Forme et contenu du contrôle quinquennal

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Sujet:

Auteur du sujet: trendy31
À propos de: Forme et contenu du contrôle quinquennal
Posté le: 27 sept. 2013 00:14:35
Message:

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans un immeuble livré en 2001 et doté d'un ascenseur.

En décembre dernier, lors de la réunion du CS préalable à l'AG, le syndic a rappelé l'obligation de procéder au contrôle quinquennal de l'ascenseur. Il nous a dit qu'il avait déjà pris contact avec un intervenant spécialisé et avait négocié les tarifs pour l'ensemble des ascenseurs du parc d'immeubles qu'il gère, ce qui serait plus intéressant pour nous. J'ai réclamé un devis (ne serait-ce que pour que le CS le valide, puisque le montant annoncé dépassait le seuil à partir duquel le CS doit être consulté), mais nous n'avons jamais rien vu.

En avril, lors de l'AG, suite à une question concernant la partie du budget prévisionnel correspondant à l'ascenseur, la question est revenue sur le tapis, et nous avons alors appris que le contrôle avait déjà commencé et que, ô miracle, tout était conforme et qu'il n'y avait donc rien à faire.

Il y a quelques jours, le président du CS a à ma demande interpellé le syndic à propos du devis jamais reçu et du résultat du contrôle dont nous n'avions eu aucune nouvelle. Le syndic a répondu qu'une deuxième étape du contrôle allait avoir lieu bientôt et que nous aurions le retour avant la prochaine AG.

Je trouve cet enchaînement un peu nébuleux et je voudrais donc savoir :
- quelle est la durée normale du contrôle (une visite, deux, trois...), en particulier si l'ascenseur est conforme
- s'il est possible que, pour un immeuble d'environ 10 ans, l'ascenseur ne soit pas conforme
- quel est l'ordre de grandeur des tarifs pratiqués pour le contrôle (sachant que l'immeuble a 3 étages et pas de sous-sol si cela a un impact sur le prix)

Merci d'avance pour vos réponses.

Réponses:

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 27 sept. 2013 08:44:37
Message:

le controle se déroule en 2 temps :
* une visite normalement avec le Te d'entretien pour faire les controles et édition d'un rapport qui soulève les anomalies. en général, le controleur fixe un délai pour les remises en état ne demandant aucun investissement
* seconde visite ou réception d'une attestation de l'ascensoriste comme quoi les remarques, sans investissement, ont été corrigées

cout : environ 600 € pour 2 ascenseurs.

vous semblez étre membre du CS : exigez une copie du rapport du controleur, c'est votre droit.

pour un ascenseur de 10 ans, il serait surprenant qu'il n'y ait au moins aucune remarque ne nécessitant pas d'investissement : je citerai seulement le nettoyage de la fosse d'ascenseur ou son éclairage...

Auteur de la réponse: trendy31
Répondu le: 27 sept. 2013 11:09:36
Message:

Merci Rambouillet pour cette réponse précise.

Si je comprends bien, ce que nous raconte le syndic est crédible, mais nous devons accéder au rapport établi par le contrôleur dès son premier passage.

Par contre, côté prix, il semble être à côté de la plaque, puisqu'il nous a annoncé un peu plus de 600 € pour un seul ascenseur et encore après négociation (selon lui) avec la société qu'il a choisie pour le contrôle.

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 27 sept. 2013 11:39:38
Message:

Souci sur le prix : copro sur région parisienne 280 € HT en 2012 pour 4 ascenseurs, copro sur Rhône-Alpes 260 € HT en 2011 pour 3 ascenseurs.

Pour la durée : sur 1,5 jour pour 4 ascenseurs hydrauliques et sur 1 jour pour 3 ascenseurs à câble.

Le plus grave est qu'aucun conseiller syndical ou copropriétaire n'ait assisté à l'audit pour éviter un zèle excessif de l'auditeur qui apporte du CA à l'ascensoriste.

Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: trendy31
Répondu le: 27 sept. 2013 12:20:52
Message:

Ce qui est grave déjà, c'est que cette opération ait été lancée sans que nous obtenions un devis et également sans mise en concurrence puisque le prestataire a été choisi d'emblée par le syndic.

Ensuite, le CS aurait eu du mal à assister au contrôle puisque il n'a pas été informé de la date...

