.
Je parles comptabilité:
CAS 1: Le jour J, l'exploitation commence. Deux indivisaire BailleurZ et BailleurY
Bailleur Z choisit de faire apport de ses 50% à l'exploitation. Ces 50% sont donc immobilisés et on peut constater les amortissements déduire les charges relatives à ce bien, les emprunts et le reste.
BailleurY choisit de faire apport de ses 5O% pareillement, et on immobilise aussi.
Du coup le studio complet est immobilisé.
Si de son coté BailleurY a acheté sa part avec un emprunt, et qu'il choisit aussi de faire apport de l'emprunt à l’exploitation, du coup son emprunt est déductible.
Fiscalement parlant tout ceci est 'zappé' puisque les impots ne s'intéressent que la 2033-C et pas a votre compta que normalement vous devez faire complètement, mais c'est sous-jacent.
CAS 2: Si Bailleur Y choisit d'exploiter seul le logement studio,
Il apporte ses 50% à l'exploitation, et éventuellement son emprunt, de facon a pouvoir déclarer en charges ses intérets de remboursement et son ADI.
Bailleur Y peut bénéficier d'une licence d'exploitation gratuite de la part de 50% de BailleurZ. Cela n'aura aucune conséquence fiscale.
En revanche, Bailleur Y n'a aucune possibilité de faire un apport des autres 50%, la part de BailleurZ, qu'il ne possède pas et sur lesquels i n'a aucun droit.
BailleurZ n'étant pas exploitant, il ne peut faire un apport a une entreprise personnelle qu'il ne possède pas non plus, ce serait ce coup-ci considéré comme une vente.
Donc l'entreprise ne peut immobiliser que 50% du bine et ne constater des dotations que de la moitié.
Il en serait différemment si les deux étaient mariés et que ce soit un patrimoine commun.
La ils sont simpelment pacéss, donc les patrimoines sont distincts.
en ce cas il doit en pincipe être imposable sur la part qu'il à réellement encaissé il se peut donc qu'une année il declare un revenu supérieur au nombre de part qu'il detient dans l'indivision
il y a erreur la....
Il me semble que vous confondez les revenus qu arrivent dans l'indivision, compte bancaire ou caisse, et les prélèvements effectués par les exploitants.
Les prélèvements sont en dehors de la fiscalité de l'entreprise tant qu'on est en IR
Donc il n'y a absolument AUCUNE raison pour qu'un prélèvement supérieur de l'un par rapport a l’autre se traduise fiscalement au niveau de l'exploitation.
Au niveau de l'exploitation, les revenus totaux sont déclarés, et répartis, donc c'est bon.
Au niveau des personnes physiques, en revanche, la répartition est certes mauvaise mais c'est autre chose, un autre problème.
A la limite cela ne va pas intéresser les impôts que BailleurY ait prélevé moins que ça part mais déclaré tout sa part des revenus, en revanche les mêmes impôts pourraient reprocher à BailleurZ d'avoir déclaré sa part des recettes et prélevé plus que prévu, car ce sont des revenus du coup occultes au niveau de la déclaration d'impots de BailleurZ même s'ils ont bien été fiscalement déclarés chez l'autre indivisaire.
Dit d'une autre façon, on peut dire que ce transfert est un don non déclaré de l'un a l'autre.
Cela regarde les personnes, pas l'exploitation.
Accessoirement en comptabilité supersimplifiée, ces prélèvements ne devraient même pas apapraitre?
Auteur de la réponse: Clivie
RĂ©pondu le: 01 juil. 2014 07:20:12
Message:
il faudra subdiviser le montant payé au prorata des parts de chacun ou au prorata de la convention entre les indivisaires (qui peut prévoir par exemple que truc paye 100% des frais comptable et s'en fait donc rembourser 100%) comme truc et machin sont des personnes physiques (dédlarées comme tel dans la déclaration P0i -voir l'intitulé de ce document- de ce fait le fisc ne me semble pas pouvoir s'opposer à ce remboursement (du moment que le montant global demandé n’excède pas le montant réel payé et que ces frais ne sont donc pas déduits des charges de l'activité LMNP (puisque seront remboursés ne sont pas déductibles)
Donc si je comprends bien une indivision de personnes physiques n'est pas considérée comme une personne morale, c'est bien ça ?
Donc frais de compta et d'adhésion déductibles de l'IR.
Oulalah, tout n'est pas si évident et on finit parfois par se mélanger !
Merci de votre aide.
