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Un manque criant d’études sur l’impact de l’augmentation des loyers sur le temps long

2/3/2020 
Une analyse extraite du Centre d’observation de la société publiée le 21 février par l’Observatoire des inégalités s’est intéressée à la progression du revenu des propriétaires bailleurs au cours des dernières décennies. Le Centre d’observation de la société a été créé en 2011 par le bureau d’études Compas, qui s'est créée une expérience de 20 ans dans l’observation des territoires pour de nombreuses collectivités. Son objectif est d’alimenter un état des lieux, de dégager des tendances de fond, et de fournir un ensemble d’outils (sources, définitions, etc.) pour mieux comprendre les mécanismes à l’oeuvre. Son conseil scientifique regroupe un grand nombre de sociologues, démographes (dont Hervé Le Bras) et économistes.

Selon l’analyse, la hausse des loyers des dernières décennies a produit un vaste transfert de richesses des ménages locataires vers les bailleurs privés, plus fortunés et souvent plus âgés. Cette hausse a nettement progressé au cours des dernières décennies. « Entre 1984 et 2018, le montant des loyers perçus a été multiplié par 2,2 après inflation. Entre 1984 et 2018, le résultat brut courant par logement (le revenu net une fois les charges déduites) des bailleurs privés a été multiplié par trois, une fois l'inflation déduite. Une croissance quasiment ininterrompue sauf entre 2008 et 2015. Un logement rapportait en moyenne 1.100 euros par an en 1984 (exprimés en monnaie de 2015), il produit aujourd’hui un gain de 3.500 euros », indique l'étude.

Selon le Centre d’observation de la société, les propriétaires bailleurs ont profité durant ces années d’une position de force dans un marché où la demande est élevée et où les prix ont longtemps été peu encadrés, notamment sur les petites surfaces. L’analyse indique également que si cette évolution résulte en partie d’une réelle amélioration du confort des habitations d’autres facteurs sont à prendre en compte pour expliquer cette manne dont les propriétaires bailleurs ont bénéficié. À l'instar de la Cour des comptes qui déplorait, dans son rapport public annuel 2020, le peu d’études d’impact des aides personnelles sur les loyers, notamment afin de savoir « si ces aides font ou non l’objet d’une captation de la rente par les propriétaires, qui se traduirait par une augmentation des loyers » le Centre d’observation de la société regrette aussi un manque de travaux scientifiques sur ce sujet, qui ne fait pas couler beaucoup d’encre, couvert par le bruit médiatique entretenu par les organisations de propriétaires et leurs critiques des contraintes réglementaires et du poids de la fiscalité...

Selon les auteurs, autant le mal-logement est médiatisé, autant ce basculement est négligé. La hausse des loyers touche en majorité des jeunes adultes vivant dans les grandes villes (notamment Paris) et se trouve noyée dans l’évolution globale des prix. Elle a pour conséquences une forte baisse du niveau de vie réel des locataires une fois le coût du logement déduit, et/ou la nécessité de vivre dans des espaces contraints (petite surface, colocation tardive, etc.). Dans le logement social aussi les loyers ont augmenté plus vite que les prix : une partie de l’effort de rénovation urbaine entrepris à partir de 2005 a été financée par les locataires du secteur social eux-mêmes !

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