|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
 Posté - 28 avr. 2009 : 21:50:39
|
Ribouldingue
"seuls les prêts IN-FINE sont encore possibles"
Vous pouvez développer. En effet, si je regarde l'optique d'un in fine avec une capitalisation j'obtient une sortie de trésorerie proche d'un amortissable. Pourquoi ce type de financement serait plus facile à obtenir.
Franchement, face à ce type d'investissement, je trouve que les banquiers ont une très mauvaise approche. Que l'on me parle de faire un apport ou de réduire la durée de remboursement à 20 ans, voir 15 ans, c'est du n'importe quoi. Je ne peux pas leur dire lorsque je présente un dossier mais je considère que c'est de la mise en danger d'investisseur. On enlève toute marge de manœuvre dans la phase d'exploitation et si un problème se présente il n'y a plus personne.
Autres bizarrerie, aucun de mes banquiers français n'est aller voir le bien, aucun n'a étudié de plus près les compétences du gestionnaire
Bref, le métier de propriétaire gestionnaire n'est pas connu et enseigné dans les écoles.
Pour moi, un bien important doit s'autofinancer et surtout en tenant compte de l'imposition. Pour arriver à cela, il faut une durée de 25 ans (équilibre), 30 ans c'est mieux (trésorerie positive), voir plus ….
Je sais, c'est plus cher (je suis comptable) mais cela à le mérite de pouvoir tenir dans la durée et de pouvoir multiplier les investissements. Essayez de comparer l'evolution du patrimoine net d'un investisseur avec un bien financé sur 20 ans  et celui de 5 biens financés sur 30 ans  .
|
Signaler un abus  |
|
|
Moonky
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 mai 2009 : 11:27:26
|
Bonjour à tous,
J'ai lu cette discussion passionnante et vous remercie chacun pour vos contributions de vos expériences qui me serviront.
Mais je me posais la question en ce qui concerne la gestion locative courante des investisseurs ayant plus de 5 ou 10 locations à gérer (c'est déjà pas mal!), voir plus pour certains et énormément plus pour d'autres (Il sont chanceux!).
Je suis curieux de savoir avec quel logiciel (pro ou tableur comme excel?) faite vous votre comptabilité surtout et l'édition de vos factures de demande de loyer et quittances parce que 5, ca va, mais 10 locations cela devient un peu coton je pense s'il faut editer des documents en masse ...
NB : Je vise entre 5 et 10 locations (j'en gère déjà 2) mais je crains la paperasse que cela peut engendrer. J'espère que votre aide me feront passer outre cette problèmatique car je serai tout seul comme gestionnaire et mon expérience dans ce domaine n'est pas aussi bonne que Mathieu68 (j'ai juste une connaissance plus que basique de la comptabilité) ... Mais je n'ai pas peur d'apprendre.
Cordialement. |
Edité par - Moonky le 25 mai 2009 11:29:47 |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 25 mai 2009 : 13:00:49
|
Personnellement, j'utilise un logiciel de comptabilité professionnel pour la comptabilité, excel pour le suivi de la trésorerie et autres tableaux, word pour la correspondance.
Pour la comptabilité tous les logiciels peuvent convenir. Le logiciel professionnel c'est parce que je suis comptable.
Toutefois, pour 2 locations il n'y a pas besoin de comptabilité sauf si vous les détenez dans le cadre d'une sci.
Pour les factures de loyers, je n'en fais pas. Pour les quittances, je n'en fais que sur demande ponctuelle du locataire, donc très rarement.
Ce n'est pas la paperasse qui prend le plus de temps, mais la gestion des entrés / sorties et les travaux.
Vous êtes à 2 locations et vous ciblez 10. Réfléchissez sur les options d'acquisitions, 8 appartements isolés, 2 immeubles de 4 appartements, 1 immeuble de 8 appartements.