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 01 juil. 2014 07:27:09
Message:
Clivie,
Je pense que BailleurX sera de mon avis si j'énonce que la location en meublée, c'est, selon la célèbre citation du Capitaine Haddock, fiscaliste de première, a la fois très simple et très compliqué.
L'indivision, en tant que mécanisme juridique, ne dispose pas de la personnalité juridique (1ère Chambre civile 25 octobre 2005, pourvoi n°03-20382, Legifrance) (J'ai copié cette phrase de ce site: http://www.dictionnaire-juridique.c...division.php )
Dans un arrêt du 9 juin 2011 (pourvoi n°10-19241), la 2e chambre civile de la Cour de cassation réaffirme qu'une indivision n'est pas une personne morale et qu'en conséquence, elle ne peut délivrer un commandement de quitter les lieux. Je tire cette autre phrase qui fait mal de ce site: http://themisjle.blogspot.fr/2011/0...-morale.html
Je pose d'ailleurs la question a BailleurX, a Fluo et a tous ceux qui indivisent:;
Quelel expérience avez-vous d'un commandement de payer adressé à un locataire d'une indivision?
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 01 juil. 2014 07:52:01
Message:
Je reviens sur cette prahse de BailleurX que met en exergue Clivie, et qui m'avait échappé:
Le fisc n'a aucun moyen de s'opposer a l’application de règles civiles.
Elle peut en revanche remettre en cause leur statut si il y a abus de droit ou tentative de fraude.
Par exemple, je crée un montage en indivision avec mon fils (Mon fils 10%, moi 90%)
Je mets 95% des dépenses à ma charge et 95% des recettes au bénéfice de mon fils par convention.
J'ai donc créé une usine à siphonner mes revenus et à les injecter chez mon fils.
Certes, ces revenus sont taxés au titre des revenus meublés par les déclarations 2031 et 2033
Mais il s'agit en fait d'un transfert, donc d'une suite de donc qui si elle respecte bien l’impôt sur les revenus, échappe donc aux impôts sur les successions.
Si au lieu de mon fils, je fais le mĂŞme transfert au profit de quelqu'un d'autre, il s'agit de revenus sans cause pour celui qui les recoit indument
De plus ca va etre une usine a gaz comptable, puisque les dotations aux amortissements vont bien être proportionnelles aux parts (10% et 90%, proportionnelles aux apports respectifs) mais les répartitions des recettes au niveau de la 2031 différentes.
Et je me demande comment vont être réparties les charges déductibles affectées aux actifs amortissables.
Auteur de la réponse: dlyz
RĂ©pondu le: 01 juil. 2014 13:26:08
Message:
Le montage est d'autant plus intéressant que votre fils est non imposable et que vous êtes dans la tranche de 75% !
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 01 juil. 2014 14:19:45
Message:
.. et de même pour le fisc qui va se régaler de la régularisation avec intérets de retard du coup ...
Auteur de la réponse: Clivie
RĂ©pondu le: 05 juil. 2014 17:03:14
Message:
Bonjour,
merci pour vos réponses.
Je vais donc bien mettre nos 2 noms en stipulant indivision et je déduirai les frais d'adhésion au CGA sur nos impôts.
Encore merci de votre aide.
Clivie
Auteur de la réponse: bailleurx
RĂ©pondu le: 08 juil. 2014 22:25:27
Message:
en effet une undivision est une coexploitation par des personnes physiques et non une personne morale (sauf enregistrement contraire ce qui serait mauvais sous certains aspect)
en ce cas il doit en pincipe être imposable sur la part qu'il à réellement encaissé il se peut donc qu'une année il declare un revenu supérieur au nombre de part qu'il detient dans l'indivision
ce que je veux dire par lĂ ce n'est pas que l'un pye des charges et l'autre encaisse des revenus
c'est que le montant des revenus à declarer n'est pas forcement proportionnel à la part que chacun detient réellement, mais qu'il doit être proportionnel à la part que chacun à réellement encaissé
(et quand je parle de part elle comprend une mĂŞme proportion de depense de d'encaissement)
je veux dire par là pour faire simple si l'un des indivisaire Y à exceptionnellement besoin de disposer de 80 % des revenus de l'activité alors que sa part normale est de 50% et que l'autre indivisaire Z y consent au niveau de la déclaration on pourra marquer que Y sera imposable sur 80% du résultat de l'activité (bas de la 2033) et Z sur 20%
Y se verra donc quand même imposé de la CSG pour la part qu'il a encaissé et Z pour celle qu'il a encaissé
par contre votre histoire avec votre fils et la répartition inégale des charges et des revenus n'est pas possible puisque c'est une compta globale et en tous cas elle n'aurait aucun intérêt au sein d'un même foyer fiscal
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 08 juil. 2014 22:53:56
Message:
Ce que vous faites consiste a utiliser une usine a gaz pour modifier au grès des ans (exceptionnellement) les parts.