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 27 sept. 2013 13:11:13
Message:

Ce n'est pas un reproche, personne ne pouvait assister. J'ai voulu dire que le plus grave du processus en conséquence est de ne pas avoir assisté à l'audit : vous pourrez ajouter cet argument dans vos reproches au syndic sur l'opération.

Votre CS a du grain à moudre : le syndic n'a pas respecté le seuil de consultation du CS.

Si vous mettez cela sur le compte d'un oubli ponctuel, pour éviter qu'il ne recommence, il faudrait refuser une partie de la facture : il devrait accepter de jouer le jeu. Il avait un bon prix, il ne devait pas craindre de vous soumettre le devis pour avis ...

Si cela est une autre preuve de problème de fond avec le syndic, il faudra penser à en changer.

Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 27 sept. 2013 21:06:27
Message:

je rappelle également que le rapport du controleur qui doit être fait sous 30 jours est consultable par n'importe lequel des résidents :
"Les règles relatives au droit d' accès et de communication du rapport du contrôle technique sont prévues à l' article R. 125-2-7 :

• toute personne disposant d' un titre d' occupation dans un immeuble comportant un ascenseur, a le droit de consulter, dans les locaux du siège social ou du domicile du propriétaire ou dans ceux de son représentant, le rapport du contrôle technique. Sur sa demande et à ses frais, elle reçoit du propriétaire la copie de ces documents.

Auteur de la réponse: sparte
Répondu le: 01 nov. 2013 15:47:35
Message:

Ok avec Louis sur la tarification.
On est plus proche de 150 euros par ascenseur (grand bureau de contrôle national).
Il faut voir le devis et la nature (en principe définie de façon réglementaire s'agissant d'un audit obligatoire) des prestations prévues.
Demandez également à votre syndic copie de la consultation des autres cabinets d'audit.
J'imagine ma qu'il n'ait pas organisé une mise en concurrence pour l'ensemble de son parc.

Auteur de la réponse: alexmea
Répondu le: 08 févr. 2014 23:38:03
Message:

Bonsoir,
Je me permets de complèter votre sujet, car je suis moi même habilité pour réaliser le contrôle technique quinquennal.
Vous avez 2 types de contrôleurs:
1) les personnes (comme moi) qui sont habilités par l'organisme certificateur SGS, cette certification est individuelle et valable 5 ans.
Les pré-requis pour postuler à cette certification sont :
– connaissance des procédés, produits et équipements dans le domaine des ascenseurs, ainsi que des prescriptions qui régissent la prévention des risques liés aux ascenseurs ;
– huit ans d’expérience professionnelle, dont cinq ans dans le domaine de l’installation ou de l’entretien des ascenseurs, et trois ans minimum dans le domaine de l’inspection ou du contrôle dans les secteurs de la mécanique ou de l’électromécanique ;
– capacité à procéder au repérage sur plan ;
– capacité à utiliser une méthodologie de contrôle sur la base de l’annexe de l’arrêté interministériel du
18 novembre 2004 relatif aux contrôles techniques des ascenseurs ;
– aptitude à rédiger des rapports qui constituent la matérialisation des contrôles effectués.

2) les organismes notifiés et COFRAC tel que les gros bureaux de contrôles et d'études.
Dans ce cas de figure c'est l'entreprise qui entre dans la catégorie organisme notifié et qui permet d'appliquer le marquage CE des ascenseurs (mise sur le marché des ascenseurs neufs).
Par ce biais l'organisme notifié est autorisé à faire effectuer à ses salariés, quel qu'ils soient, le contrôle technique ascenseur.

En général 2 est beaucoup moins chère que 1, mais méfiance car parfois les prestations ne sont pas identiques, comme les essais destructifs obligatoires.
D'autre part, certains syndics ont des accords cadres valables pour un engagement de 3 ou 5 ans, ce qui permet de lisser le coût de cette prestation mais l'inconvénient c'est que la copro est engagée sur plusieurs années.

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 09 févr. 2014 09:42:46
Message:

".....certains syndics ont des accords cadres valables pour un engagement de 3 ou 5 ans, ce qui permet de lisser le coût de cette prestation mais l'inconvénient c'est que la copro est engagée sur plusieurs années."

Comme cela se pratique avec bien des entreprises/corps de métiers travaillant au profit de syndics , pardon, de syndicats.. , avec les habituelles "enveloppes", pardon : "ristournes" ou "rémunération apporteur d'affaire" . ... pratique bien connue chez certains ....