Avantages, inconvénients.
|
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 mai 2009 : 16:54:42
|
Désolé, j'ai du mal à jongler entre les deux forums...Citation :
Initialement posté par mathieu68
Ribouldingue
"seuls les prêts IN-FINE sont encore possibles"
Vous pouvez développer. En effet, si je regarde l'optique d'un in fine avec une capitalisation j'obtient une sortie de trésorerie proche d'un amortissable. Pourquoi ce type de financement serait plus facile à obtenir
Il est plsu facile a obtneir par quelqu'un qui est au chomage ou qui n'a plsu de revenus suffisant, parce que un banquier accepte d'adosser un in-fine à un contrat d'assurance vie, en euros.
Même si c'est parfois diffiicle.
Pour l'instant je n'en n'ai aucun, mais si je reprendds un crédit, je n'aurais pas le choix.
Le taux est plus cher qu'un amortissable,
la durée est moindre, je crains qu'on obtienne difficilement plsu de 15 ans ou 18 ans maxi au lieu de 22 à 25,
mais on n' a pas l'obligation d'une assurance ADI ce qui baisse le cout quand même.
Citation :
Franchement, face à ce type d'investissement, je trouve que les banquiers ont une très mauvaise approche. Que l'on me parle de faire un apport ou de réduire la durée de remboursement à 20 ans, voir 15 ans, c'est du n'importe quoi. Je ne peux pas leur dire lorsque je présente un dossier mais je considère que c'est de la mise en danger d'investisseur. On enlève toute marge de manœuvre dans la phase d'exploitation et si un problème se présente il n'y a plus personne.
Un banquier n'est pas un investisseur, il va vous dire qu'il n'a pas a prendre de risque, et que le risque q'uil vous fait prendre n'est pas son problème.
Citation :
Autres bizarrerie, aucun de mes banquiers français n'est aller voir le bien, aucun n'a étudié de plus près les compétences du gestionnaire
Bref, le métier de propriétaire gestionnaire n'est pas connu et enseigné dans les écoles.
Ca va forcément changer, mais vous savez, dans l'automobile, j'ai vu aussi cette évolution ces vingt dernières anées:
Le maitre mot est, on n'en n'a rien a faire des gens qui savent, ce sont les pires, car on en est dépendant. On veut des gens qui s'adaptent a tout, et surtout des méthodes ou des facons de fabriquer pour n'importe qui, si possibel le premier guignol venu.
La compétence est un défaut depuis quelques années, alors que sur le terrain, c'est évidemment une qualité.
Citation :
Pour moi, un bien important doit s'autofinancer et surtout en tenant compte de l'imposition. Pour arriver à cela, il faut une durée de 25 ans (équilibre), 30 ans c'est mieux (trésorerie positive), voir plus …
Oui, bien d'accord.
.
Citation :
Je sais, c'est plus cher (je suis comptable) mais cela à le mérite de pouvoir tenir dans la durée et de pouvoir multiplier les investissements. Essayez de comparer l'évolution du patrimoine net d'un investisseur avec un bien financé sur 20 ans et celui de 5 biens financés sur 30 ans
Convaincu, mais j'ai réussi 22 ans, jamais plus..... Dommage, ca m'aurait donné une grosse marge. |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 25 mai 2009 : 17:04:19
|
Moonky, je souscris aux réponses de mathieu68 bien entendu.
Pour ma part, (une vingtaine de lots) j'ai acheté un logiciel de compta (Ciel Compta), mais je ne sais pas m'en servir, donc je vais attendre de pouvoir faire un stage.
Pour l'instant je fais ma compta en trois temps:
1/ Saisir les opérations sur une feuille Word, avec numéro d'opération, date, numéro du PCG, mode de paiement et détail
Ca me paermet d'avoir tout par ordre numérique, et presque ordre chronologique.
2/ Report manuel sur des feuilles excels pour les livres de recettes et les livres de paiements,
j'ai ensuite des macro pour les ventilations mensuelles (par compte) et annuelles, tout ceci par immeuble, PUIS et des macros encore pour récap annuelle exploitation générale (tous immeubels) confondus
3/ Je retransfere manuellement les chiffres pour faire mon bilan et mes 2031 et 2033. Ca, c'est tres facile.
