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37 propositions pour réconcilier propriétaires et locataires ?

19/6/2019 
Le député Mickaël Nogal (LREM) a présenté le 18 juin à la presse son rapport « Louer en confiance » que le gouvernement lui a commandé fin décembre, dans la continuité de la loi ELAN, adoptée en 2018. Une confiance aujourd'hui altérée entre les propriétaires privés, leurs locataires et les administrateurs de biens.

Le constat est, comme d’habitude, réaliste sur « la situation inquiétante des locataires pour qui l'accès au logement est plus difficile que ce qu'il n'était hier. Et si on ne fait rien la situation va se dégrader, notamment dans les zones très tendues où les locataires sont mis en concurrence ». Le député relève également que « deux tiers des propriétaires préfèrent gérer leur bien en direct plutôt que de faire appel à une agence immobilière pour deux raisons principales : le coût des honoraires et le manque de confiance envers les agents immobiliers », alors que « la gestion directe est pointée du doigt car elle est parfois synonyme d’un plus grand nombre de discriminations, de litiges et d’infractions à la loi, du côté du propriétaire comme du locataire ».

Face à cette défiance entre l’ensemble des parties, Mickaël Nogal formule 37 propositions, destinées à encourager la mise en location de logements privés et permettre aux agences immobilières et administrateurs de biens de valoriser et renforcer leurs compétences. Parmi celles-ci on relèvera les propositions suivantes :

- un nouveau modèle de mandat de gestion obligatoire pour les agents immobiliers qui garantirait au propriétaire recourant à un professionnel « le paiement de son loyer à la bonne date, quoi qu’il arrive aux locataires » et ceci, grâce à un contrat d’assurance approprié - à créer -, libérant les agents immobiliers des critères a priori imposés par les assureurs, de façon à sécuriser totalement le bailleur contre les impayés et les dégradations. Et comme aujourd'hui, dès lors que les loyers sont garantis, il y aurait interdiction de demander une caution personnelle...

- une consignation obligatoire du dépôt de garantie auprès d’un organisme agréé, (régime inspiré des dispositions mis en place au Royaume-Uni).

- la mise en place d’une certification des services de location et gestion, « afin de valoriser les compétences réellement détenues par les agences immobilières et valoriser une expertise particulière ».

Il est également proposé sur le volet fiscal, d’attribuer une aide aux propriétaires bailleurs pratiquant des loyers modérés dans le cadre de la refonte du crédit d'impôt à la transition énergétique (CITE), qui doit se transformer prochainement en prime.

Par contre, alors qu’un amendement au projet de loi relatif à l'énergie et au climat, adopté en commission du développement durable et de l'aménagement du territoire, prévoit d'interdire à la location les "passoires thermiques" (étiquettes de performance énergétique inférieures à E) en 2025 pour les zones tendues et en 2028 pour les zones détendues, Mickaël Nogal considère que « au regard de la situation de départ, du caractère perfectible des aides publiques existantes, et après avoir analysé le dispositif mis en œuvre en Grande Bretagne » il en conclu que « cette solution présenterait plus de risques que d’avantages, même en laissant plusieurs années aux propriétaires pour se mettre aux normes ».

Le député a indiqué qu'il comptait soumettre une proposition de loi en septembre suite à ce rapport. Si les attentes des propriétaires, notamment leur hantise des loyers impayés, ont été pris en compte dans ce rapport, l’Union nationale de la propriété immobilière (UNPI) dénonce néanmoins un « hold-up sur les propriétaires bailleurs », et déplore que la question du dépôt de garantie, auquel les propriétaires sont très attachés, n’ait jamais été évoquée dans les discussions entre l’UNPI et le député Nogal. Quant à la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) elle salue un rapport qui dresse une vision objective et juste de la situation mais considère « qu’ il aurait été plus clair et sécurisant pour l’ensemble des acteurs que les dépôts de garantie soient centralisés par les agents immobiliers, réels tiers de confiance ».

Tentative désespérée pour une confiance réciproque ? Les questions qui fâchent ne manquent pas, au risque de faire oublier que l'offre du marché locatif privé est de plus en plus décalée par rapport au besoin de logement abordable d'une part croissante de la population des locataires qui ne remplit plus les critères exigés par les propriétaires privés. Au point de voir les loyers baisser dans de nombreux secteurs par excès d'offre alors que subsiste une forte demande de logement insatisfaite !

Notons au passage une analyse pertinente qui déconstruit le mythe de l'existence d'une réserve inexploitée et mobilisable de logements vacants : seuls 130.000 logements sont répertoriés comme disponibles et habitables dans les zones tendues, autrement dit une goutte d'eau.


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