La comptabilité que vous tenez n'est pas fiable ni sincère parce que dictée par des intérêts différents de ceux de l'objet social.
D'autre part la comptabilité impose la permanence de la méthode.
Ici il n'y aucune permanence; un peu comme un syndicat de copropriété qui ferait varier les tantièmes selon les années.
On pourrait plutôt refléter les pourcentages théoriques et faire une dotation claire et indépendante hors exploitation et entre particuliers.
Si on ne le fait pas c'est qu'il y a quelque intéret et je l'ai décrit.
Attention aux risques.
Ensuite dans un même foyer fiscal, les dons sont bien à déclarer, ils n'ont rien a voir avec les revenus.
Attention Ă la confusion.
Auteur de la réponse: bailleurx
RĂ©pondu le: 09 juil. 2014 22:34:45
Message:
je pense que nous sommes d'accord sur le fait que la répartition du resultat n'a rien a voir avec la tenue de la comptabilité
bien entendue quel que soit la répartition finale (correspondant ou pas au part de chacun des indivisaire) la tenue comptable est rigoureusement la même
et il est normal et logique que si un des indivisaire à encaissé plus que sa part ce soit lui qui paye les impot sur la part qu'il a reçu le montant à marquer en page 2 du formulaire 2031 est donc bien la part de benefice reçue pas celle qui aurait du être reçue
si par exemple un des indivisaire reçoit un part supérieure à sa part indivise parce qu'il assure la gestion du bien (ceci étant convenu par convention (écrite) entre les indivisaire) c'est bien lui qui doit payer les impôts sur la part supplémentaire qu'il encaisse (même si sa part normale devrait être normalement inférieure à celle qu'il perçoit réellement)
en clair X et Y sont indivisaire Ă 50%
il est convenu par convention entre les indivisaire que Y s'occupe de la gestion du bien et en contrepartie Y recevra 20% des benefices en plus sur sa part
donc la part normale de X et Y est bien 50% par contre lors de la répartition des benefices Y recevra 70% et x 30% donc si le resultat est 1000€ sur la 2031 en page 2 on notera 700 pour Y et 300 pour X
ca n'a rien d'une malversation
et la compta jusqu'Ă la fin de la 2033B (case 370) sera strictement la mĂŞme que si la convention entre les indivisaires n'existait pas
Auteur de la réponse: ribouldingue
RĂ©pondu le: 10 juil. 2014 06:38:49
Message:
La comptabilité ne s'improvise pas a partir de discussion. Elle est le reflet de justificatifs comptable; Si les regles de indivision (convention par exemple) disent que 1 possédé 30% et B possède 70% mais que les revenus et les charges sont réparties à 20µ et 80°%, le problème n'est pas de comptabilité qui respecte les regles.
Le fisc ne requalifiera pas les comptes de l'exploitation, et je suis alors d'accord avec ce que vous Ă©crivez.
En revanche le fisc est en droit de requalifier un montage d’entreprise. La je ne suis pas assez calé pour dire quoi que ce soit.
EN revanche, la comptabilité doit etre sincère et fiable, et doit donc refleter en pourcentage ce qui est inclus dans lres regles écrites, en général enregistrées chez le notaire;
La permanence de la méthode vous empeche de modifier en cours de route pour que l'anne suivante les pourcentages passent à 5% - 95% et l'année d'apres 35% - 65%
On rappelel que les entyreprises sont tenues normalemnt de joindre à leur déclaration les annexes, lesquelles indiquent les méthodes comptables meployées notamment. il se trouvce que les LMnP et LMP sont en génral sous le seul de dispense de production, ce qui ne reire nulelemnt l'exigence de respecter les règles fiscales.
Auteur de la réponse: teixda
RĂ©pondu le: 28 mars 2015 12:39:17
Message:
Bonjour et merci pour vos précieux conseils,
Dans le cadre du LMNP le principe de permanence des méthodes empêchent ils dans la cas ou les frais d'agence ont été passés en immobilisation de passer en charges les frais d'agence pour une seconde acquisition ?
Merci !
Auteur de la réponse: fluo
RĂ©pondu le: 28 mars 2015 16:25:46
Message:
Bonjour,
merci de ne poser vos questions qu'à un seul post, cela évite des redondances pour les futurs lecteurs ainsi que du travail de réponse inutile.
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