J'y passe beaucoup de temps, et ce n'est guère efficace.
Je gère mes échéanciers et quittances par fichier excel
(un fichier par mois de n+1 feuilles si j'ai n locataires),
avec la première feuille des champs communs (date, mois, ...).
Ca me sert donc à gérer les comptes clients, qui sont presque monstrueux avec les paiements caf partiels, retardés, annulés, doubles, de quoi tourner en boourrique, quand le locataire ne rajoute pas le paiement du solde en deux virements ou bien un virement plus un mandat...
Cette partie du suivi des comptes clients est la plus longue.
Exemple:Location 300 + 20 de charges.
La caf 'devrait payer' 250
En janvier la caf ne paye rien, normal.
En février elle paye rien, pas normal, et vous arrangez votre locataire.
En mars elle paye 500. Bien bien, c'est sympa.
En avril elle paye 257,82. Pourquoi? C'es tle gros ordinateur qui l'a décidé.
Votre locataire qui a prévu un complément de 70 euros se trouve etre en avance.
En mai jusqu'a juillet, la caf ne verse plus que 232.
Le locataire a en efet une dette ala caf.
DOnc le locataire qui a lancé un versement normal de 70 paye en plus par mandat 18 euros.
Mais il paye en fait 36 la premiere, rien la seconde, 18 la troisième......
Je vous laise imaginer les comprimés effervescents qui effervescent... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 25 mai 2009 17:10:03 |
| Signaler un abus |
|
|
Moonky
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 25 mai 2009 : 23:31:31
|
Merci pour votre réponse Mathieu68,
Utilisez-vous l'un des 2 logiciels > Ciel ou Ebp ? Comptez-vous gérez vos 100 locations (je vous le souhaite, si c'est encore votre objectif)
Pour le suivi et prévisionnel de la trésorerie (sur 12 mois de l'année N) j'utilise Excel et Word pour les courriers également.
Mes 2 locations sont effectivement en SCI. Sinon pour viser les 10 locations j'envisage comme certain d'entre vous des immeubles (grâce à votre sujet d'ailleurs), mais pour moi des petits immeubles de 3 apparts de moyenne qualité avec un prêt de 20 ans car au dessus c'est très difficile aujourd'hui je pense. Je prendrai de toute façon mon temps pour atteindre mon objectif tel un escargot aussi rapide que cuit dans une casserole :)
Du coup Mathieu68, si vous ne faites que ponctuellement sur demande vos quittances : Comment cela se passerai si plusieurs de vos locataires vous réclamez les quittances depuis 1 ou 2 ans voir + (chose possible). Parce que s'amuser à les faire une par une et mois par mois ...
J'ai pu lire sur ce sujet relatif à l'art.11 du 06/07/89 :
Citation :
Une quittance doit être remise au locataire lorsque celui-ci s’acquitte de la totalité du loyer et des charges. Si le locataire effectue un versement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.
Des quittances doivent cependant être remises au locataire pour les termes réglés en imputant les versements effectués sur chaque échéance successive ( C.A PARIS 17 janvier 1995). Il en résulte que compte tenu de l’imputation des loyers, le locataire est en droit d’exiger une quittance dès lors qu’un terme complet se trouve réglé.
Un certain nombre d’arrêts de la cour de cassation ont refusé de confirmer la résiliation du bail lorsque le propriétaire bailleur avait par son comportement contribué à aggraver l’insolvabilité du locataire en le privant des allocations logement auxquelles il pouvait prétendre.
Cela dit, le refus d’un propriétaire de délivrer des quittances n’autorise pas le locataire à suspendre le paiement de son loyer. En cas de refus abusif, le locataire pourrait après mise en demeure du propriétaire agir en justice à son encontre pour obtenir outre des dommages intérêts éventuels sa condamnation à délivrer la quittance à peine d’astreinte.
|
| Signaler un abus |
|
|
fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 26 mai 2009 : 01:59:14
|
moonkyCitation :
Du coup Mathieu68, si vous ne faites que ponctuellement sur demande vos quittances : Comment cela se passerai si plusieurs de vos locataires vous réclamez les quittances depuis 1 ou 2 ans voir + (chose possible). Parce que s'amuser à les faire une par une et mois par mois ...
