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La réforme de la copropriété adoptée sans la prévention de la dégradation des immeubles

31/10/2019 
L’ordonnance sur la réforme du droit de la copropriété, prévue par la loi "ELAN" du 23 novembre 2018 a été adoptée en Conseil des ministres mercredi 30 octobre. L’entrée en vigueur pour l'essentiel des dispositions est prévue au 1er juin 2020. Parmi les six titres et 42 articles que contient l’ordonnance, qui vise à améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de prévenir les contentieux, figurent de nombreuses mesures de toilettage de la loi pour la rendre plus claire ou confirmer les interprétations qu'en a donné la jurisprudence. Certaines avaient déjà été prises de manière quelque peu improvisée lors du passage du projet de la loi ELAN au Sénat : en effet, les sénateurs avaient voulu griller la politesse au gouvernement qui, en se faisant habiliter à légiférer par ordonnance, leur retirait leur prérogative de faire la loi ; l'ordonnance finit le travail de toilettage, et ajuste même certaines initiatives de sénateurs mal formulées, comme la possibilité introduite dans la loi pour les copropriétaires de voter par correspondance : elle était inapplicable en l'état...

Par contre, de l'ambition initiale d'améliorer la gouvernance des copropriétés afin qu'elles se prennent mieux en charge concernant a minima l'entretien et la prévention de la dégradation des immeubles, mais aussi autant que possible leur rénovation énergétique, il ne reste pas grand chose. Une disposition a notamment disparu, figurant dans le projet transmis au Conseil d'Etat, qui rendait obligatoire la réalisation et la mise à jour tous les 10 ans d'un plan pluriannuel de travaux pour tous les immeubles de plus de 15 ans, et proportionnant dans ces immeubles la contribution annuelle au fonds de travaux au besoin de financement révélé par le plan...

Restent plusieurs mesures renforçant le conseil syndical face au syndic, et dont une inspirée par l'ARC (Association des responsables de copropriété), connue pour sa vigilance contre les abus des syndics professionnels : la possibilité pour l'assemblée de mandater le président du conseil syndical pour assigner le syndic en justice en cas de "carence ou d'inaction du syndic" créant un préjudice à la copropriété. Figure également une mesure controversée, et qui fera probablement un "flop" : la possibilité pour le conseil syndical de recevoir de l'assemblée générale délégation de pouvoir pour prendre à sa place des décisions notamment de travaux d'entretien, délégation pouvant avoir une durée jusqu'à deux ans, et juste encadrée par un budget global à ne pas dépasser.

Enfin, les petites copropriétés font désormais l'objet d'un chapitre spécial avec des règles spécifiques applicables aux syndicats à deux copropriétaires et aux petites copropriétés qui comportent au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ou lorsque le budget prévisionnel moyen du syndicat des copropriétaires sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15.000 euros.

En ce qui concerne le syndic, l'ordonnance clarifie les modalités de sa désignation et de la résiliation de son contrat. Les modalités de succession entre syndics sont sécurisées.



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