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 09 févr. 2014 09:59:00
Message:

alexmea, votre message n°8 est très intéressant. Le prix que j'ai cité est celui de votre cas 1 et j'ai bien reconnu les avantages que vous avez décrits pour ce cas 1.
alexmea,

Auteur de la réponse: PROSPER83
Répondu le: 09 févr. 2014 11:43:15
Message:

LOUIS 92

Vous trouverez sur le site l'ARC des réponses à vos interrogations (désolé mais je ne sais pas comment procéder pour les transmettre par lien url).

Rubrique ascenseurs ABUS n° 2405 (20/10/2010), 2225 (03/03/2010), 2468 (29/12/2010), 3402 (04/04/2013 et vous comprendrez ainsi le principe de la nouvelle pompe à finances mise en place par certains syndics qui passent des contrats avec des Stés de "conseils" en ascenseurs pour un contrôle technique + suivi du contrôle + assistance téléphonique ou par mail + analyse des devis + aide à la gestion des contrats de maintenance + assistance au contrôle de la maintenance etc...sur une période pouvant aller de 3 à 5 ans, avec la complicité du CS tout ça bien évidemment sans passer par une AG.

C'est ce qui c'est passé lors du contrôle de nos ascenseurs en janvier 2014.

Ayant été informé par le contrôleur, que j'ai rencontré fortuitement en prenant mon ascenseur, je me suis rendu chez le syndic pour exiger de voir les contrats passés avec la Sté de conseil de laquelle dépend le contrôleur technique.

J'ai alors constaté que le syndic avait souscrit un contrat pour le contrôle technique de nos 14 ascenseurs + suivi dudit contrôle pour 250 € HT par ascenseur = 3500 € HT soit plus que le plafond autorisé par l'assemblée de 2000 € HT.

Que le syndic avait également passé un accord contractuel reconnaissant que le représentant de la Sté de conseil était l'interlocuteur privilégié avec la sté de maintenance.

Comme à ma connaissance, et si je me trompe j'espère que les membres du forum me le diront pour m'éviter une grosse boulette, dans une copropriété l'interlocuteur privilégié avec un intervenant extérieur c'est le syndic qui perçoit des honoraires annuels pour cela, sauf décision contraire d'une AG, j'ai l'intention de demander à la prochaine AG de ne pas valider
cette dépense.

Pour l'info, le contrôle technique a révélé 460 anomalies -- C'est mieux que le précédent (2009) qui avait révélé 216 anomalies constituées un danger pour les personnes ou pour les matériels.

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 09 févr. 2014 13:07:45
Message:

OK, vu les abus sur le site de l'ARC.

alexmea parle exclusivement du contrôle quinquennal et non de prestations de conseil supplémentaires comme dans votre cas et celui de l'ABUS n° 3402 et c'est pourquoi la durée de 3 ans est étonnante.

Un syndic qui est bien surveillé par le CS et qui donc dialogue régulièrement avec lui ne s'engage pas dans des aventures de prestations de conseil sans en parler au CS.

Je sais que l'appel aux bureaux d'étude ou de conseil est fréquent dans les copropriétés de standing (encore plus dans les grandes). Dans ces copropriétés, on trouve au CS des cadres supérieurs qui n'ont pas eu à résoudre de problèmes techniques depuis leur jeunesse et ils reproduisent la façon de gérer les problèmes de leur fin de carrière.

Dans de telles copropriétés, on devrait trouver des gens avec un niveau technique suffisant pour se colleter le guide de l'ARC sur les ascenseurs et pour dialoguer avec l'ascensoriste et le contrôleur technique quinquennal.

Dans de telles copropriétés, j'attends de voir une société A de méthodologie qui va contrôler la société B de conseil qui contrôle les travaux d'entretien et les devis de la société C qui maintient la chaufferie ou les ascenseurs . Les A et B faisant un exposé en AG, le CS synthétisant les rapports de A, B et C pour donner un avis en AG à l'occasion de vote de travaux. De quoi impressionner le copropriétaire moyen (ainsi que son porte-feuille) ...

Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: PROSPER83
Répondu le: 09 févr. 2014 16:44:41
Message:

Louis 92

Apparemment alexmea semble être un technicien mais pas un commercial - Il n'est donc pas forcement informé des tractations qui se font avec les organismes notifiés tel que les gros bureaux de contrôles et d'études et il n'est pas probant qu'il n'ait simplement voulu parler que du contrôle quinquennal.

Car un contrat de 3 ans est forcement conclus pour d'autres prestations qu'un simple contrôle quinquennal.