Cela arrive lorsqu'un locataire fait une demande de logement HLM 
Dans ce cas je fais une quittance pour le dernier mois et j'indique dans le bas de la quittance " à jour de tous ses loyers depuis le ... dâte d'entrée dans le logement"
Pour la CAF les locataires n'ont pas besoin de quittances mais d'un imprimé spécial que le propriétaire doit complèter lors de la première demande et ensuite une fois par an.
|
Edité par - fanette44 le 26 mai 2009 02:04:00 |
| Signaler un abus |
|
|
mathieu68
Pilier de forums
409 réponses |
Posté - 26 mai 2009 : 10:02:15
|
"Un banquier n'est pas un investisseur, il va vous dire qu'il n'a pas a prendre de risque, et que le risque qu'il vous fait prendre n'est pas son problème."
J'entends bien ce discours de la part des banques mais, désolé, je ne comprend pas le fondement de ce raisonnement d'expert. Je te prête mais pas trop et trop longtemps. Je prête mais je ne m'intéresse pas à ce que tu en fais et comment tu t'en sert.
Pour ce type d'investissement :
Pour moi le banquier estime le projet sur le plan financier et de sa gestion. Détermine le montant à financer selon la situation de l'investisseur. Analyse le bien. Détermine une durée permettant une gestion avec une marge de sécurité sur le plan de la trésorerie. Evalue les qualité de gestion de l'investisseur. Demande un compte rendu de la gestion réalisée dans le temps. Si la gestion dans le temps n'évolue pas de manière satisfaisante demande la cession vers un autre investisseur.
"Convaincu, mais j'ai réussi 22 ans, jamais plus....."
Pour moi, sur 6 financements, 4 sur 30 ans et 2 sur 25
Concernant les éditions d'échéances et quittance :
J'informe les locataires que je leur fait des quittances sur leur demande. Des quittances syst#65533;tiques, à mon avis, cela ne sert à rien et je ne vais pas me faire du travail pour rien. Si l'on a de bonne relation avec ses locataires cela ne pose aucun problème. Sur une année, je sort peut-être une vingtaine de quittances.
Une demande 1 ou 2 ans de quittance ? La relation avec le locataire se passe mal. Mais bon, exceptionnellement, cela va prendre 20 minutes avec le traitement de texte.
"Je prendrai de toute façon mon temps pour atteindre mon objectif tel un escargot aussi rapide que cuit dans une casserole :)"
Cela me semble effectivement très important
"Utilisez-vous l'un des 2 logiciels > Ciel ou Ebp ?"
Non, mais je pense qu'il doivent convenir.
Si la comptabilité n'est pas votre point fort, voyez avec une connaissance ou éventuellement les petites annonces pour une aide – formation.
Je pense que ce n'est pas très compliqué.
"Pour le suivi et prévisionnel de la trésorerie (sur 12 mois de l'année N)"
Je fais le suivi sur excel, mais j'ai renoncé depuis un moment de faire un prévisionnel sur un an. Pr contre, j'analyse la tendance générale. Loyers potentiels, loyers effectif, remboursement, charges d'exploitation, fiscalité du résultat. Cette analyse sur 3 ans par soucis fiscal, sur 15 ans pour voir l'objectif de gain patrimonial sur le long terme
"des petits immeubles de 3 apparts de moyenne qualité avec un prêt de 20 ans'
L'objectif me semble bon. Avec le financement sur 20 ans attention toutefois à faire une prévision de la fiscalité sur un horizon de 3 ans pour ne pas se faire surprendre.
|
| Signaler un abus |
|
|
Moonky
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 26 mai 2009 : 12:24:37
|
Bonjour Ribouldingue
Je souhaite comme vous me lancer sur un logiciel pro : J'hésite entre Ciel et EBP mais j'ai une préférence pour Ciel. Si je maîtrise un logiciel pro alors je pourrais alors revenir sur mon cher tableur pour une question de souplesse et la simplicité de manipuler les données. Bon bref, il faut d’abord que je commence à me jeter sur mon plan comptable. 
Citation :
Je vous laisse imaginer les comprimés effervescents qui effervescent...
Effectivement ! ........ Cela me rappel aussi de bon souvenir.... une enclume à la place du cerveau  …..
Si je peux me permettre, pourquoi n’investissez-vous pas pour un logiciel dédié à la gestion locative ? J'en utilise un, depuis 1 an, qui peut vous convenir d'après moi. Mais le logiciel est d’abord fait pour les structures non soumis à l’IS (SCI et particulier etc), donc il ne fait pas de bilan (je trouve cela dommage d’ailleurs) mais jusqu'a la balance. Toutefois on peut exporter tout sur Excel : Journal, Grand Livre, Balance. Le logiciel gère tous les types de baux (en l'occurrence le meublé). Pour le suivi comptable client (saisi écriture : appel loyer et encaissements loyer, charges, APL etc.) vous n'y touchez quasiment pas, il le génère automatiquement les écritures comptable du moment que vous créer les factures de loyer et leurs encaissements (il gère très bien les "encaissements partiels" des loyers et APL etc.).
La description du logiciel est sur ce site : http://www.gestimmob.com/page.php?Rub=produits/gest42.php
PS : Vous pouvez aussi le tester mais je ne sais plus où est le lien sur le site. Après pour le prix, c’est selon chacun… mais il est abordable (contrairement à Ciel qui est donné)
Citation :
Convaincu, mais j'ai réussi 22 ans, jamais plus..... Dommage, ça m'aurait donné une grosse marge.
Idée (je ne sais pas si c'est faisable) : dans l'optique de dégager plus de marge de revenus, n'est-il pas possible dans le cas ou vous avez rembourser une bonne partie du capital de renégocié vos crédits sur la durée. Pour augmenter du coup la durée total du prêt, baissé les mensualités, mais dans ce cas on se reprend des intérêt mais qui sont déductibles dans les charges de votre déclaration.
Le crédit In Fine, je suis pas adepte  : Rembourser que des intérêts X années pour au final remboursé tout le capital à la dernière échéance (c'est le principe, enfin je crois). Je pense qu'il y a d'autres solutions que ce type de financement… il est vrai que quand on a pas le choix, on pas le choix. Aussi, peut-être n’avait pas trouver « votre » banquier ouvert d’esprit… |
| Signaler un abus |
|
|
Fanfan_91
Nouveau Membre
5 réponses |
|
|
philippe30
Pilier de forums
220 réponses |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 mai 2009 : 19:01:32
|
Citation :
Citation :
Convaincu, mais j'ai réussi 22 ans, jamais plus..... Dommage, ça m'aurait donné une grosse marge.
Idée (je ne sais pas si c'est faisable) : dans l'optique de dégager plus de marge de revenus, n'est-il pas possible dans le cas ou vous avez rembourser une bonne partie du capital de renégocié vos crédits sur la durée. Pour augmenter du coup la durée total du prêt, baissé les mensualités, mais dans ce cas on se reprend des intérêt mais qui sont déductibles dans les charges de votre déclaration.
Pas trop possible pour moi, je n'ai plus un bon rating aupres des banquiers. Dommage.
Citation :
Le crédit In Fine, je suis pas adepte : Rembourser que des intérêts X années pour au final remboursé tout le capital à la dernière échéance (c'est le principe, enfin je crois). Je pense qu'il y a d'autres solutions que ce type de financement… il est vrai que quand on a pas le choix, on pas le choix. Aussi, peut-être n’avait pas trouver « votre » banquier ouvert d’esprit…
j'en ai fait des banquiers, et des non banquiers, j'ai eu le droit a tout.... |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
charge de travail selon nombre de locations
Forum fermé