Auteur de la réponse: alexmea
Répondu le: 09 févr. 2014 20:53:12
Message:

Pour le contrat de 3 ou 5 ans je vais vous expliquer succinctement comment celà se passe.
1) De façon strictement réglementaire, le contrôle technique est récurrent tous les 5 ans.
2) Vu cette aubaine, certains acteurs du marché sur le contrôle technique ont trouvé bon de proposer aux syndics des contrats qui permettent de contrôler le prestataire de maintenance pendant ces 5 ans.
Prenons comme exemple:
1ère année = contrôle technique;
2ème année = leve des réserves;
3ème année = audit de maintenance;
et ainsi de suite jusqu'à la 5ème année et on repart à 0 enfin je devrais dire pour 5 ans!
En effet, les syndics ont de + en + de travail alors si on peut trouver un prestataire qui permet de surveiller l'ascensoriste c'est tout bénéfice..... sauf pour la copro qui in fine paie chaque année l'engagement signé par le syndic.

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 09 févr. 2014 21:10:26
Message:

Merci, salleal, j'ai compris le pourquoi des 3 ans. Reste que le syndic n'a pas le droit de contracter pour cela. Il ne s'agit pas dépenses courantes annuelles mais de travaux exceptionnels quinquennaux.

Auteur de la réponse: rambouillet
Répondu le: 10 févr. 2014 07:56:28
Message:

Louis, j'ai un avis différent : bien que ce contrôle ait lieu tous les 5 ans, il n'est pas exceptionnel car tout à fait prévisible, car obligatoire : pour ma part, il rentre dans le budget de gestion courante de l'année considérée .

Mais l'important :
1- c'est de faire faire ce contrôle
2- c'est de la prévoir budgétairement

Auteur de la réponse: Gédehem
Répondu le: 10 févr. 2014 09:42:25
Message:

Hum ... un "controle" ponctuel imposé tous les 5 ans serait "entretien courant" ????
On est dans le 25e ... et ceci pour statuer sur une proposition tous les 5 ans (le prévis c'est du 24 ! )

Quant à ce que le syndic puisse contracter tout seul ......

Sur les "dépenses prévisibles" : syndic comme CS (surtout CS) doivent tenir un échéancier des contrats passés par le syndicat (dont assutances !!) ce qui évite les bevues des reconductions automatiques qui sont passées, comme des travaux périodiques type ravalement des façades et réfection/étanchéité toiture (10 ans)

Auteur de la réponse: Louis92
Répondu le: 10 févr. 2014 10:04:48
Message:

à rambouillet : des diagnostics aussi sont obligatoires, le décret de 67, art 44 les classent explicitement dans les travaux exceptionnels. Le contrôle technique quinquennal d'ascenseur s'apparente plus à un diagnostic quand il s'agit de la sécurité du personnel qu'à de la maintenance préventive.
Ce n'est pas essentiel mais cela évite de polluer les dépense courantes pour comparaison d'une année sur l'autre et surtout interdit au syndic de contracter tout seul ce contrôle si classé "travaux exceptionnels".
Cdlt. Louis92.

Auteur de la réponse: mespres
Répondu le: 10 févr. 2014 20:36:16
Message:

Utile de gloser sur le contrôle quinquennal ? Il ne coute pas cher et si pas fait aucune sanction ... vous budgétez tous les 5 ans 500 €, ou bien rien du tout : la messe est dite !

Auteur de la réponse: PROSPER83
Répondu le: 10 févr. 2014 22:34:30
Message:

Utile de gloser sur le contrôle quinquennal ? Il ne coute pas cher et si pas fait aucune sanction ... vous budgétez tous les 5 ans 500 €, ou bien rien du tout : la messe est dite !

Seulement une contravention de 3ème classe d'un montant maximum de 450 € mais aussi le risque de frais d'avocat pour une assignation en référé du SDC par n'importe quel copropriétaire. Décret 2004-964 du 9/09/2004 -

Sans parler qu'en cas de défaillance grave entrainant un accident le SDC risquerait d'avoir beaucoup de mal à n'impliquer que l'ascensoriste s'il n'a pas fait faire son contrôle technique.

Auteur de la réponse: mespres
Répondu le: 11 févr. 2014 11:31:27
Message:

pas convaincu du risque, mais de toute façon ce contrôle quinquennal est une bonne mesure, je n'envisage pas d'y soustraire notre ascenseur. il sera fait en 2015, et il sera budgété dans le budget courant.

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